（2016）豫0811民初552号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-29
案件名称
王祖明与河南中海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市山阳区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王祖明,河南中海房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初552号原告王祖明，男，1951年11月21日出生，汉族。委托代理人王小三，焦作市山阳区第一法律服务所法律工作者。被告河南中海房地产开发有限公司，住所地：郑州经济技术开发区。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人缑旭，河南苍穹律师事务所律师。委托代理人李盼盼，河南苍穹律师事务所实习律师。原告王祖明与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月24日作出受理决定。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理，原告王祖明的委托代理人王小三，被告中海公司的委托代理人缑旭、李盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王祖明诉称，2012年6月19日，原被告双方签订商品房买卖合同（合同编号HN××××917），原告出资购买被告开发的位于山阳区焦东路2258号“中海·欧凯龙”第6号商住楼1单元15层1501号房，房屋总价款339250元，合同约定交房日期为2012年8月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告违反合同逾期交房，至2013年9月12日，原告才拿到被告交付的房屋钥匙，但其房屋单体验收合格证明未交付给原告。在房屋钥匙拿到后，原告发现被告所交付使用的房屋基础设施、公共配套均未正常运行，也没有按照合同约定为原告办理产权证。根据双方签订的房屋买卖合同，现要求被告支付原告相应的违约金。故原告提出诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金25511.6元（违约金从2012年9月1日计算至2013年9月12日）；2、被告支付原告基础设施、公共配套未正常运行的违约金30261.1元（违约金从2013年9月13日开始暂计算至2016年2月22日，之后逾期违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至基础设施、公共配套正常运行之日止）；3、被告支付原告逾期未办理房屋产权证违约金17878.48元（违约金从2014年9月13日开始暂计算至2016年2月22日，之后逾期违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至被告实际办理房屋产权证之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告中海公司辩称，一、被告已于2013年9月12日将房屋实际交付原告，原告于2016年2月23日才向法院起诉，原告诉请要求支付逾期交房违约金已超两年诉讼时效，不应支持。二、被告逾期交房有不可预见的客观事实，焦作市南水北调工程的焦东路桥封闭施工对被告的施工和工期造成重大影响，因此在计算逾期交房时间时应当在合同约定的违约天数基础上扣除233天。三、涉案房屋买卖合同在履行过程中由于南水北调焦东路桥的施工已经导致客观情况发生重大变化，继续按合同条款履行对被告明显不公平，因此请求法院对合同违约条款予以调整，降低违约金的标准。四、公共基础设备配套设施已经按照合同约定安装入户完毕，不存在违约行为，原告要求支付基础设施、公共配套未正常运行的违约金无事实和法律依据。五、办理房地产权属证书属于行政机关职责，被告一直在积极配合协助业主向房管部门报送材料协助办理房地产权属证书，原告逾期未取得房地产权属证书与焦东路桥的封闭施工影响存在因果关系，逾期交房与逾期取得房屋产权证书均与该因素有关，因此被告不应因同一行为承担两种不利法律后果，计算该违约天数时也应扣除233天，请求对合同违约条款予以适当调整。根据原被告诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：1、原告要求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、原告各项诉讼请求的事实与法律依据；3、被告要求降低违约标准的事实与法律依据。围绕争议焦点，原告王祖明提交证据如下：1、原告的身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、收款收据一份，证明原告按合同约定按期交纳了房款；3、商品房买卖合同一份，证明被告没有按照合同约定交付房屋，原告要求逾期交房违约金不超过诉讼时效，按照合同约定，被告并没有将房屋单体验收合格证、住宅质量合格证等文书交给原告，已构成违约，原告要求被告支付违约金有事实与法律依据。被告中海公司质证认为，对原告提交证据的真实性均无异议，但不能证明其证明指向，商品房买卖合同恰恰证明了原告要求逾期交房违约金超过了诉讼时效，且并不能证明基础设施、公共配套设施没有正常运行。围绕争议焦点，被告中海公司提交证据如下：1、监理公司出具的停工情况说明一份；2、焦东路桥封闭和绕行公告报纸一份；3、焦东路桥附近商铺情况说明三份；4、山阳区南水北调办公室出具的证明一份；以上证据共同证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的客观事实。需要说明的是，中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。焦东路桥施工期间将1、5、6号楼的进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江项目工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。5、入住办理流程表一份，证明被告已经将房屋实际交付原告，原告起诉要求逾期交房违约金已经超过诉讼时效。原告王祖明质证意见为，对被告提交的证据真实性无异议，对其证明指向有异议，被告提交的证据与本案没有关联性，也不能证明其证明指向；对证据1仅是对建设方出具的情况说明，是建设方违约，被告系开发商，与原被告之间签订的合同没有任何关系，建设方违约不能对抗开发商违约；证据2不属于法律规定的不可抗力，封闭施工仅仅是绕行，有两条路可以进行施工，达不到不可抗力的条件；对证据3与本案没有关联性；对证据4真实性无异议，但和本案没有关联性；证据5流程表真实性无异议，原告是在2013年9月12日签的表，只能证明原告收到了被告的房屋钥匙，与物业公司建立的相关的法律关系，收到了物业公司的相关物业文件，该表第五项房屋验收中原告拒绝签字是因为该房屋到开庭当天也没有单体验收合格证明证，不具备验收条件，证据5也能证明原告主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金不超过诉讼时效。本院对原、被告提交的证据认定如下：原被告提交的证据，对方对真实性均无异议，本院予以认定，对证明指向本院将综合案情后予以认定。经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年6月19日，原告王祖明作为买受人，被告中海公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同（合同编号HN××××917），约定：买受人购买山阳区焦东南路2258号商品房第6号商住楼1单元15层1501号房，该商品房用途为住宅，建筑面积147.5平方米，总金额339250元，买受人于2012年6月19日前将总房款339250元一次性付清。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电预留入户接口；2、电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5、燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记许由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。原告按照约定向被告交纳了购房款。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。原告于2013年9月12日在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购丽江6号楼1单元1501号房屋的总房款、暖气热力表费等均已付清。被告至今未将办理权属登记需要提供的全部资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房地产权属证书。2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可据实予以延期的情况下，被告未如约于2012年8月31日前将房屋交付给原告使用，直至2013年9月12日原告才自被告处领取房屋钥匙，被告确已逾期交房。因原告已在被告中海公司处领取了房屋钥匙，接收了其所购买的房屋，应视为原告以实际行为变更了双方约定的交房标准，故原告于2016年2月23日起诉主张被告支付逾期交房违约金，已超出二年诉讼时效期间，被告亦以此作为抗辩理由，故该主张不应予以支持。双方合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”，因被告至今未将办理权属登记需要提供的全部资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房地产权属证书，故被告应自商品房交付使用后满365日起即2014年9月12日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告要求中海公司支付基础设施和公共配套建筑未达到交付条件的违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑是否达到交付条件的证据，故该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款339250元向原告王祖明支付逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金（自2014年9月12日起至本判决确定的履行之日止，按日万分之一计算）；二、驳回原告王祖明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1641元，由原告王祖明负担1149元，被告河南中海房地产开发有限公司负担492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 王亚华代理审判员 张家辉人民陪审员 姜红艳二〇一六年六月二十八日书 记 员 李云鹏 关注公众号“”