（2016）粤06民终3705号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-09-02

案件名称

广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社与刘荣华、梁玉琼土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘荣华,梁玉琼,刘美虹,广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2016）粤06民终3705号上诉人（原审被告）：刘荣华，男，住广东省佛山市顺德区，港澳证件号码。委托代理人：黄正中，广东东成律师事务所律师。委托代理人：陈嘉雯。上诉人（原审被告）：梁玉琼，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码。委托代理人：黄正中，广东东成律师事务所律师。委托代理人：陈嘉雯。上诉人（原审被告）：刘美虹，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码。委托代理人：黄正中，广东东成律师事务所律师。委托代理人：陈嘉雯。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：刘铭乐。委托代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。上诉人刘荣华、梁玉琼、刘美虹因与广东省被上诉人佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称荷村股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。2015年1月27日，荷村股份社向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）刘荣华、梁玉琼、刘美虹将案涉土地及厂房返还给荷村股份社；（二）刘荣华、梁玉琼、刘美虹支付使用费（从2015年1月1日起至返还土地、厂房之日止，使用费按评估结果计算）；（三）本案的诉讼费用由刘荣华、梁玉琼、刘美虹负担。原审法院查明：2013年3月20日荷村股份社与刘荣华、梁玉琼、刘美虹签订《土地租赁合同》一份，约定刘荣华、梁玉琼、刘美虹租用荷村工业西二路3号股份社新台账##的土地，土地面积为1973.33平方米，每年租金133200元，租金按季度支付，租赁期限至2014年12月31日止，租用期限届满，荷村股份社无偿收回土地使用权，如不续租该土地上一切建筑物及其他附着物刘荣华、梁玉琼、刘美虹需拆除，则在期满前拆除并清理一切杂物，否则所有权由荷村股份社无偿取得。诉讼期间，荷村股份社就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为18079元，建筑物月租金为7342元。庭审中，荷村股份社和刘荣华、梁玉琼、刘美虹双方均同意在本案中暂不扣减荷村股份社在合同期满后缴交的款项，待终审后双方一起核对扣减。另查明，2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）（2001）115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。原审法院认为，刘荣华为澳门居民，故本案属涉澳民事纠纷。原审法院属于在本辖区内对涉外民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，且本案案涉土地位于广东省佛山市顺德区，故本案应由原审法院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。本案争议焦点在于：一、刘荣华、梁玉琼、刘美虹应否返还荷村股份社案涉土地及厂房；二、刘荣华、梁玉琼、刘美虹应否支付荷村股份社合同到期后的使用费。围绕上述争议焦点，原审法院分析如下：一、刘荣华、梁玉琼、刘美虹应否返还荷村股份社案涉土地及厂房。（1）关于土地返还。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。荷村股份社和刘荣华、梁玉琼、刘美虹就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，刘荣华、梁玉琼、刘美虹应向荷村股份社返还案涉土地。荷村股份社要求刘荣华、梁玉琼、刘美虹返还案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，原审法院予以支持。（2）关于厂房返还。荷村股份社要求刘荣华、梁玉琼、刘美虹返还厂房，理由在于荷村股份社认为根据合同约定，刘荣华、梁玉琼、刘美虹不在合同期限届满前拆除厂房即归其所有。《土地租赁合同》约定，刘荣华、梁玉琼、刘美虹在合同届满前仍需向荷村股份社交纳租金，其依合同约定仍有权使用案涉土地。刘荣华、梁玉琼、刘美虹若拆除厂房，即无法使用案涉土地。合同一方面约定合同期届满前刘荣华、梁玉琼、刘美虹需交纳租金，仍可使用土地，另一方面却约定刘荣华、梁玉琼、刘美虹需拆除厂房，使其无法继续使用土地。由此可见，《土地租赁合同》关于在合同期届满前拆除厂房的约定显失公平，应予调整。荷村股份社应在合同期满后给予刘荣华、梁玉琼、刘美虹适当的时间，在经催告后，刘荣华、梁玉琼、刘美虹仍不拆除厂房的，才应排除刘荣华、梁玉琼、刘美虹对厂房行使权利。另，刘荣华、梁玉琼、刘美虹在合同期满后，已就厂房续租问题向法院提起诉讼，刘荣华、梁玉琼、刘美虹在诉讼期间享有合理的期待利益，在法院未明确双方是否可续租的情况下，不宜直接认定荷村股份社取得案涉厂房。据此，荷村股份社要求刘荣华、梁玉琼、刘美虹返还厂房，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。二、刘荣华、梁玉琼、刘美虹应否支付荷村股份社合同到期后的使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原租赁合同届满后，刘荣华、梁玉琼、刘美虹没有依合同约定及法律规定，向荷村股份社交还案涉土地。刘荣华、梁玉琼、刘美虹因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向荷村股份社支付使用费。