（2015）香民一民初字第1206号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-10-13

案件名称

哈尔滨市赛维斯物业管理有限公司与鞠震物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市香坊区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

哈尔滨赛维斯物业管理有限公司,鞠震

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十六条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民事判决书（2015）香民一民初字第1206号原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区龙威大厦102室。法定代表人曹洪彬，职务经理。委托代理人李权利。被告鞠震，住哈尔滨市香坊区。委托代理人于小淞，黑龙江誉严律师事务所律师。原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司（以下简称赛维斯公司）与被告鞠震物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月11日受理后依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告赛维斯公司委托代理人李权利，被告鞠震委托代理人于小淞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业委会签订了物业服务合同，服务期限至2015年1月1日。合同还约定了权利与义务、缴费时间、欠缴物业费滞纳金的收取标准，高层楼房的电梯运行费的收费标准及计算方式等。在原告服务期间，被告欠缴2013年度物业费856元、滞纳金1796元（自2014年1月1日计算至2015年11月30日）；欠缴2014年物业费1563元，滞纳金1566元（自2015年1月1日计算至2015年11月30日），以上费用共计5781元。原告多次催要未果，故原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼，请求：1、责令被告支付物业费2419元，滞纳金3362元（计算至2015年11月30日）共计5781元。2、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、小区业委会与本案有重大关联，存在利害关系，我方已经在举证期限内申请追加业委会为本案第三人参加诉讼，业委会没有到庭，案件事实无法查清，我方要求追加业委会为本案第三人，参加诉讼，便于查清案件事实，维护被告的合法权益；二、原告并未实际履行物业服务合同，没有任何证据显示其已经履行了物业服务的职责，其行为已经构成了根本性违约，根据物业服务收费管理办法的规定，物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，然而原告虽然签订了物业服务合同，却没有实际履行合同，没有尽多物业的职责，更谈不上进行了服务水平，因此我方有权拒绝缴纳物业费，同时该规定明确物业管理企业应当该服务内容标准及收费项目进行公示，然而原告从未公示过收费项目及任何帐目以及物业的支出情况，更谈不上其进行了怎样的服务，履行了怎样的服务职责；三、据我方多方了解得知，自2014年业委会一直追究原告的违约责任，由于原告不履行物业职责，业委会要求原告履行职责赔偿损失并要求解除合同，并且原告与该小区的物业纠纷物管办仍处理当中，根据法律规定物业费应当先由业委会先行催交，催交后逾期未缴纳的，物业服务企业才可以向法院起诉，然而被告参加今天庭审之前至今未收到任何催交物业费的通知，同时业委会一直追究原告责任的情况，可见业委会与本案有重大的关联，并且该案件的所有争议焦点均指向业委会，法院应当为查清案件事实，依法追加业委会参加本案的诉讼，并且业委会与原告之间的诉讼仍在进行，其诉讼的审理结果是本案的重要证据，其审理的结果与本案有重大的关联，既本案审理结果应以另案为依据，本案不应当继续审理；四、原告至今未缴纳任何保证金违反了法律的规定，我们要求原告将财务公开，并且原告进行盈利性活动，未公示严重违反了法律规定，损害了业主的权益；五、原告签订物业委托合同后，并未按照合同履行管理职责，该小区出现诸多问题，墙体损坏导致多辆汽车被砸等，水箱不及时清理等，公用设施和附属建筑物构筑的维修养护和管理都没有进行，这样的未进行履行职责的例子比比皆是，原告起诉的近两千名的业主都可以证实这个问题，两千多名的业主是本案最明显也是最为有利的证据，综上所述，原告在服务合同期限内并未履行职责，给该小区带来了巨大的隐患，其行为已经构成根本性违约，被告有权拒绝缴纳任何费用。原告为证明其主张，向法庭提交证据如下：证据一、业主基本资料登记表一份，证明业主姓名为鞠震，房屋建筑面积的173.69平方米，以及其联系方式等信息；证据二、业主被告鞠震与案外人前物业公司哈尔滨希美物业管理有限公司签订物业管理服务协议，证明被告鞠震房屋建筑面积的173.69平方米；证据三、业主收费台账一份，证明业主欠费项目、数额及计算方式；证据四、海富山水文园小区物业管理委托合同复印件一份，证明海富山水文园业主委员会与原告签订该合同，并约定物业费每月按建筑面积每平方米0.75元，同时约定滞纳金为日千分之三收取，业主委员会代表各业主的利益，其签订合同即为全体业主的意思表示；证据五、小区物业服务收费备案表一份，证明原告的物业管理收费标准是经过物价局批准备案的。证据六、（2014）香民五民初字96号民事判决书复印件一份，证明原告按约定履行了合同，证明原告在履行服务合同中不存在违约行为。