（2016）浙0108民初1400号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-07-21

案件名称

许睿与多伦县兴阳矿业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市滨江区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许睿,多伦县兴阳矿业有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

杭州市滨江区人民法院民事判决书（2016）浙0108民初1400号原告许睿。委托代理人（特别授权）方怀宇、李诗云，浙江浙经律师事务所律师。被告多伦县兴阳矿业有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县大北沟镇小河村，法定代表人王志忠，董事长。委托代理人（特别授权）高维保，天津法都律师事务所律师。委托代理人（一般授权）窦红涛，天津法都律师事务所律师。原告许睿诉被告多伦县兴阳矿业有限责任公司（以下简称兴阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日作出（2015）杭滨民初字第943号民事判决，兴阳公司不服向杭州市中级人民法院提出上诉；该院于2016年3月7日作出（2015）浙杭民终字第3793号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院于2016年3月18日重新立案受理后，依法组成合议庭于同年5月23日公开开庭进行了审理，原告许睿的委托代理人方怀宇、李诗云，被告兴阳公司的委托代理人高维保、窦红涛等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许睿诉称：2014年2月19日，被告员工张建伟代表被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告坐落于滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心2幢1301室（含两个车位）作商务办公使用，租赁期自2014年2月20日起至2020年4月19日止，前两个月为免租期，房屋租金自2014年4月20日起计算；第一年租金为30万元，其中第一期租金15万元应于2014年2月20日前支付，第二期租金15万元应于2014年9月20日前支付；第二年租金为315000元，第三期租金157500元应于2015年3月20日前支付；被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按当月租金的5‰向原告支付违约金。合同签订后，被告仅支付了第一期租金15万元及第二期部分租金9万元，尚欠租金217500元。2014年10月30日，冯光作为被告驻杭州办事处主任，全权代表被告向原告作出承诺：若第一年的第二期租金未在2014年11月15日前付清，则原告有权立即终止合同，并无偿收回房屋，房屋内所有设备设施均归原告所有。后被告仍未能按时足额支付租金。为此，原告多次发函通知被告终止合同并要求被告履行债务，但被告至今仍未履行。诉请法院判令：1.解除原、被告于2014年2月19日签订的《房屋租赁合同》，被告立即按现状交还租赁合同项下的房屋及车位；2.被告向原告支付租金217500元及逾期违约金（逾期违约金按当月月租金的日5‰计算，自每期租金到期次日起至判决确定的履行日）；3.被告向原告支付物业服务费9040.5元、公共能耗费3874元及水电费24573.97元（庭审中予以撤回）；4.本案诉讼费用由被告承担。被告兴阳公司在庭审中辩称：《房屋租赁合同》中并没有约定拖欠租金是合同的解除条件，被告不同意解除租赁合同；但是由于原告已将涉诉房屋出租，事实上解除了双方的租赁合同，故被告对解除租赁合同的事实也予以认可，但原告再次出租属于违约行为，是导致租赁合同解除的原因，原告应付被告方相应的违约金，可以折抵所欠的房租，超出房租的部分保留追究违约金的权利，但在本案中不提起反诉。