（2015）沪二中民二（民）终字第1907号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-12
案件名称
钱恩光、慕离俐与董惠英、彭虹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1907号上诉人(原审被告)钱恩光，男，1953年3月20日出生，汉族，住上海市。委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。上诉人(原审第三人)慕离俐，女，1950年2月2日出生，汉族，住上海市。委托代理人顾学民，男，1950年6月8日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)董惠英，女，1953年10月10日出生，汉族，住上海市。委托代理人郭波，上海众华律师事务所律师。委托代理人田波，上海众华律师事务所律师。原审第三人上海浦东发展银行静安支行，地址上海市。负责人曹亿存，行长。委托代理人王雯珏，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托代理人李晨嫣，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原审被告彭虹，男，1960年7月7日出生，汉族，住上海市。原审第三人朱定心，男，1953年8月27日出生，汉族，住上海市。原审第三人蒋鸣，男，1965年7月1日出生，汉族，户籍所在地上海市。上诉人钱恩光、上诉人慕离俐因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第2861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，慕离俐系彭虹之嫂的姐姐。上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原产权人登记为董惠英。朱定心因需要资金，董惠英于2005年11月将系争房屋典当给上海东方典当有限公司，典当金额为人民币(以下币种均为人民币)50万元。嗣后，朱定心向彭虹借款50万元，用于归还上海东方典当有限公司的典当费用，赎回了该房。2006年2月21日，董惠英至上海市黄浦区第一公证处办理《委托书》。该《委托书》载明：董惠英委托彭虹代为出售坐落于上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室的房屋，具体事项如下：一、签订相关房屋买卖合同，二、房屋出售所得价款由彭虹收取，三、至房地产交易中心办理相关登记手续，四、办理房屋出售相关的一切手续，签订相关的法律文书……委托期限自2006年2月21日至办妥上述事项之日止。同月22日，上海市黄浦区第一公证出具(2016)沪黄一证字第982号《委托书公证书》，证明董惠英于2006年2月21日在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名。2006年3月2日，经上海房地产估价师事务所有限公司评估，系争房屋在2006年2月27日的市场价格为1,374,000元。钱恩光在未实地查看系争房屋的情况下，于2006年2月27日，与彭虹作为董惠英的代理人签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定的房价为1,374,000元。2006年2月27日，钱恩光以借款人及抵押人的身份与上海浦东发展银行静安支行签订《个人住房抵押借款合同》，约定：贷款金额96万元，借款所购买并作为抵押物的产权房为上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋；借款人在此授权贷款人，将贷款以借款人购房款名义转入借款人指定彭虹帐户；借款期限为204个月，自2006年3月24日至2023年3月24日。2006年3月3日，上海浦东发展银行静安支行办理了系争房屋的抵押登记。同日，系争房屋产权登记在钱恩光名下。2006年3月24日，上海浦东发展银行静安支行将96万元发放至彭虹的帐户。2008年6月27日、同月30日，慕离俐分别向彭虹转账84万元和10万元，慕离俐另支付现金6万元。2008年7月12日，钱恩光(甲方)与案外人吴某某(乙方，慕离俐丈夫)签订了《房屋买卖协议书》，约定：经彭虹介绍，甲方愿以200万元的总价出售位于曲阳路XXX弄XXX号XXX室住宅一套，乙方愿意购买，双方达成买卖协议如下：乙方于2008年7月1日前支付甲方100万元，余款100万元可在2013年7月1日之前以分期付款方式或一次性付款方式付清；甲方在收到200万元全部房款后，即与乙方办理房产过户手续……。彭虹作为见证方在该协议书上签字，钱恩光在该协议书落款处手写收到现金100万元。2010年7月20日，钱恩光出具收条，载明今收到慕离俐支付的曲阳路XXX弄XXX号XXX室第二期房款50万元。2011年4月，慕离俐与钱恩光签订《抵押借款合同》，约定：钱恩光向慕离俐借款250万元，借款期限自2011年4月11日至2016年4月10日，钱恩光向慕离俐提供上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房产作为借款的抵押担保，抵押期限自2011年4月11日至2016年4月10日。