被告为证明其主张，向法庭提供证据如下：证据一、小区业主证明物业违约的联名单，证明该小区部分业主多次投诉原告不履行职责的问题，并且在业主投诉后原告没有任何改进，所以没有缴费的原因，该份证据三十六个业主的签字是两千多户中的代表，同时该证据可以证明原告并未履行职责。证据二、哈民一民终字（2014）第939号业主孙颖与物业公司的诉讼判决、业委会2013年5月24日对物业公司《告知单》、业委会2014年1月13日对物业公司《通知》、业委会2014年5月12日对物业公司《告知单》、业委会2014年6月6日对物业公司《告知书》、业委会2014年11月26日书面业主大会决议、业委会2014年6月30日向哈市物业办提交的反映信、业委会2014年7月3日向市房产局物业处提交的反映书、业委会2014年7月14日向市房产局物业处提交的反映书、业委会2014年7月22日向街道办事处、区建委提交的反映书、香坊区物管办、建筑街道办事处2015年2月11日下发的《关于做好海富山水文园工作的通知》复印件各一份，证明原告在合同期限内多处甚至根本就未按照合同履行其服务的职责，并给多户业主造成了损失，且业主及业委会进行多方维权反映该情况。上述证据经当庭质证，被告对原告所举对证据一无异议。对证据二与本案无关；对证据三的真实性及所要证明的问题均有异议，该证据为原告方自行制作没有被告方的认可签字；对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，通过该份证据恰恰能够证明原告在履行合同期间的责任以及职责，该合同第十八条明确规定合同履行满一年时业委会对其进行考核，如不达标可提前终止合同，自2014年业委会即与原告方针对其服务未履行职责的问题发生纠纷，一直进行解决；对证据五无异议；对证据六真实性无异议，对其证明问题有异议，该份判决并没有认定原告履行了职责，没有构成违约，该份判决是由于业委会与原告双方的合同已经到期为由没有进行判决的必要，双双驳回了双方的诉讼请求，该份证据证明不了原告所要证明的问题。原告对被告所举证据一真实性有异议，对证明问题有异议，该证据是复印件，同时该证据与事实不符，原告物业公司及时履行了职责；对证据二真实性有异议，因其中所有证据均是复印件，对证明问题也有异议，被告所称的一些事实与实际不符，并且所出具的证据都是单方通知，没有我公司的接收凭证。对香坊区物管办、建筑街道办事处2015年2月11日下发的《关于做好海富山水文园工作的通知》与本案无关，是物业正常交接的通知，与原告提供的物业服务质量无关。经审理查明：2013年1月24日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，由原告承担哈尔滨市香坊区海富山水文园小区的物业管理工作，被告系海富山水文园小区业主。该合同第二章约定了委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层）；2、共用设施、设备的维修养护运行和管理（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统）；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、人工湖、水景、瀑布、健身器材）；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护、管理、维修与补植树木；5、附属配套建筑和设施和维修、养护和管理（包括商业网点、文化体育娱乐场所）；6、公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运）；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序（包括每天24小时安全监控、巡视、门岗执勤）；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。该合同第五章还约定了物业管理服务质量，约定实现目标管理如下：1、房屋外观：完好、整洁、无缺损；2、设备运行：保持现有设备运行状态良好；3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反映后积极组织维修；4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5、绿化：修剪养护及时，人工湖及瀑布保持正常使用；6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序；7、保安：24小时值班、按规定巡逻；8、急修：45分钟赶到现场处理，小修：随报随修或按业主约定时间维修；9、业主和物业使用人对乙方（原告）满意率达到80%以上。2013年原告承担海富山水文园小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位、不符合合同约定标准的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，小区封闭不严格外人随意进入、车辆随意停放，甚至出现业主家中被盗事件，建筑外层墙皮脱落致使业主的车辆遭受损失等情况均有发生，因此，引起小区内大部分业主的强烈不满，进而引发了大批业主拒绝交纳物业管理费的事件。被告在原告服务期间亦未缴纳过物业费。原告2015年1月1日以后撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。2013年1月1日至2014年12月31日，被告应交纳物业费金额为2419元。