（2016）京0102民初10022号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-08-24

案件名称

北京万通鼎安国际物业服务有限公司诉北京黄金假日旅行社有限公司物业服务合同纠纷一案

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京万通鼎安国际物业服务有限公司,北京黄金假日旅行社有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十二条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2016）京0102民初10022号原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。法定代表人王盛雄，总经理。委托代理人林丽，北京市中银律师事务所律师。被告北京黄金假日旅行社有限公司，住所地北京市西城区阜外大街二号万通新世界广场A602室。法定代表人钱宇，执行董事。委托代理人陈丽，女，1991年9月20日出生，北京黄金假日旅行社有限公司职员，住北京市西城区。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告北京黄金假日旅行社有限公司（以下简称旅行社）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人林丽、被告旅行社的委托代理人陈丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，原告是北京市西城区万通新世界广场的物业服务企业，被告是万通新世界广场写字楼XX室的承租人，该单元预售建筑面积70平方米。原告为被告提供物业服务，但是被告一直拖欠物业服务费，故诉请法院判令被告支付原告北京市西城区阜成门外大街2号万通新世界广场写字楼XX室2013年2月1日至2016年3月31日期间物业服务费74054.89元并支付滞纳金，自每月第八日起按各月欠费数额日千分之一的标准支付至实际付清之日（暂计算至2016年3月31日为42830.98元），以上总计116885.87元。原告物业公司向本院提交房屋所有权证、房屋租赁合同、入住承诺书、至业委会的函及回函、XX房间交纳物业费情况说明、案件统计情况说明予以证明。被告旅行社辩称，被告不同意原告按照28.25元每平米物业费向被告主张物业费，原告的主张没有法律依据，关于滞纳金，因为没有合同，被告也不同意支付，就XX物业费我公司已经按照每平米10元的物业费标准缴纳了物业费，已经支付到2018年。物业公司自1996年至今的物业服务中涉嫌合同诈骗罪和强迫交易罪，请求法院将案件移送公安机关，以追究物业公司的法律责任。被告旅行社向本院提交2006年物业服务合同、万通新世界广场管理维修公约及万通新世界广场2004年和2005年的财务决算表及2006年财务预算报表、2005年12月23日北京市西城区居住小区管理办公室关于同意万通新世界广场业主委员会备案的通知（西管备2005）33号及万通新世界广场业主投票权数清册、2007年9月18日万通新世界广场业主大会决议、（2008）一中民终字第15226号民事判决书、2012年至2015年物业服务项目收支情况报告、2015年6月3日房屋租赁合同、XX房间物业费缴纳凭证及发票、物业费发票10张（票号19528848、19528409、19528849、19528965、19529225、04949126、04949410、04949720、11350415、11350619）予以证明。经本院庭审质证，当事人对原告物业公司提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、至业委会的函及回函、被告旅行社提交的2006年物业服务合同、万通新世界广场管理维修公约及万通新世界广场2004年和2005年的财务决算表及2006年财务预算报表、2005年12月23日北京市西城区居住小区管理办公室关于同意万通新世界广场业主委员会备案的通知（西管备2005）33号及万通新世界广场业主投票权数清册、2007年9月18日万通新世界广场业主大会决议、（2008）一中民终字第15226号民事判决书、2012年至2015年物业服务项目收支情况报告、2015年6月3日房屋租赁合同、XX房间物业费缴纳凭证及发票、物业费发票10张（票号19528848、19528409、19528849、19528965、19529225、04949126、04949410、04949720、11350415、11350619）的真实性无异议，本院予以确认。旅行社提交的物业费发票10张（票号19528848、19528409、19528849、19528965、19529225、04949126、04949410、04949720、11350415、11350619）付款单位分别记载有：“A1707、A601、A1707、A1707、A601、A601、A601、A602、A614、A614。”