2011年4月11日，慕离俐办理了系争房屋的抵押登记。系争房屋现由慕离俐占用。2008年3月，董惠英搬离了系争房屋。2010年2月，董惠英向原审法院提起诉讼，以董惠英委托彭虹出售系争房屋，彭虹未将剩余房款给付董惠英为由，要求彭虹返还代理董惠英收取的房价款874,000元[(2010)虹民一(民)初字第948号案]。2010年6月，董惠英撤回起诉。2010年11月，董惠英向原审法院提起刑事自诉，以彭虹骗取董惠英信任，愿意以假买卖方式帮助董惠英筹措资金，让董惠英委托彭虹代为出售系争房屋并办理委托公证，擅自将系争房屋出售收取房款为由，要求依法追究彭虹犯侵占罪的刑事责任，并依法责令彭虹退还侵占款项874,000元[(2011)虹刑初字第24号案]。2011年5月，原审法院作出驳回董惠英对彭虹起诉的刑事裁定。嗣后，董惠英起诉至原审法院，要求判令彭虹以董惠英名义与钱恩光于2006年2月27日签订的系争房屋买卖合同无效，并将系争房屋的权属恢复至董惠英名下，由此产生的费用由钱恩光、彭虹承担。至2015年2月，上海浦东发展银行静安支行的贷款尚余本金555,760.47元未归还。审理中，慕离俐称2014年10月的上海浦东发展银行静安支行的贷款中慕离俐归还了600元，自2014年10月31日起，该贷款由慕离俐归还，至2015年2月17日，慕离俐共计归还贷款28,200元。另查明，2013年3月6日，钱恩光在上海市公安局虹口分局刑侦支队三队所作的笔录中称：上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室不是钱恩光购买的，该房是2006年时，有一个姓史的人找到彭虹说有人欠了赌债要出售该房，彭虹找到钱恩光叫钱恩光将该房买下并用钱恩光的名字登记，给了1%的月息，为防止钱恩光出售该房，由钱恩光做了个证明，证明该房的真正主人系彭虹。2012年3月13日，彭虹在上海市公安局虹口分局刑侦支队三队所作的笔录中称：上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室实际是其购买的，因钱恩光有100万元在其处投资，其就用钱恩光的名义购房，其还有个习惯即其购买的所有房产均用他人名义。原审法院审理后认为，虽然董惠英出具的售房委托书真实有效，但出售系争房屋是否是其本人真实意思表示，应以分析。钱恩光在未实地看房的情况下即购买了系争房屋，显然不符合常理，而钱恩光与彭虹又有经济上的往来，有利益上的关系，且根据钱恩光与彭虹在上海市公安局虹口分局刑侦支队三队所作的笔录中均确认系争房屋实际由彭虹购买，仅以钱恩光的名义办理过户手续。综上，董惠英与钱恩光并未就购买系争房屋形成合意，就购买系争房屋而签订的《上海市房地产买卖合同》并非董惠英与钱恩光的真实意思的表示。彭虹作为代理人与钱恩光恶意串通，损害了董惠英的利益，该买买合同应为无效。鉴于董惠英为朱定心的资金周转将该房典当50万元，朱定心向彭虹借款50万元用于归还典当费用，赎回了系争房屋，董惠英对此节事实明知且实际从中获益，故该50万元董惠英应返还彭虹并应支付相应的利息，而董惠英将系争房屋抵押及签署售房委托书均系为朱定心筹集资金，从典当行赎回房屋的50万元亦系朱定心向彭虹所借，故朱定心对上述50万元的返还责任及支付利息，应承担连带责任。至于钱恩光、彭虹辩称其已将剩余购房款给付董惠英，董惠英以此款项代朱定心归还其他债务的意见，因钱恩光、彭虹提供的证据不足以证明该节事实，不予采信。相关当事人如有进一步证据证明已向朱定心的债权人代偿了相关费用，可另行主张。鉴于该房屋买卖合同无效，无效合同自始没有法律约束力，钱恩光无权以该房向银行设定抵押，故钱恩光应当涤除该抵押权后，恢复系争房屋的原产权登记。同理，钱恩光亦无权以该房向慕离俐设定抵押，故钱恩光与慕离俐应共同涤除该抵押。至于钱恩光与慕离俐之间究竟是买卖关系或抵押借款关系，属另一法律关系，当事人可另行主张权利，本案不作处理。据此，原审法院作出(2013)虹民三(民)初字第2861号民事判决：一、董惠英与钱恩光于2006年2月27日签订的关于上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、董惠英应于判决生效之日起30日内，返还彭虹借款50万元并支付自2006年2月27日起至实际付清之日止的利息(利率按中国人民银行同期贷款利率计算)，朱定心对上述款项承担连带责任；三、钱恩光于判决生效之日起30日内，清偿上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室上海浦东发展银行静安支行他项权利(抵押)登记所担保的债务，上海浦东发展银行静安支行于受偿上述债务后5日内注销上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室上海浦东发展银行静安支行他项权利(抵押)登记；四、钱恩光、慕离俐于判决生效之日起30日内，共同注销上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室第三人慕离俐他项权利(抵押)登记；五、上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的他项权利(抵押)登记注销后，权利人恢复为董惠英。原审法院判决后，钱恩光、慕离俐不服，均向本院提起上诉。