原告在没有与被告解除租赁合同时便将该房屋租赁给第三人，第三人搬进该房屋后，已给被告的装修造成了不可挽回的损坏，原告应将该房屋以原样返还给被告，若不能返还则原告应对被告进行赔偿。原告违法扣留了被告放置在该办公室中的若干物品，应及时全部返还被告。对于欠付租金的事实，被告予以认可；但欠付的租金不能与被告的装修相互抵销。原告主张的逾期支付租金违约金过高，请求予以调整，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。冯光出具给原告承诺书时，未经公司授权，承诺行为应属无效。原告许睿为支持自己的诉讼主张，向本院提出以下证据材料：证1房屋所有权证（杭房权证高新移字第××号），拟证明原告合法拥有案涉房屋的所有权。证2房屋租赁合同、证3证明，拟共同证明张建伟代表被告与原告签订《房屋租赁合同》，双方就租期、租金、物管费、违约金等事宜作出约定。证4原告租赁合同项下指定银行账户交易明细清单，拟证明原告已收到被告支付的第一期租金15万元及第二期租金9万元。证5物业服务费催缴通知单、发票，拟证明被告已支付物业服务费及代收公共能耗费至2014年12月31日，尚欠部分物业服务费、公共能耗费及水电费未支付。证6被告公司的红头文件《关于王志刚等领导岗位调整的决定》、被告出具的委托书，拟证明冯光担任被告驻杭州办事处副经理，全面负责在杭工作，全权代表被告处理在杭事宜。证7冯光出具的承诺书，拟证明冯光向原告作出若逾期支付租金则终止合同等承诺。证8律师函及申通快递详情单、证9照片，拟共同证明原告已多次并以多种方式向被告发函，通知其租赁合同终止，要求被告返还房屋并履行债务。被告为支持自己的诉讼主张，向本院提出了固定资产折旧明细表，拟证明被告在双方诉争房屋中还存有的多种物品，现原告已将房屋出租他人，要求原告归还该些动产。上述证据材料，经庭审质证，本院认证意见如下：一、对原告许睿提交之证据材料。证1，被告兴阳公司质证后对房屋所有权证的真实性无异议，但原告是否是房屋的所有权人，考虑到原告的年龄和购房能力被告存有疑问。本院审核后对该份证据的真实性、关联性予以确认。证2、证3，被告兴阳公司质证后对房屋租赁合同的真实性、合法性无异议，对被告出具证明的真实性也无异议，被告对张建伟租房的行为予以追认。本院审核后对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证4，被告兴阳公司质证后对缴纳租金无意见，但被告第一笔共缴纳了155000元而非15万元，被告总共缴纳租金245000元。本院审核后对该组证据的真实性予以确认。证5，被告兴阳公司质证后对物业缴费情况的真实性无异议，但与本案无关。本院审核后认为，鉴于原告已在本次庭审中撤回有关诉讼请求，故该份证据与本案争议问题无关，本院不予确认。证6，被告兴阳公司质证后对红头文件的真实性无异议，但不能证明待证事实；对委托书真实性无异议，但委托书的落款时间是2015年4月2日，在此之前冯光无权对外代表公司作出承诺，故不能证明原告待证事实。本院审核后对该两份证据的真实性予以确认，能否证明待证事实将在下文分析。证7，被告兴阳公司质证后对真实性、合法性均不予认可，该承诺书是否为冯光出具，被告公司并不知情；即使由其出具，冯光也没有代理权。本院审核后认为，兴阳公司虽然对冯光出具承诺书的真实性提出异议，但对冯光系其公司员工的事实并无异议，从距离事实之远近考虑，应由被告对冯光没有出具承诺书的事实承担证明责任，鉴于其并没有提出有效证据证明且对冯光负责杭州办事处装修的事实没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认，至于其证明效力将在下文综合分析。证8、证9，被告兴阳公司质证后对真实性、合法性、关联性均不认可，被告并未收到任何律师函，代签收人也不是公司员工，不能达到证明目。本院审核后对该些证据的真实性予以确认，该些证据可以证明原告许睿2015年4月曾向被告兴阳公司发送律师函的事实。二、对被告兴阳公司提交之证据材料。原告许睿质证后对真实性、关联性无法确认，其中有办公用品，也有装修材料；2015年7月初涉诉房屋由物业带着录像机开门，所有东西进行了封存，包括个人物品、办公用品归集后专门存放。本院审核后认为该表系被告兴阳公司单方制作，且在本案中其也没有就装修问题提出反诉，故本院对该证据不予确认。