租赁合同期满前，荷村股份社已发出公告，提出了新的要约，可见荷村股份社不同意按原合同约定继续履行与刘荣华、梁玉琼、刘美虹的租赁关系。刘荣华、梁玉琼、刘美虹也不同意按荷村股份社于公告中的条件订立新的租赁合同，故也不能按公告条件计算租金。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同及公告内容对荷村股份社和刘荣华、梁玉琼、刘美虹双方均不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，荷村股份社要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金为18079元，建筑物月租金为7342元。据此，刘荣华、梁玉琼、刘美虹应按土地月租金为18079元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向荷村股份社支付土地使用费。在原合同期满后，��荣华、梁玉琼、刘美虹可能仍有向荷村股份社付款的情况，因荷村股份社和刘荣华、梁玉琼、刘美虹双方均同意待案件终审后共同核对扣减，故本案中不作处理。如前所述，荷村股份社于现阶段仍未能取得案涉厂房的所有权，荷村股份社要求收取厂房上盖租金，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘荣华、梁玉琼、刘美虹应在判决发生法律效力之日起三十日内向荷村股份社返还位于佛山市顺德区乐从镇荷村工业西二路3号股份社新台账##的土地；二、刘荣华、梁玉琼、刘美虹应在判决发生法律效力之日起三十日内向荷村股份社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日至返还土地之日止，按土地月租金18079元计算）；三��驳回荷村股份社的其他诉讼请求。一审受理费248.87元，由荷村股份社负担100元，由刘荣华、梁玉琼、刘美虹负担148.87元。评估费3000元，由荷村股份社负担1000元，由刘荣华、梁玉琼、刘美虹负担2000元。上诉人刘荣华、梁玉琼、刘美虹提起上诉称：（一）关于租赁土地返还问题。案涉租赁土地上有刘荣华、梁玉琼、刘美虹花费巨额资金投资自行建设的上盖厂房等建筑物，其所有权属于刘荣华、梁玉琼、刘美虹单方所有，而上盖厂房等建筑物与案涉租赁土地是不可分离的，即刘荣华、梁玉琼、刘美虹不可能把上盖厂房等建筑物搬离案涉土地，原审法院在没有对上盖厂房等建筑物的处理作出认定前提下，判决刘荣华、梁玉琼、刘美虹在三十日内返还租赁土地，这根本无法执行，亦有违公平原则。（二）关于合同到期后的使用费问题。对于由广东信德资产评估与��地产土地估价有限公司作出的《资产评估报告书》，刘荣华、梁玉琼、刘美虹一审时已提出强烈异议，以该《资产评估报告书》存在不公平、不合理等理由要求重新评估，但原审法院却不予采纳，这明显是错误的，导致案涉租赁土地租金标准畸高。综上，上诉请求二审依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。被上诉人荷村股份社答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点系：1.刘荣华、梁玉琼、刘美虹基于合同租赁期满后仍使用案涉土地应向荷村股份社支付的使用费标准的确定；2.刘荣华、梁玉琼、刘美虹认为原审判决对于案涉土地之地上建筑物未作一并处理有违公平的上诉主张是否成立。关于案涉土地使用费的支付标准问题。首先，刘荣华、梁玉琼、刘美虹与荷村股份社就案涉土地约定的租赁期限至2014年12月31日，该合同履行期限届满后，作为承租人的刘荣华、梁玉琼、刘美虹未依约向荷村股份社返还案涉土地，而是继续占有、使用案涉土地，故刘荣华、梁玉琼、刘美虹应向出租人荷村股份社支付占有使用案涉土地期间相应的使用费。其次，关于该土地使用费的支付标准问题。由于合同行为是一种意思自治的民事行为，需要合同双方的意思表示一致，因此，在原土地租赁合同履行完毕后，双方当事人若要继续履行合同，需要就案涉土地租赁中租金标准、租赁期限等相关事宜另行协商，如能协商一致的，双方可重新再签订新的合同。但在本案中，双方就按照何种租金标准重新续签租赁合同的问题发生严重分歧，未达成一致意见，并未就案涉土地续租事宜签订任何书面协议。那么，根据民法中的公平原则，原合同履行期限届满后刘荣华、梁玉琼、刘美虹占有使用案涉土地的使用费支付标准应按照现行市场价格进行计算，原审判决据此依据具有专门鉴定资质的评估机构出具的《资产评估报告书》中所确立的土地使用费标准判令刘荣华、梁玉琼、刘美虹向荷村股份社支付相应的土地使用费，理据充分，本院予以维持。至于刘荣华、梁玉琼、刘美虹上诉提出因该《资产评估报告书》存在不公平、不合理等情形，原审法院未准许其重新评估的请求错误的问题，经查，该《资产评估报告书》系由原审法院依法委托具有相应鉴定资质的鉴定机构作出，鉴定机构资质合格，鉴定程序合法，在刘荣华、梁玉琼、刘美虹没有��供充分的证据足以反驳上述评估结论的情况下，原审法院采信并作为本案的定案依据，符合法律规定，本院予以维持。关于刘荣华、梁玉琼、刘美虹的该项上诉主张，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持，同理，对其在二审中提出的对案涉土地租金标准重新评估的申请亦不予准许。关于刘荣华、梁玉琼、刘美虹认为原审判决对于案涉土地之地上建筑物未一并作出处理有违公平的上诉主张是否成立的问题。对此，本院认为，人民法院审理案件应在查清案件事实的基础之上针对当事人所提起的诉讼请求作出相应的判决。由于本案系荷村股份社作为原告向原审法院提起诉讼，其诉讼请求包括返还案涉土地及地上建筑物，而针对荷村股份社的该项诉讼请求，原审法院判决刘荣华、梁玉琼、刘美虹向荷村股份社返还案涉土地，驳回了其要求刘荣华、梁玉琼、刘美虹一并返还案涉地上建筑物之诉讼请求。对此，荷村股份社并未提起上诉，本院迳予维持。刘荣华、梁玉琼、刘美虹的该项上诉主张，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，刘荣华、梁玉琼、刘美虹的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248.87元，由上诉人刘荣华、梁玉琼、刘美虹负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘建红审　判　员　　郑正坚代理审判员　　吴媛媛二〇一六年六月二十八日书　记　员　　梁启星来源：百度“”