（2016）京0101民初7072号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-26
案件名称
祝玉芬诉北京万朋京徽商贸有限公司等租赁合同纠纷一案
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祝玉芬,北京万朋京徽商贸有限公司,北京京徽消防工程技术服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百一十二条，第二百一十四条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初7072号原告:祝玉芬，女，1972年11月18日出生。委托代理人：高静，北京市两高律师事务所律师。被告：北京万朋京徽商贸有限公司，住所地本市东城区永定门外大街128号4层、5层。法定代表人杜斌，总经理。被告：北京京徽消防工程技术服务有限公司，住所地北京市丰台区左外分钟寺倪庄甲6号。法定代表人杜斌，总经理。二被告委托代理人：陈正勇，北京市百瑞律师事务所律师。二被告委托代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。原告祝玉芬与被告北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）、北京京徽消防工程技术服务有限公司（以下简称京徽消防公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由代理审判员王亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祝玉芬的委托代理人高静，二被告的委托代理人秦春丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告祝玉芬诉称：2011年9月25日，原告与被告订立《商铺经营权转让合约》，约定被告将北京市东城区×大街×号×层×号商铺（以下简称涉案商铺）经营权转让给原告使用30年，期限自2011年12月15日至2041年12月14日。2012年3月7日，原告与被告万朋京徽公司订立《租赁协议》，约定原告将上述商铺租给被告万朋京徽公司经营，期限自2011年12月15日至2015年12月14日。《商铺经营权转让合约》约定于订立合同当日将商铺第一年租金14728元一次性返给原告。订立合同当日，原告将涉案商铺转让经营权价款427108元支付给万朋京徽公司。原告认为，《商场经营权转让合约》实属于租赁合同，依据相关法律规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年部分无效，故要求由二被告退还后十年经营权价款147279元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2011年9月25日始止实际退还经营权价款之日止的利息。二被告辩称：原告、被告订立的《商场经营权转让合约》非租赁合同性质，而系针对涉案商铺经营权的买卖合同，不应适用租赁合同的有关规定。且双方约定的合同期限是二十年，后十年仅是续约权。原告与被告万朋京徽公司订立有《租赁协议》，由万朋京徽公司返租涉案商铺并向原告支付租金，该协议订立的前提系原告订立有三十年的《商场经营权转让合约》，若原告要求返还后十年租金，应进行适当的抵扣。涉案商铺所有权为京徽消防公司，原告不应一并起诉万朋京徽公司。经审理查明：被告京徽消防公司委托被告万朋京徽公司全权经营管理京徽消防公司名下自有产权的两层商用物业：东城区×大街×号×层（房证号：X京房权证东字第×号）；东城区永定门外大街128号5层（房证号：X京房权证东字第×号）。在该两层商用物业使用年限内，“北京万朋京徽商贸有限公司”对此两层物业具有完全经营管理权。2011年9月25日，原告与被告万朋京徽公司订立《商铺经营权转让合约》，约定被告万朋京徽公司将×层×号10.06平方米商铺经营权转让给原告使用20年，期限自2011年12月15日至2031年12月14日。20年经营权到期后，被告万朋京徽公司承诺续约10年，经营权自2031年12月15日延长至2041年12月14日，双方不再签订新的合同。该商铺20年经营权总价款294557元，续约10年租金147279元。2011年9月5日前，原告需一次性付清上述款项441836元。被告万朋京徽公司允许原告对所购买的商铺在经营权期限内出租给第三方经营。为保障原告第一年收益及促进市场整体招商，被告万朋京徽公司将原告自2011年12月15日至2012年12月14日一年的租金14728元于签约当日一次性返还给原告。该《商铺经营权转让合约》后同时加盖有京徽消防公司公章。后原告向被告万朋京徽公司支付×号商铺经营权房款427108元。原告取得万朋商场经营权证。2012年3月7日，原告与被告万朋京徽公司订立《租赁协议》，约定原告将×号商铺出租给被告万朋京徽公司，期限自2011年12月15日至2015年12月14日止。以上事实，有《商铺经营权转让合约》、发票、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：涉案商铺所在两层商用物业属被告京徽消防公司自有产权，委托被告万朋京徽公司经营管理，且《商铺经营权转让合约》加盖有二被告公章，故本院认定上述《商铺经营权转让合约》系原告与二被告共同订立，双方均应受合同约束。《商铺经营权转让合约》名为商铺经营权转让，实质为租赁合同，该合同所采用的二被告承诺续约10年的方式与我国合同法关于租赁期限不得超过20年的规定不符，故该转让合约超过20年的部分应当无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，二被告作为涉案商铺的所有人及经营管理人，同时亦是合同文本提供方，应对合同部分无效承担责任。故原告要求二被告退还后10年经营权价款并支付利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京万朋京徽商贸有限公司、被告北京京徽消防工程技术服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告祝玉芬交纳的二〇三一年十二月十五日至二〇四一年十二月十四日经营权价款共计人民币十四万七千二百七十九元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿原告祝玉芬上述款项自二〇一一年十一月十四日始至实际支付之日止的利息；三、驳回原告祝玉芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1623元，由被告北京万朋京徽商贸有限公司、被告北京京徽消防工程技术服务有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王亮二〇一六年六月二十八日书 记 员 刘勃 微信公众号“”