（2015）晋源民初字第929号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2017-09-25
案件名称
太原化学工业集团物业管理有限公司、太原化学工业集团有限公司新元分公司与王晋牟合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市晋源区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
太原化学工业集团物业管理有限公司,太原化学工业集团有限公司新元分公司,王晋牟
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十三条第一款，第七十五条第一款，第八十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二条第一款，第四十七条，第一百一十七条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第七条，第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋源民初字第929号原告太原化学工业集团物业管理有限公司，住所地太原市晋源区西峪东街15号。法定代表人刘勇，总经理。委托代理人孙水泉，山西恒一律师事务所律师。委托代理人李林，山西恒一律师事务所律师。原告太原化学工业集团有限公司新元分公司，住所地太原市晋祠路三段95号。负责人孙学敏，总经理。委托代理人孙水泉，山西恒一律师事务所律师。委托代理人李林，山西恒一律师事务所律师。被告王晋牟，男，1964年11月12日出生，汉族，住太原市。委托代理人李新平，山西墨法世家律师事务所律师。委托代理人王文军，男，1961年12月27日出生，汉族，住太原市，系被告王晋牟之兄。原告太原化学工业集团物业管理有限公司（以下简称太化物业公司）、原告太原化学工业集团有限公司新元分公司（以下简称新元分公司，原太原化学工业集团公司化肥厂）与被告王晋牟合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理，原告太化物业公司、原告新元分公司的诉讼代理人孙水泉、李林，被告王晋牟的诉讼代理人李新平、王文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2003年4月17日，原告新元分公司与被告签订《关于太化集团公司新元分公司俱乐部危墙危房改造项目合作开发协议书》，由原告新元分公司提供场地157平米，被告投资改造，房屋由被告使用30年后交予原告新元分公司，同时按每平方米20元/年向原告新元分公司交纳合作使用费。2007年原告新元分公司和太原万行房地产开发有限公司签订合作建房协议，被告所占用地块列入合作开发范围，据此，2007年11月30日，原告新元分公司和太原万行房地产开发有限公司作为甲方，与乙方太原市晋源区小肥羊火锅店（以下简称小肥羊，2011年已注销，被告为该店经营者）签订《拆迁补偿安置协议》，约定由甲方对乙方房屋进行产权置换，给予乙方共计500平方米建筑面积的商铺，另外一次性补偿乙方建筑面积350平方米的商铺，同日甲乙双方还签订《拆迁过渡补偿协议》，约定甲方在乙方完成搬迁时向乙方支付商铺过渡费28万元等过渡条款。此后根据太化集团内部管理制度，原告新元分公司划归原告太化物业公司管理。2010年8月13日，原告太化物业公司在原告新元分公司之前签订的协议基础上，与小肥羊签订《小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议》，约定因逾期交付房屋，原告太化物业公司按年向小肥羊支付153000元违约金，直至交房为止。2013年2月20日，在不知小肥羊已经注销的情况下，又与之签订第二份《小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议》，约定自2013年3月起每年增加支付小肥羊补偿金130050元。至2015年2月，被告共签字领取违约金及补偿金1305100元。二原告认为，拆迁补偿安置协议中，待拆迁房屋的产权人为原告新元分公司，小肥羊仅为承租人，不是房屋拆迁补偿的对象，无权以房屋产权人身份获得待拆迁房屋的置换面积及补偿。《拆迁补偿安置协议》等协议给予小肥羊房屋置换面积及补偿的做法，实际上相当于将属于原告新元分公司的房屋及土地，变相无偿给予了小肥羊。原告新元分公司作为国有企业，未经政府相关部门批准，未通过国有土地转让手续，无权对国有资产进行处置，处置行为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条”以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，可见，原告新元分公司向小肥羊转让国有划拨土地及地上房产，应当报请批准，并由小肥羊办理土地出让手续，缴纳土地出让金。