经审理，本院查明以下事实：2014年2月19日，被告兴阳公司员工张建伟（乙方）代表被告与原告许睿（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租坐落于滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心2幢1301室房屋（含2个车位）、建筑面积516.6平方米的写字楼作为商务办公使用；租赁期六年，自2014年2月20日起至2020年4月19日止，由于承租房屋系毛坯房，甲方向乙方提供两个月的免租期，房屋租金从2014年4月20日开始计算；第一年租金30万元，其中第一期租金15万元在2014年2月20日前支付，第二期租金15万元在2014年9月20日前支付；第二年租金315000元，其中第三期租金157500元在2015年3月20日前支付，第四期租金157500元在2015年9月20日前支付；如乙方逾期支付租金，除应支付逾期租金外，每逾期一日，应按照一个月月租金的5‰向甲方支付违约金，等。合同签订后，被告兴阳公司于同年2月21日支付款项155000元。被告员工冯光于2014年10月30日向原告出具承诺书，载明：后半年房租于2014年11月15日之前付清，如未付清，房东有权无偿收回该房屋，并终止合同；屋内所有设施、设备均归出租人所有。之后，被告于2014年11月17日支付房租2万元，于2015年1月15日支付房租7万元。2015年1月6日，被告员工岗位调整，张建伟不再负责杭州办事处工作，冯光任杭州办事处副经理，负责全面工作，不再担任杭州办事处办公室主任职。2015年4月2日，被告向原告等出具证明，证明被告员工张建伟为被告在2014年承租下杭州信雅达国际房产（1301室、1901室、1902室），现因工作调动，移交给现任杭州办事处主任冯光负责，由其全权处理相关事宜；同日，被告还出具了一份委托书，委任冯光为杭州办事处主任，委派其全权处理在杭事宜。2015年4月8日，原告委托律师分别向被告住所地、杭州办事处主任冯光及张建伟寄送了催缴租金、终止合同的律师函，除寄送给张建伟的律师函由他人代收以外，其它律师函均未妥投。在庭审中，双方当事人确认涉诉《房屋租赁合同》于2015年7月5日解除。另查明，被告特别授权代理人在庭审中陈述：当时公司只有冯光一人在杭州，虽然名义上是办事处主任，但因为当时公司还没有开展业务，故冯光只负责涉诉租赁房屋的装修事宜；虽然被告公司管理层知晓拖欠原告租金的事实，但并没有派人具体处理此事，冯光没有此权限。本院认为：本案双方当事人于2014年2月19日签订《房屋租赁合同》的事实清楚，该合同系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按合同约定履行义务；现双方当事人对合同解除、租金支付等事宜产生争议，本院依照案经查明事实和现有法律规定，评析如下：一、关于涉诉《房屋租赁合同》的解除问题。在庭审中，双方当事人确认涉诉《房屋租赁合同》于2015年7月5日解除，本院予以照准。但是，本案尚需要审查导致涉诉《房屋租赁合同》解除的具体原因。房屋租赁合同关系中，出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租人，而承租人的基本义务为按照约定的期限支付租金。现原告许睿已经将涉诉租赁房屋交付被告兴阳公司使用，则兴阳公司应当按照合同约定支付房屋租金。从双方约定来看，被告兴阳公司应于2014年9月20日前支付第二期（2014年10月20日-2015年4月19日）的租金15万元，应于2015年3月20日前支付第三期（2015年4月20日-2015年10月19日）的租金157500元。现兴阳公司仅支付了第二期租金9万元，第三期租金则未予支付。在被告未予支付第二期租金时，被告公司员工冯光曾向原告许睿出具了一份承诺书，明确该期租金于2014年11月15日之前付清，如未付清，原告有权收回房屋并终止合同。关于冯光出具的该份承诺书的效力问题，虽然被告兴阳公司不予认可，但其在庭审中陈述：在承租涉诉房屋后，仅派冯光一人在杭州，负责涉诉租赁房屋的装修事宜。因此，本院认为，即使冯光没有出具承诺书的权利，但许睿在当时有理由相信其有代理权，冯光的行为足以构成表见代理，其代理行为有效，有关的法律后果应由被告兴阳公司承担。