上诉人钱恩光上诉称，1、原审法院已查明系争房屋于2006年2月27日出售给钱恩光，且董惠英自觉地于2008年3月搬离系争房屋，在搬离时也未对房屋的权利提出任何异议。2010年2月，董惠英向原审法院提起诉讼[(2010)虹民一(民)初字第948号案]，在该案的诉状中，董惠英自认委托彭虹出售系争房屋是其真实意思的表示。2010年11月，董惠英向原审法院提起刑事自诉[(2011)虹刑初字第24号案]，以彭虹擅自将系争房屋出并收取房款为由，要求追究彭虹侵占罪的刑事责任，原审法院审理后驳回了董惠英的诉请，二审对该案裁定维持。经评估系争房屋在2006年2月27日的市场价为137.4万元，并未侵害董惠英的利益。因此，原审判决认定事实错误，导致判决错误。2、2006年2月27日以钱恩光名义与上海浦东发展银行静安支行签订的系争房屋的抵押合同，贷款金额为96万元，该款项后转入彭虹账户，钱恩光并未取得，据此，原审在确定系争房屋买卖合同无效的情况下，也不应作出要求钱恩光清偿系争房屋担保债务的判决，而应由实际受益人彭虹清偿。3、董惠英、朱定心均多次确认向彭虹借款50万元用于偿还上海东方典当有限公司，约定的月利率为2%，但原审判决第二项主文的利息支付上，仅判决按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，将损害钱恩光权益的实现。虽该项判决并未直接涉及钱恩光，但属于错误判决，应予纠正。综上，请求依法撤销原审判决；将本案发回原审法院重审或者依法改判驳回董惠英原审中的诉讼请求。上诉人慕离俐辩称，无意见。被上诉人董惠英辩称，不同意上诉人钱恩光的上诉请求，认为原审判决适用法律正确，认定事实清楚，应予以维持。原审第三人上海浦东发展银行静安支行述称，无意见。上诉人慕离俐上诉称，2008年6月27日、6月30日慕离俐分别转账84万元、10万元，加上另行支付的10万元，用于支付第一期购房款。2008年7月12日钱恩光与吴某某(系慕离俐之夫)签订系争房屋买卖合同，约定房价为200万元，2010年7月20日，慕离俐支付第二期房款50万元；2008年3月董惠英自愿搬离系争房屋后由慕离俐实际居住系争房屋，并缴纳所有的物业费用；2014年10月31日起，由慕离俐归还系争房屋的贷款。从上述事实可以确认，慕离俐履行了购房人的全部义务，钱恩光也实际交付了系争房屋，原审判决没有保护善意第三人慕离俐的权益，损害了慕离俐的合法权益。综上，请求依法撤销原审判决；将本案发回原审法院重审或者依法改判驳回董惠英原审中的诉讼请求。上诉人钱恩光辩称，同意慕离俐的上诉请求。被上诉人董惠英辩称，不同意慕离俐的上诉请求，认为慕离俐与钱恩光之间的房屋买卖合同是虚假的买卖合同。原审第三人上海浦东发展银行静安支行述称，无意见。原审被告彭虹对上诉人钱恩光、上诉人慕离俐的上诉均未陈述意见。原审第三人朱定心对上诉人钱恩光、上诉人慕离俐的上诉均未陈述意见。原审第三人蒋鸣对上诉人钱恩光、上诉人慕离俐的上诉均未陈述意见。本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，董惠英出具的售房委托书真实有效，彭虹作为董惠英的代理人与钱恩光签订系争房屋的买卖合同，一般情况下，该房屋买卖合同应认定有效。但本案特殊性在于：其一，在上海市公安局虹口分局刑侦支队三队所作的询问(讯问)笔录中，钱恩光、彭虹两人均确认系争房屋实际购买人是彭虹，仅以钱恩光的名义办理了系争房屋的产权过户手续。其二，原审庭审中钱恩光自认其在未实地对系争房屋进行查看的情况下即购买了系争房屋，于常理相悖；且钱恩光与彭虹之间有经济上的往来，存在利益关系。彭虹作为董惠英的代理人没有同钱恩光进行意思表示，只有董惠英代理人彭虹自己的意思表示，彭虹作为董惠英的代理人既是代理关系中的代理人，又是系争房屋买卖合同中的第三人，违背了代理必须是代理人以被代理人的名义与第三人进行民事行为的基本规定，加之彭虹与钱恩光之间存在利益关系，由此可以推定彭虹作为董惠英的代理人与钱恩光之间存在恶意串通，损害了董惠英的利益，因此，彭虹作为董惠英的代理人与钱恩光就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效合同，无效合同自始无效。原审判决基于在案证据认定该房屋买卖合同无效，本院予以认同；原审所作判决基于该房屋买卖合同无效而作出的相应判决，并无不当，本院予以维持。至于上诉人慕离俐主张其为善意第三人的意见，因慕离俐与钱恩光签订系争房屋买卖合同后，系争房屋未进行产权过户登记，不符合善意取得构成要件中的“转让财产依照法律规定应当登记的已经登记”的规定，故上诉人慕离俐的该项主张，本院不予支持。另，上诉人钱恩光对原审判决第二项中的利息计算的利率提出异议，鉴于钱恩光并非该项判决的承担者，本院对该异议不予采纳。上诉人钱恩光、慕离俐的其他上诉意见或理由，原审判决已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定的基本事实正确，并无不当，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人钱恩光负担40元，由上诉人慕离俐负担40元。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 徐 庆二〇一六年六月二十八日书记员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......。 来源：百度搜索“”