双方通过拆迁补偿安置协议，变相无偿转让划拨土地及房产，违反国家法律法规的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应当认定无效。此外，小肥羊火锅店于2011年注销，被告作为其经营者，是其权利义务的自然承接主体，应当对小肥羊火锅店存续期间的行为承担责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，被告应当予以返还。小肥羊火锅店注销后，被告仍以其名义签订协议并继续领取补偿，由此所取得的款项被告也应当全部返还，即被告从2008年起共计从二原告处领取的各项费用总计1305100元，应当予以返还。综上，二原告的诉讼请求为：1、判决确认原告新元分公司于2007年11月30日签订的《拆迁补偿安置协议》以及《拆迁过渡补偿协议》无效；原告太化物业公司于2010年8月13日、2013年2月20日签订的《小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议》无效；2、判令被告返还二原告人民币共计1305100元；3、判令由被告承担案件全部诉讼费用。被告答辩称，1、被拆迁房屋由被告出资建造，按照约定享有前30年的使用权，房屋被拆迁时，距离约定的2033年还有26年，房屋的使用权归被告所有，此权利为财产权利，所以被告就是拆迁当事人，拆迁时应得到拆迁安置补偿。2011年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条明确规定”拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。2、在《拆迁补偿安置协议》和《拆迁过渡补偿协议》中，被告是以房屋使用权人身份而非房屋产权人身份获得待拆迁房屋的置换面积及补偿，协议明确是对被告损失的补偿，置换、补偿都是弥补损失的形式，上述协议是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。3、原告太化物业公司与被告签订的《小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议》，是在其接手管理新元公司后，作为委托管理方，为妥善处理新元分公司、太化化肥三产总公司违约问题，与被告自愿达成的协议，其正常履行职权，延续执行原来已经存在的合同，过程中被告放弃了85万余元的利益（放弃以1700元每平方米的优惠价格购买500平方米商铺的协议约定内容），使国家在合同行为中获利。双方签订的该协议，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在合同无效的情形。4、二原告所称的”实质是相当于将属于原告新元分公司的房屋及土地变相无偿给予了小肥羊”并不成立。本案不是房地产转让，不应适用房地产法第三十九条的规定。被告与原告新元公司在特定历史背景下签订《合作开发协议书》，约定由被告出资改造、修建房屋，安置部分下岗职工，拥有30年使用权，既解决了原告新元分公司没有资金改造危墙危房、安置下岗职工的困境，也使被告个人通过经营获得回报，对双方都有好处，但被告投资是有风险的，如果不能盈利，是否能以相同理由要求合同无效。所以被告认为签订的协议对双方均有约束力，各方应诚信、全面履行合同义务。现协议履行已近十年，二原告主张合同无效自然不应得到法院支持。5、本案遗漏了太化化肥三产总公司这一重要的诉讼参与人。签订于2007年的《拆迁补偿安置协议》和《拆迁过渡补偿协议》，合同的双方当事人分别为原告新元分公司、太化化肥三产总公司，及小肥羊。太化化肥三产总公司至今合法存续，是具有独立法人资格的企业，因此，本案缺少一个应当参加诉讼的参与人。综上，二原告的请求既无法律依据，也无事实依据，请求依法驳回。经审理查明，1986年3月18日，太原化学工业公司化肥厂变更为太原化肥厂，1992年12月12日，变更为太原化学工业集团公司化肥厂，2000年12月16日，变更为太原化学工业集团有限公司新元分公司（即原告新元分公司）。涉案土地由太原市土地管理局于1996年8月18日向土地使用者太原化学工业集团公司化肥厂（俱乐部活动中心）出具并政地国有（96）字第00717号中华人民共和国国有土地使用证，该证载明了土地坐落、地号、图号、面积、四至等信息，并载明：该宗地系行政划拨方式供地，不得擅自转让、出租、抵押，如需转让，出租、抵押，应办理出让手续，并办理设定登记手续。2003年3月27日，太原市规划局晋源分局向建设单位原告新元分公司发放建设项目名称为商业用房、建设规模为459㎡的建设工程规划许可证。