物业公司的质证意见是：“被告交纳的是其他房间的物业费，相应房间的发票也给被告开了，比如涉及A1707房间、A602房间、A614房间等。”本院认为，旅行社提交的上述发票上记载的物业服务费对应房间与当事人在本案争议的房间不一致，故与本案没有关联性。旅行社对物业公司提交的至业委会的函及回函的质证意见为：“被告认为只能证明双方存在事实上的物业服务关系，不能证明双方有物业服务合同，本案不属于物业服务合同纠纷。”旅行社对物业公司提交的入住承诺书的质证意见为：“被告作为承租人，如果不签订这个承诺书就无法租赁这个房子，我们是被迫的，不认可以后按照28.25元进行交纳。”旅行社对物业公司提交XX房间交纳物业费情况说明的质证意见是：“对原告统计的情况没有异议，只是当时交钱是一起交的，这是物业公司自己分开的，原告少统计了9800元。”物业公司：“共收到XX房间被告支付的物业费90077.61元。”旅行社对物业公司提交的案件统计情况说明的质证意见是：“原告提交的情况说明上统计的案件都是存在的。”经本院核实，物业公司提交的案件统计情况说明中所涉及的（2011）西民初字第13704号民事判决书、（2013）一中民终字第3900号民事判决书、（2014）高民申字第00939号民事裁定书、（2014）西民初字第06649号民事判决书、（2015）二中民终字第08162号民事判决书是生效的裁判文书。经本院审理查明，京房权证市西港澳台字第**号房屋所有权证记载：“房屋所有权人XX有限公司，房屋坐落西城区阜成门外大街2号XX，建筑面积70平方米，填发日期2004年1月。”京房权证市西港澳台字第**号房屋所有权证记载：“房屋所有权人XX有限公司，房屋坐落西城区阜成门外大街2号A1707，建筑面积70.08平方米，填发日期2004年1月。”2009年5月，出租人XX有限公司（以下简称工程公司）与承租人旅行社就工程公司名下坐落于北京市西城区阜成门外大街2号XX号房屋（以下简称涉案房屋）及A1707号房屋的租赁事宜签订北京市房屋租赁合同，合同约定：“房屋坐落于北京市西城区阜成门外大街的万通新世界广场A座XX单元，建筑面积140平方米，房屋所有权证书编号为XX/XX，租赁用途为办公，租赁期限自2009年7月1日至2011年6月30日，工程公司同意旅行社自2009年5月1日至2009年6月30日进入房间进行合理装修，装修期间免租金，此期间管理费及电费不减免。租金不包括物业管理费等其他费用在内，每月每平方米28.25元的物业管理费由旅行社直接于2009年5月1日支付于物业公司银行账户，租赁期内的物业管理费、物业管理费押金、室内电费、电话费、车位费由旅行社承担并直接交由物业管理公司。”旅行社2009年5月7日盖章的入住承诺书有以下内容：“为维护写字楼各单元使用人（含自用单元的业主及租户）的合法权益，保证写字楼各项设施的正常运行和使用，并创造一个安全、清洁、有序的办公环境，特依业主委托及大厦《管理维修公约》的相关规定，请写字楼各单元使用人遵守以下事项，一、管理费及内部能源费的缴纳，（1）管理费，管理费为28.25元/建筑平米/月。（3）缴费方法及时限，写字间使用人应在接到管理费、室内电费及其他费用的缴款通知单七日内至B25层物业公司财务部或大堂一层客务部付清当月的费用。（4）写字间使用人应按规定如期如数向管理公司缴纳管理费、室内电费及其他费用。逾期不交，管理公司有权加收滞纳金，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金。二、写字间使用人的责任和义务。三、本承诺书经写字间使用人代表签字、盖章后即生效。”自2009年5月起，旅行社持续租赁涉案房屋，旅行社与工程公司2015年6月3日续订的北京市房屋租赁合同内容与前述北京市房屋租赁合同内容大致相同，条款中有关旅行社负担涉案房屋物业服务费等费用的条款没有改变，租赁期限至2016年6月30日。旅行社给付物业公司涉案房屋的物业服务费款项统计：2009年5月8日支票支付1977.5元，2010年11月4日支票支付25986.45元，2011年1月4日支票支付4813.66元。自2012年3月12日起至2015年6月11日止，39次汇款各支付700元。2015年6月26日，汇款支付30000元。上述款项合计90077.61元。截至本案法庭调查结束，物业公司为涉案房屋所在区域的物业服务企业，自2009年5月1日起至2016年3月31日止，涉案房屋共计产生物业服务费164132.5元（28.25元每月每平方米×70平方米×83个月）。旅行社欠物业公司截至2016年3月31日以前的物业服务费74054.89元（164132.5元－90077.61元）。另查，2005年11月30日，万通业主委员会成立，同年12月23日经北京市西城区居住小区管理办公室批准同意备案。