（2016）甘01民终1048号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-08-25

案件名称

赵学明与王忠林、陶延明、马麻乃返还原物纠纷二审民事判决书

法院

甘肃省兰州市中级人民法院

所属地区

甘肃省兰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵学明,陶延明,马麻乃,王忠林,董君

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书（2016）甘01民终1048号上诉人（原审原告）赵学明，男，1962年6月5日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省合作市当周街***号*室。委托代理人李晓远,甘肃金城律师事务所律师。委托代理人张明兴,甘肃金城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陶延明，女，1957年4月9日出生，汉族，个体工商户，住兰州市城关区定西南路建贸家园***号***室。委托代理人宋永强，甘肃泫渊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马麻乃，男，1962年6月5日出生，东乡族，个体工商户，住甘肃省和政县三合镇杨家村杜*号。被上诉人（原审被告）王忠林，男，1971年7月7日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区盐场路***号***室。委托代理人杨杰，甘肃惠普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）董君，男，1980年12月15日出生，汉族，住兰州市城关区金昌南路**号***室。委托代理人薛涛，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人赵学明为与被上诉人陶延明、马麻乃、王忠林、董君房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2015)城民一初字第191号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，房权证为兰房（城私）产字第116682号房屋系原告所有，房屋位于兰州市城关区雁滩乡新港城无号、面积为926.28平方米。2009年8月29日原告与案外人杨卫冲签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将涉案商铺出租予案外人杨卫冲，租赁期限为2009年9月1日-2019年8月31日。其中2009年9月1日-2014年8月31日租金为50元/㎡﹒月，2014年9月1日-2019年8月31日租金由双方在2014年8月31日前协商确定，租金价格参照当时邻商平均水平，同时由原告给案外人杨卫冲适度优惠。合同另约定在合同履行期间若案外人杨卫冲转租或者转让该租赁房屋须提前告知原告，转租或转让不得违背合同权限范围，如果因案外人杨卫冲原因不能继续履行合同，原告有权解除合同。合同签订后双方履行各自义务。同年10月21日案外人杨卫冲在未告知原告情形下，与被告董君按原合同内容将租赁期限变更为2009年11月5日-2019年8月30日，租金金额调整为56元/㎡﹒月后转租给被告董君。随后被告董君在原告不知情情况下将涉案房屋分不同时间出租给被告王忠林、被告陶延明、被告马麻乃。2014年因原告与案外人杨卫冲就2014年9月1日后租金未能达成一致，原告于2014年11月28日通过邮政快递向案外人杨卫冲发出解除合同通知，双方租赁合同解除。租赁合同解除后，被告陶延明、被告马麻乃、被告王忠林仍基于与被告董君租赁合同继续占有涉案房屋，后原告以被告陶延明、被告马麻乃、被告王忠林无权占用房屋为由要求支付占有使用费，双方酿成纠纷。另查明，涉案房屋总建筑面积为926.28平方米。其中由被告陶延明占用725平方米，被告马麻乃占用150平方米，被告王忠林占用51.28平方米，被告王忠林于2015年8月25日将涉案房屋交付原告。原审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告作为涉案房屋所有权人，有权要求无权占有人即本案被告陶延明、被告王忠林、被告马麻乃支付房屋占用使用费，但占用使用费的标准应以原告2009年出租时房屋租金价格为基准，综合考量商铺租金价格上涨因素以及承租人及次承租人之间房屋租金予以确定，故结合本案案情酌定房屋占有使用费应为80元/㎡﹒月。故对于原告要求被告陶延明、被告马麻乃以150元/㎡﹒月标准支付2014年9月1日-2015年9月16日期间房屋占用使用费的诉讼请求，予以部分支持，并对于原告要求被告王忠林按照150元/㎡﹒月标准支付2014年9月1日-2015年8月25日期间的房屋占用使用费的诉讼请求，予以部分支持。关于被告陶延明辩称其已向被告董君缴纳租金至2015年9月，也不知晓原告与案外人杨卫冲解除租赁合同事宜，属善意第三人的该项辩称。因被告陶延明于2014年9月1日后占用商铺已属无权占有，其不能以此对抗原告物权所有权，也无法适用善意取得理论。被告陶延明如有损失，可向被告董君主张。关于被告马麻乃辩称其为涉案房屋已经支付转让费、装修费并支付租金的该项辩称，因其合同相对人为被告董君，而非本案原告，故在原告与案外人杨卫冲解除租赁合同后，建立在租赁关系基础之上的转租合同已经不能履行，被告继续占有使用涉案房屋属于无权占有，应向原告支付无权占用期间的房屋占用费。关于被告董君辩称原告解除合同的通知必须送达各承租人及次承租人的辩称，因被告董君并非原告所签订租赁合同相对人，原告解除与案外人杨卫冲签订的租赁合同无需通知被告董君，但董君并非涉案房屋实际占有人，故被告董君无需向原告支付占有使用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、被告王忠林于本判决生效之日起十五日内向原告赵学明支付房屋占有使用费48531.39元（80元/㎡﹒月×11.83月×51.28㎡=48531.39元）。二、被告陶延明于本判决生效之日起十五日内向原告赵学明支付房屋占有使用费725000元（80元/㎡﹒月×12.5月×725㎡=725000元）。三、被告马麻乃于本判决生效之日起十五日内向原告赵学明支付房屋占有使用费150000元（80元/㎡﹒月×12.5月×150㎡=150000元）。四、驳回原告赵学明的其他诉讼请求。案件受理费20476元，由原告赵学明承担10889元，被告王忠林承担587元，被告陶延明承担7500元，被告马麻乃承担1500元。上诉人赵学明不服原审判决，其主要上诉理由为，上诉人对涉案商铺所在地的租金水平进行了大量调查，该地段的商铺租价均在每月每平方米170元至200元之间，且曾有多家企业愿意以高于每月每平方米170元的租金承租涉案商铺，因此上诉人以每月每平方米150元主张商铺占用费符合客观情况，理应得到支持。原审判决以每月每平方米80元计算涉案商铺占用费无事实依据，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉请。被上诉人陶延明、王忠林、董君服从原审判决，请求予以维持。被上诉人马麻乃未到庭答辩。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，导致本案纷争的主要原因是由于上诉人与涉案商铺承租人杨卫冲在双方约定租金调整日未就租金调整达成一致从而导致双方租赁合同解除，由此使得本案各被上诉人作为次承租人不再拥有对涉案商铺占有、使用的合法依据，因此原审判决在计算涉案商铺的占用费时以原租赁合同中约定的租金标准为基准并结合市场因素对本案占用费的认定是公平合理的。上诉人所提交的证据虽具有一定的参考性，但其完全脱离了已在上诉人与案外人杨卫冲之间客观存在租赁合同，原审判决对其主张的占用费标准未予采信并无不当。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律准确，处理适当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11880元，由上诉人赵学明承担。本判决为终审判决。审　判　长　　张建军审　判　员　　白丽娟代理审判员　　冯　诚二〇一六年六月二十八日书　记　员　　卢淑娟来源：百度搜索“”