经由太原市工商行政管理局晋源分局查询，太原市晋源区小肥羊火锅店成立于2004年2月4日，于2011年5月19日办理注销登记并予以公告，于2012年2月3日清理完毕，经营期限自2008年2月4日起至2012年2月3日止，被告为负责人，企业性质为个体工商户，经营地址在太原化肥厂俱乐部南侧。2003年4月1日，原告新元分公司向太原市晋源区建设管理局作出”关于修复和改造危墙危房的请示”，载明：原太原化肥厂俱乐部南侧危墙及相关建筑，因多年失修已濒临危险建筑，现阶段归原告新元分公司接管，公司为扶持下岗职工自谋职业，经研究决定同意王晋牟自行解决投资，对危墙危房进行修复及改造。2003年4月7日，太原市晋源区发展计划局向原告新元分公司作出”关于太原化学工业集团有限公司新元分公司改造危房的批复”，载明：经研究，同意对原太原化肥厂俱乐部南侧围墙及相关建筑进行改造。项目总建筑面积280平方米，总投资19万元，资金全部自筹。2003年4月17日，新元分公司俱乐部王宏伟与低低商店王晋牟签订《关于太化集团公司新元分公司俱乐部危墙危房改造项目合作开发协议书》，约定：为贯彻国家经贸委第八部委联合下发《关于国有大中型企业，主、辅分离，辅业改制分流安置富余人员的实施办法》，双方就新元分公司俱乐部南墙空地，及危墙、危房的改造使用一事，在平等互利充分协商的前提下，本着集体和个人都发展并且能双赢的原则，达成协议。原告新元分公司为被告提供详尽的俱乐部面积和相关项目报批资料，提供设施场地157㎡，不参加项目建设、经营，按时清理范围内集体物品，监督安置下岗职工就业；被告需遵守、履行协议内容，合理改造使用，自行解决投资，按时按照每平方米20元/年交纳合作回报费及相关工商、税务、水电暖等费用；合作期限从2003年5月18日起至2033年5月18日止，为30年期限，改造后地上产权30年内归被告所有，30年后交于原告新元分公司所有；合作期间如遇第三方原因，导致协议内容无法履行造成损失，由被告与第三方交涉，原告新元分公司概不负责。2004年5月30日，原告新元分公司向罗城工商所出具证明材料，载明：现化肥厂俱乐部南侧的二层房屋，是公司与下岗职工被告共同开发的房屋改造项目，根据双方的协议，此二层房屋由被告自行投资新建、改造，为此从2003年5月18日起至2033年5月18日止期间，该二层房屋归被告使用。被告按照约定逐年向原告新元分公司（化肥厂）交纳了2003年5月到2007年5月间的土地使用费，共计12560元，并在修建、改造过程中支出配套费、定额测定费、质鉴费、设计、清照费、使用建筑材料保证金、图纸服务费、复图费、喷图、晒图费、板材费，共计21609.8元。2007年4月16日，太化集团化肥三产总公司与太原万行房地产开发有限公司签订《合作建房协议》，涉案土地在双方合作建房的范围内，经双方详细计算，协议中所涉经济适用房砖混结构建造成本为960元/平方米，高层框架结构建造成本为1600元/平方米。2007年11月30日，原告新元分公司（太化集团化肥三产总公司）与太原万行房地产开发公司项目部作为甲方，小肥羊作为乙方，签订《拆迁补偿安置协议》，约定，小肥羊在原告新元分公司俱乐部南侧，经房屋建造相关部门批准，自筹资金建成一座二层商铺楼房共计500平方米，经营餐饮，年盈利25万余元。因甲方按政府总体规划的需要，需拆除乙方正在经营用的商铺楼，给乙方带来不应有的损失，为此，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上对乙方自建商铺楼拆迁达成如下补偿安置协议：一、甲方负责并承担将房地产开发公司在小肥羊火锅店拆迁位置联合开发的建造楼本着拆一补一房产置换的原则，由甲方负责并承担补偿给小肥羊火锅店商铺建筑面积500平方米以置换；考虑乙方一直在经营、以及期间的装修和相关设施的投入等，由甲方负责并承担以商铺建筑面积350平方米一次性补偿给乙方。甲方负责并承担置换、补偿安置给乙方的商铺用房的基本情况如下：1、置换、补偿两项合计面积850平方米（一层二层各半）。2、位置：甲方开发公司在此共同开发主体楼宇西南角位置；即乙方的大体原位置。3、朝向及尺寸：商铺房朝向西面保留有不小于10米宽。4、结构型式：一层、二层相同相通，可各自独立进户。5、用途：办公、商用。二、计价方式：以人民币2500元/平方米计价。三、交付期限：甲方从本协议签订之日起，在不超过27个月的时间段里将置换、补偿商铺用房交付给乙方回迁使用；并在交付时应得到相关部门的验收并合格；建设期间如遭遇不可抗力的特殊原因，甲方可据实予以延期。协议还对逾期交房责任、交接、产权登记等相关内容进行了详尽约定。2007年11月30日，原告新元分公司（太化集团化肥三产总公司）与太原万行房地产开发公司项目部作为甲方，小肥羊作为乙方，三方签订《拆迁过度补偿协议》，约定，乙方在原告新元分公司俱乐部南侧，经房屋建造相关部门批准，自筹资金建成了一座二层商铺楼房共计500平方米，经营餐饮用的商铺楼，这样会给乙方带来不应有的损失，为此，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上对乙方自建商铺楼拆迁达成过渡补偿如下协议：一、1、甲方考虑到乙方一直在经营、在两年内的过渡时间内，由甲方负责并承担商铺过渡费28万年并在乙方完成搬迁，交付甲方时前一次性补偿给乙方。