2006年5月29日，万通业主委员会就委托物业公司对万通新世界广场实现专业化、一体化的物业管理，与物业公司签订了《物业服务合同》，委托管理期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止，合同规定的委托管理期满，本合同自然终止。双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向双方提出书面意见。万通新世界广场写字楼管理费为人民币28.25元/月/建筑平方米，业主及使用人逾期交纳物业管理费的，按《维修公约》中的相关规定，从逾期之日起按每月应缴管理费金额的千分之一收取滞纳金，该合同自2006年7月1日实施。2011年，旅行社将物业公司、万通业主委员会诉至原审法院，要求确认物业公司、万通业主委员会于2006年5月29日签订的《物业管理服务合同》尚未发生法律效力。原审法院一审判决驳回了旅行社的诉讼请求。旅行社不服提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2012）一中民终字第03231号民事判决书驳回上诉，维持原判。旅行社不服二审判决，北京市高级人民法院于2013年5月20日以（2013）高民申字第01804号民事裁定书驳回了旅行社的再审申请。2012年6月25日，物业公司致函万通新世界广场业主委员会，要求其书面认可2006年度《物业管理服务合同》期满后，继续提供物业服务，双方权利义务依照2006年度《物业管理服务合同》执行。2012年6月26日，万通业主委员会向物业公司回函，内容为“鉴于贵司已经并仍在为万通新世界广场提供物业服务的事实，为保障我大厦（广场）的正常工作条件与秩序，维护我大厦的和谐安定及广大业主的利益，望贵司依照相关法律法规及双方已签署的合同等有关文件，履行规定的权利与义务，继续为我大厦提供物业服务”。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2006年5月29日，万通业主委员会与物业公司就万通新世界广场签订了《物业管理服务合同》，合同对物业服务费的标准及滞纳金均进行了约定，该合同对涉案房屋的业主具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。旅行社在本案中主张上述《物业管理服务合同》不具备法律效力。关于《物业管理服务合同》效力问题，旅行社在2011年就已对此提起过诉讼，生效判决已驳回了旅行社确认《物业管理服务合同》尚未发生法律效力的请求，故本院对旅行社的该项主张不予采信。旅行社作为涉案房屋的承租人即实际使用人，受其入住涉案房屋时签署的入住承诺书中规定的条款所约束。另，旅行社与出租人就涉案房屋租赁期间物业服务费由旅行社直接支付给物业公司的约定，对旅行社亦具有约束力。物业公司要求旅行社支付租赁涉案房屋期间物业服务费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。旅行社提出以每月每建筑平方米10元支付物业服务费的主张，没有合法依据，本院不予支持。旅行社所述物业公司收取过9800元物业服务费一节，缺乏有效证据证明，本院不予采信。在旅行社签署的入住承诺书中规定“写字间使用人应在接到管理费、室内电费及其他费用的缴款通知单七日内至B25层物业公司财务部或大堂一层客务部付清当月的费用”，物业公司在本案中，未出示旅行社收到入住承诺书中约定的缴款通知单的证据，且自2009年5月至2015年6月期间，旅行社虽未足额支付物业服务费，但其部分履行的行为并未间断。综上，物业公司向旅行社提出偿付滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。旅行社所述物业公司涉嫌合同诈骗、强迫交易要求移送公安机关一节，根据已查明的事实并无充分证据显示本案纠纷中存在合同诈骗、强迫交易的情形，故本院对旅行社的申请不予准许。如旅行社坚持认为物业公司涉嫌犯罪，可自行向公安机关报案。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、北京黄金假日旅行社有限公司给付北京万通鼎安国际物业服务有限公司位于北京市西城区阜成门外大街2号XX号房屋截至二○一六年三月三十一日以前的物业服务费七万四千零五十四元八角九分；二、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果北京黄金假日旅行社有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百一十九元，由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担四百八十三元（已交纳）；由北京黄金假日旅行社有限公司负担八百三十六元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　周　斌二〇一六年六月二十八日书记员　苏晓明搜索“”