（2016）沪0115民初5645号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-09
案件名称
董永泉与夏卫峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董永泉,夏卫峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于���理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初5645号原告董永泉，男，1955年12月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。被告夏卫峰，男，1978年3月21日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人胡小汉，上海汉科律师事务所律师。原告董永泉诉被告夏卫峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，本案依法组成合议庭，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告董永泉及其委托代理人���骏，被告夏卫峰及其委托代理人胡小汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董永泉诉称，2013年10月22日，原、被告签订了《租房合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区泥城镇马五公路XXX号占地面积约为800㎡的房屋出租给被告使用，租期三年，自2013年11月5日起至2016年11月5日。租金每年14万元(人民币，以下币种相同)，先付后用。之后被告付清了2013年11月5日至2015年11月5日的租赁费，但拒不支付2015年11月5日至2016年11月5日的租金。由此，原告起诉来院，要求：1、解除原、被告于2013年10月22日签订的《租房合同》；2、被告将马五公路XXX号的房屋归还原告；3、被告支付从2015年11月5日起至房屋实际返还日止，按每月1.19万元计算的租金。被告夏卫峰辩称，被告已在2015年11月5日将房屋归还原告，不存在原告所称的解除合同并未付租金的事实。经审理查明，2013年10月22日，原、被告签订《租房合同》一份，约定：“一、甲方将位于浦东新区泥城镇马五公路XXX号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年11月5日起至2016年11月5日。二、房屋年租金为14万元，按年结算，乙方向甲方支付全年租金(第二、三年增加3，000元/年，应付143，000元)。三、乙方租赁期间，水费……由乙方负担。租赁结束，乙方须交清欠费……”审理中，原、被告确认一致：合同签订后，被告向原告支付了截至2015年11月5日止的租金，其中包括第一年租金14万元，第二年租金123，000元(原告部分收回承租房屋后租金变更)。原告表示，系争房屋系其将自南汇区泥城镇集体资产投资经营有限公司处受让得来的房屋全部拆掉后重建的。原告为此向法庭提供了产权转让合同和批复的复印件。被告认为产权转让合同没有盖章，认为批复不能证明房屋是合法建筑，均不予认可。被告向法庭提供了录音资料、照片，证明被告在2015年11月5日就将系争房屋返还了原告。原告对录音资料不予认可，对照片无异议，认为2016年2月28日原告确实在系争房屋内操办过酒席，但认为原告使用房屋后会与被告如实结算，双方之前也如此操办过。经法庭释明后，原告表示，如合同无效，要求被告支付相应的房屋使用费，并坚持诉请2、3。以上事实，由经庭审质证的《租房合同》、照片以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系争房屋系原告重建而成，但原告未能提供产权证明或合法建造证明，故原告与被告签订的《租房合同》在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。对原告要求解除合同的诉请不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，本应予以返还。但现在双方对被告是否已经返还房屋的事实产生争议，原告认为被告并未返还房屋，被告认为其已在2015年11月5日返还，并提供了录音资料和照片为证。因为录音资料无法确凿证明被告返还房屋的事实，且系孤证，原告也不予认可，本院不予采信，对被告认为2015年11月5日就已返还房屋的事实不予认定。对于照片，原告认可其在2016年2月28日进入并在房屋内操办酒席的事实，本院认为，鉴于原告在当日已经能够进入、安排和使用系争房屋，实际上已处于原告控制下，故认定原告在该日已经收回了系争房屋。对原告提出其使用房屋后与被告之间再行结算的理由不予采纳，对原告诉请要求返还房屋的诉请不予支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从公平合理的角度，被告仍应向原告支付至返还房屋之日止的占有使用费。因为被告已经支付了截至2015年11月5日止的租金，故被告还应按照一年123，000元的标准支付原告自2015年11月6日起至2016年2月27日止的占有使用费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告董永泉与被告夏卫峰之间于2013年10月22日签订的《租房合同》无效；二、被告夏卫峰应于本判决生效之日起十日内支付原告董永泉占有使用费(按一年123，000元的标准，自2015年11月6日起算至2016年2月27日止)；三、驳回原告董永泉的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预交)，由被告夏卫峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内���本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁代理审判员 张 斌人民陪审员 梅丽华二〇一六年六月二十八日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 微信公众号“”