如乙方在交付甲方可拆除通知时前，甲方未结清本款商铺过渡费28万元，乙方可拒绝交付甲方拆除，并不承担拆迁补偿安置协议条款中的任何责任。一切损失甲方自行承担。2、甲方同意乙方以成本优惠价1700元购买商铺用房500平方米。3、基本情况如下：（1）、购买商铺建筑：500平方米。（一层二层各半）（2）、位置：甲方与房地产开发公司在此共同开发主体楼宇东南角位置：即乙方的后侧位置。（3）、朝向及尺寸：商铺房后面保留有不小于10米宽。（4）、结构型式：一层、二层相同相通，可各自独立进户。（5）、用途：办公、商铺。二、交付期限：甲方自协议签订之日起，在超过27个月的时间段里将商铺用房交付给乙方购买使用；购买时乙方一次性支付房款。协议还对其他相关事项进行了详尽约定。2007年12月26日，被告与太化集团化肥三产总公司签订《小肥羊火锅店拆房交接单》，载明：根据双方拆迁安置协议，被告已于2007年12月24日搬迁完毕，从即日起已具备可拆迁条件，今此被告将自建房屋移交三产总公司进行下一步的拆迁工作。2008年5月16日，太化集团有限公司将原告新元分公司划归原告太化物业公司管理。2010年8月13日，原告太化物业公司作为甲方，小肥羊作为乙方，双方签订《小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议》，约定，1、在拆迁过渡补充协议中，乙方同意废除协议中第一条的第2款，以成本优惠1700元/平方米购买商铺用房500平方米。2、因原甲方未能按协议约定日期交小肥羊房屋，继续履行协议需过渡费。按原协议逾期应支付对方合同面积（850平方米）总价款（2500元/平方米计算）的万分之二违约金，即850平方米×2500元/平方米×万分之二=425元/日，全年支付153000元（425元×30日×12个月=153000元）。3、支付方式：一年一支付，每年3月前支付，直至交房为止。交房时过渡按日结算，多退少补。4、支付时间：从2010年3月1日起至次年2月底止。2013年2月20日，太原化学工业集团房地产开发有限公司物业管理分公司作为甲方，小肥羊作为乙方，双方签订《小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议》，约定，1、从2007年11月拆除小肥羊，至今近六年了未给小肥羊交房，造成小肥羊实际经济损失较大，加之化肥周边商铺租赁涨价等因素，因此参考周边拆迁户补偿发放标准，从2013年3月起每年另加补偿金130050元（2013年3月前不补）。2、每年由原来的153000元变更为违约金153000元＋补偿金130050元，两项总计支付283050元。3、支付方式：一年一支付，每年3月1日前支付，直至交房为止。从2007年开始到2014年间，被告共领取拆迁过渡补偿费、搬迁过渡费、过渡费、补助费、拆迁安置补助费、安置费及违约金共计1305100元。太原万行房地产开发有限公司于2014年1月15日因合同纠纷将太原化学工业集团有限公司、原告新元分公司、太化集团化肥三产总公司诉至本院，称2007年与原告新元分公司的全资子公司太化集团化肥三产总公司签订《合作建房协议》，后太化集团总公司成立太化集团房地产开发有限公司进行建房事宜，要求返还前期项目费用，后经本院调解结案。本案诉争土地亦在此争议土地范围内。原告太化物业公司于2015年4月14日因以上合同纠纷向本院起诉太原市晋源区小肥羊火锅店，后经本院审查，该火锅店已于2011年5月19日注销，故本院驳回了原告太原化学工业集团物业管理有限公司的起诉。以上事实有原告方提交的太原化学工业集团有限公司、原告新元分公司、原告太化物业公司的主体证据各一套，并政地国用（96）字第00717号国有土地使用证，工商企业登记事项年检报告书、太化集团发字（1992）13号太原化学工业集团公司文件、太化集团董发字（2000）8号太化集团有限公司董事会文件、分公司变更登记申请书，建设工程规划许可证，太原市晋源区发展计划局晋源计字（2003）第31号关于太原化学工业集团有限公司新元分公司改造危房的批复，原告新元分公司出具的关于化肥厂俱乐部南侧房屋的证明，太化集团有限公司董事会太化董发字（2008）10号太原化学工业集团有限公司董事会关于新元分公司、新光分公司划归物业管理有限公司管理的通知，原告太化物业公司支付被告拆迁过渡费、搬迁过渡费、安置费、违约金共计1305100元的付款、领款凭证，本院（2015）晋源民初字第475号民事裁定书；有被告方提交的小肥羊支出配套费、设计费等交费票据、收据，太化集团化肥三产总公司与太原万行房地产开发有限公司签订的《合作建房协议》，太原市工商行政管理局晋源分局出具的太化集团化肥三产总公司的基本注册信息查询单，2007