根据该承诺书，被告兴阳公司应于2014年11月15日前支付第二期租金15万元，但其仅于2014年11月17日、2015年1月15日支付房租2万元、7万元，显然有违基本的诚信和约定，原告许睿可以依据其承诺做出终止《房屋租赁合同》的决定。此外，被告兴阳公司还应于2015年3月20日前支付第三期的租金157500元，但其也没有依约支付，违背了基本的合同义务和法定义务。为此，原告许睿于2015年4月向被告兴阳公司发出律师函，要求终止双方的《房屋租赁合同》、兴阳公司支付租金等；从许睿向兴阳公司发送律师函的方式来看，其分别向兴阳公司住所地、张建伟本人、冯光本人进行了邮寄，并在涉诉租赁房屋处进行了张贴；而且，被告兴阳公司对欠付租金的事实也是明知的，并在较长时间内不予支付，故本院认为原告许睿已经尽到了基本的通知义务，其依据冯光代表兴阳公司出具的承诺书、双方合同约定和法律规定解除涉诉《房屋租赁合同》合法有效，本案导致涉诉《房屋租赁合同》解除的根本原因在于被告兴阳公司的单方违约行为，原告许睿对之并无过错。涉诉《房屋租赁合同》解除后，被告应当返还租赁合同项下的房屋及车位，但鉴于本案原告许睿已经事实上于2015年7月5日收回了租赁房屋，故不存在被告兴阳公司腾退返还的问题。二、关于涉诉租赁房屋租金的支付等问题。根据案经查明事实，被告兴阳公司尚欠第二期租金6万元未予支付；第三期租金中，由于双方认可《房屋租赁合同》已经于2015年7月5日解除，并且自该日起原告许睿已将该房屋交由第三人实际占有、使用。故被告兴阳公司应当支付2015年4月20日-2015年7月4日期间的租金65625元。据此，被告兴阳公司共欠付原告许睿租金125625元。由于被告兴阳公司没有按约支付房屋租金，原告要求其承担违约责任有据；但是，双方《房屋租赁合同》中约定的违约金计算标准过高，被告兴阳公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利率予以调整，符合实际情况，本院予以准许。欠付租金中的6万元应当从2014年11月16日起算违约金；欠付租金中的65625元应当从2015年3月21日起算违约金。关于被告兴阳公司提出的其第一期租金支付了155000元问题，主要涉及到其中5000元的性质。庭审中原告认为该5000元系装修水电押金，原告已经交给了物业公司，如果装修期间被告没有缴纳水电，物业公司予以扣除；被告认为是装修押金，装修完毕无论是否扣除，应当有结算手续。本院认为，双方对该5000元在性质上不是房租没有异议，鉴于被告在承租房屋期间尚有部分物业费、水电费等没有与物业公司结算，故其可就该5000元另行解决。关于被告兴阳公司提出的原告许睿应当赔偿其装修损失问题，鉴于其在本案中并没有提出反诉，故本案中不予审查。诉讼中原告许睿同意返还被告兴阳公司有关物品，其当信守承诺予以返还，双方可另行办理交割。综上，本院对原告许睿诉讼请求中有据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告许睿和被告多伦县兴阳矿业有限责任公司于2014年2月19日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月5日起解除。二、被告多伦县兴阳矿业有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告许睿支付欠付的房屋租金人民币125625元，并支付违约金（以人民币60000元为基数，从2014年11月16日起；以人民币65625元为基数，从2015年3月21日起，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）。如果被告多伦县兴阳矿业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5178元，由原告许睿负担2641元，被告多伦县兴阳矿业有限责任公司负担2537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费.对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审　判　长　　冯亚景人民陪审员　　谢建儿人民陪审员　　张怡珀二〇一六年六月二十八日书　记　员　　赵　凉关注微信公众号“”