另查明，原、被告在物业管理委托合同中约定逾期不交物业费的滞纳金应以交物业费第二天起每日按交费总额的0.3%为标准收取滞纳金,被告的物业费为0.75元/㎡，被告所有的房屋建筑面积为173.69米平方米。本院认为：原、被告之间的物业服务合同关系，有原告与海富山水文园业主委员会签订的《物业管理委托服务协议》为证，依法成立。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被告系该小区业主，该业委会签订该协议对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应认真遵守履行合同义务。关于原告要求被告给付拖欠的物业费2419元的诉讼请求，虽然原告与海富山水文园业委会签订的物业服务协议中，有关于业主按时交纳物业管理费的约定，但该合同为双方互负权利义务的合同，业主交纳物业费应当是在原告为该小区提供物业服务的基础上。按照合同的约定，原告对海富山水文园小区提供的物业管理包括对房屋公共部位的养护维修，公共设施的养护维护，园林绿化、配套设施的养护维护，公共卫生、公共秩序的维持维护。根据被告提供的多组证据显示，原告在对海富山水文园小区提供物业服务期间存在重大的瑕疵，没有按照协议约定的物业服务标准对该小区提供物业管理服务。关于被告提供的证据效力问题。对于被告提供的小区业主联名签字单、业委会告知书及业委会向相关部门反映问题的信件的效力问题，虽然该签字单中的大部分业主是原告的起诉对象，但其亦是该小区的业主，也是原告的服务对象，其对原告提供的物业管理提出异议，在一定程度上亦反映出了原告在管理上的不到位之处。且根据该签名业主的数量及业委会告知单的数量来看，亦违反了合同中约定的业主满意率达到80%以上的要求。综上，本院认为，被告提供的证据，已经形成了完整的证据链条，可以证明原告在提供物业服务中存在违反约定标准，未达到约定的服务效果的问题。值得说明的是，本案系集团系列案件，原告因拖欠物业费纠纷在本院对海富山水文园大部分业主提起了诉讼，本院在对上述案件的审理过程中发现，原告自哈尔滨希美物业管理有限公司接手海富山水文园小区的物业管理服务后，仅是依据哈尔滨希美物业管理有限公司的物业台账制作了其自身的业主信息资料，并没有对小区的业主进行重新的登记和备案，由此导致登记的业主信息严重不全，甚至出现业主信息与实际不符等现象，由此可以进一步证实原告接受海富山水文园小区后并没有对海富山水文园小区尽到完整的物业管理服务职责。但根据本案中原告提供的（2014）香民五民初字第96号《民事判决书》的内容显示，原告亦并非完全未提供物业服务，故本院对于被告辩称不同意交纳物业管理费的抗辩主张亦不予支持。结合本案的实际情况，以及原、被告的举证来看，本院酌定对被告应当交纳的物业管理费进行调整，可按约定物业费的50%进行交纳为宜，故被告应当给付原告物业管理费1209.5（2419元×50%）。关于原告要求被告给付滞纳金3362元的诉讼请求，因按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求被告给付逾期交纳物业费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称原告起诉程序违法的抗辩主张，因书面催缴并不是法定的前置程序，且原告为被告所在小区提供物业管理服务，对此被告等业主是明知，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于被告辩称原告的物业资质不合法的问题，因原告对于海富山水文园小区的物业服务管理系基于其与业主委员会签订的《物业委托管理服务协议》，且事实上原告也确实为该小区提供了一定的物业管理服务，对于原告是否存在违反相关政策规定向政府物业管理部门缴纳保证金的问题，应当由政府物业管理部门对原告进行审查，并按照行政法律法规的内容进行处理，该部分内容不属于民事案件的调整范围，亦不能因为原告未缴纳物业信用保证金而否定原告物业管理企业的资质，进而否定原告为被告所在小区提供物业服务的事实，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于被告要求依法追加海富山水文园业主委员为本案第三人的问题，因按照法律规定，业委会代表业主与相关物业服务企业签订的物业管理合同是对全体业主发生法律效力的，如被告认为业委会签订合同的行为或在履行职责的过程中侵害了业主的合法权益，与本案属于不同的法律关系，被告可另行起诉。至于原告在诉讼中称其未能履约系由于业委会造成的问题，属于原告与业委会之间的纠纷，与本案均不属于同一法律关系，亦应当另案审理，不应当合并审理，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于本案的诉讼时效问题，因原告直至2014年12月31日前均为海富山水文园小区的物业管理公司，一直在为该小区提供物业服务，双方的物业管理合同尚未到期，被告未交纳物业费行为一直处于持续状态，故本院认为本案的诉讼时效起算期应当自2015年1月1日即双方合同到期后作为诉讼时效的起算期，故至原告起诉时本案尚未超过法定的诉讼时效，本院对被告的该项抗辩主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告鞠震于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司物业费1210元；二、驳回原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交50元），由被告鞠震承担，与上款一并给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　卢　刚人民陪审员　　熊依丽人民陪审员　　李秀云二〇一六年六月二十八日书　记　员　　吴　扬微信公众号“”