年12月26日，被告与太化集团化肥三产总公司签订的《小肥羊火锅店拆房交接单》，本院（2014）晋源商初字第6号民事调解书，建成后的二层商铺楼照片及房屋建造时的设计图纸；原、被告均提交的关于太化集团公司新元分公司俱乐部危墙危房改造项目合作开发协议书，太化集团有限公司新元分公司太化新元字（2003）第3号关于修复和改造危墙危房的请示，小肥羊交纳土地使用费的收据，拆迁补偿安置协议，拆迁过渡补偿协议，小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议，太原市工商行政管理局晋源分局出具的太原市晋源区小肥羊火锅店注销信息查询单，小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议，以及原告诉讼代理人、被告及其诉讼代理人的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方因本案诉争土地及地上建筑物签订了《关于太化集团公司新元分公司俱乐部危墙危房改造项目合作开发协议书》、《拆迁补偿安置协议》、《拆迁过渡补偿协议》、《小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议》等一系列协议，上述协议中涉及的土地性质为国有土地，但已被拆除的曾用于小肥羊火锅店经营的二层商铺楼系被告投资建设，并按约享有30年使用权，该商铺楼在使用权归被告享有时，因原告开发建设该地块被拆除，则被拆除的该商铺楼的使用权益应归被告享有，包括被告建设该建筑时的支出与商铺经营所获得的利益，但因拆迁所产生的土地权益应归国家所有。原、被告双方为此签订以上相关协议，但以上协议内容并未对土地及地上建筑由拆迁所获利益进行划分，而是经协商将涉案土地及建筑的权益全部归被告所有，此利益分配与土地及地上建筑的权利状态不符，损害社会公共利益，违反法律相关规定，合同依法无效。原、被告双方在签订以上合同时对此均存在过错，应承担各自的过错责任，因以上合同取得的利益应当予以返还、折价赔偿。据此，被告领取的与拆迁相关的款项应予返还，交纳的土地使用费，因系实际使用支出，无需返还，但其关于修建该商铺支出的相关费用及建筑本身价值，以及商铺拆迁时按照约定剩余年限所获利益，原告方均应对其进行赔偿，双方可在返还时予以折抵。综上，原告方关于要求确认以上协议无效的诉讼请求，予以支持，但其关于协议无效系因被告不是房屋拆迁补偿对象，原告方未经政府部门批准，未通过土地转让手续，原告方行为系无权处分，违反国家法律法规强制性规定的理由，本院不予采纳。被告称其为房屋实际建造者，以房屋使用权人获得拆迁补偿权益，原告方经集团内部研究签订协议，并使国家获利，协议合法有效的答辩意见，本院亦不予采纳。被告关于本案遗漏诉讼参与人太化集团三产总公司的答辩意见，因该公司虽在上述协议中有所列明，但均出现在原告新元分公司之后，并通过括号注明，该公司在本案中单独行为仅在拆房交接单上与被告进行交接确认时予以表现，可见其所有在案参与的行为权利、义务均可归属于原告新元分公司，其并非本案的共同诉讼参与人，被告该答辩意见不予采纳。原告要求被告返还1305100元的诉讼请求，因其应予返还被告的份额未作处分，故本院认为被告在返还上述款项时可对其应获权益及损失在该费用中予以抵扣，因该部分权益及损失无法查实，双方抵扣数额亦无法确定，故原告方要求被告返还1305100元的诉讼请求，证据不足，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十三条、第七十五条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第四十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告太原化学工业集团有限公司新元分公司、太原万行房地产开发有限公司太化项目部、太原市晋源区小肥羊火锅店于2007年11月30日签订的《拆迁补偿安置协议》、《拆迁过渡补偿协议》，原告太原化学工业集团物业管理有限公司、太原市晋源区小肥羊火锅店于2010年8月13日签订的《小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议》，原告太原化学工业集团物业管理有限公司、太原市晋源区小肥羊火锅店于2013年2月20日签订的《小肥羊房屋拆迁安置逾期补充协议》均属无效协议；二、驳回原告太原化学工业集团物业管理有限公司、原告太原化学工业集团有限公司新元分公司的其他诉讼请求。案件受理费16546元，由原告太原化学工业集团物业管理有限公司、原告太原化学工业集团有限公司新元分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王 亮人民陪审员 康蕊峰人民陪审员 杨爱珍二〇一六年六月二十八日书 记 员 宋 毅 微信公众号“”