（2016）鄂0381民初923号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2017-10-14
案件名称
刘启林、刘厚平与十堰佳和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
丹江口市人民法院
所属地区
丹江口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘启林,刘厚平,十堰佳和房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条，第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0381民初923号原告：刘启林，男，生于1971年10月3日，汉族，丹江口市人。原告：刘厚平，女，生于1973年11月11日，汉族，丹江口市人。委托代理人：王飞，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人：刘玉合（刘启林父亲），男，生于1943年8月1日，汉族，湖北省郧县人。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，上诉，签收法律文书等）。被告：十堰佳和房地产开发有限公司，住址十堰市人民北路33号。法定代表人：尹新平，该公司总经理（到庭）。委托代理人：王长江，湖北武当律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，上诉，签收法律文书等）。委托代理人：张敏，湖北武当律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，上诉，签收法律文书等）。原告刘启林、刘厚平诉被告十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称：十堰佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员薛金凤独任审判，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告刘启林、刘厚平的委托代理人刘玉合、王飞和被告佳和公司的委托代理人王长江、张敏到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘启林、刘厚平诉称：原、被告双方于2011年2月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地604号商品房，面积113.91平方米。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房屋总价款284800元，被告为原告出具了收据一张，2011年11月26日被告将原告购买的商品房交付给原告，2014年12月25日被告为原告开具了200000元不动产发票。根据双方签订的合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内为原告办理房地产权属证书，但被告至今迟迟未给原告办理。后经原告等小区业主多次与被告协商，被告于2014年11月24日出具承诺书，承诺“在2014年12月31日前为丹江口市明珠新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件。若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。”但至原告起诉之日被告仍未给原告办理好相关证件，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告立即给原告购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地604号商品房办理房地产权属证书，向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金83731.2元（284800元×6‰÷×49个月，计算至2016年3月25日），从2016年3月26日以购房总价款按每月3%的标准支付违约金至实际办理房地产权属证书之日止，并承担本案的诉讼费用。原告刘启林、刘厚平为支持其请求理由，向本院提交了如下证据：第一组证据：二原告身份证复印件各1份。拟证明：原告的主体资格。经质证：被告对此份证据无异议。本院对此份证据的证明效力予以确认。第二组证据：购房合同，购房收款收据及税收发票，不动产承诺书各一份。拟证明原告于2011年2月21与被告签订商品房买卖合同，原告出资284800元，购房收款收据及税收发票。交房时间为2011年11月26日。按照合同约定，被告应该在2012年2月25日之前办理房产证。但从2012年2月25日至2016年3月25日（共计49个月）一直没有办理房产证，按照购房款每月6‰支付违约金83731.2；承诺书证明原告于2014年再次找到被告，双方约定2014年12月31日前若不能交付房产证，被告则按照房款的每月3%支付违约金。经质证，被告对买卖合同及收款收据真实性及内容没有异议。对承诺书有异议，不予认可。被告没有单独对原告个人出具承诺书，我们是在少数业主威胁的情况下由业主书写的，董事长、总经理签字盖了章。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的和被告的质证意见将结合本案其他证据予以分析认定。被告十堰佳和公司辩称：一，原告诉称与客观事实不符。答辩人已经切实履行合同义务，并将办证所需的全部材料交付办证机关。1.原告未与答辩人协商过，答辩人也未给原告出具过所谓的“承诺书”；2，原告购买的房屋答辩人已于2010年9月16日取得商品房买卖许可证后便开始销售，并于2011年11月26日前交付原告。2012年5月16日，该项目全部竣工。随后也相继取得了相关部分备案资料。2013年10月，因丹江口市人民政府关于印发《丹江口市加强土地市场管理实施办法（试行）》［丹政发（2013）31号文］的通知下发后，有关部门对我公司竣工备案后的“明珠·新天地”开发项目后期手续问题产生歧义，致使整个项目至今未能办理土地、房屋产权证（总证）。为此，我公司已提起行政诉讼，十堰市中级人民法院已作出判决，判决“丹江口市人民政府在二十日内履行土地登记审查职责。”二、原告的诉讼请求不成立，应予驳回。1、原告没有无证据证明答辩人违反了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。目前“明珠·新天地”开发项目未能进入到为业主办理商品房产权证阶段的原因是丹江口市国土资源局尚未为该项目办理国有土地所有权总证，而非答辩人不向登记主管部门提交需由出卖人提供的资料。2、按双方《商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，即使出卖人没有在房屋交付使用后90日内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”构成违约，也只能按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告以购房款按每月6‰的标准支付违约金至将办理房屋权属登记所需资料交付产权登记机关备案之日止。没有事实根据和合同（法理）依据。3、原告诉称的2015年3月25日起诉到丹江市人民法院审理类似案件，将本案《商品房买卖合同》第十五条第2款约定的违约金调至每月6‰没有事实根据和法律依据，答辩人对该系列案件正按审判监督程序申请再审。再者，我国并非判例法国家，没有法律规定生效个案判决可以直接引用。综上所述，原告诉称的违约事实不存在、诉讼请求不成立，请人民法院依法驳回其诉讼请求被告十堰佳和公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：第一组证据：1、组织机构代码证，2、法定代表人身份证明。拟证明被告主体身份及诉讼资格。经质证：原告对该组证据无异议。本院对该组证据的证明效力予以确认。第二组证据：1、丹房预鄂字（2010）18号《湖北省商品房预售许可证》，2、商品房买卖合同；拟证明：①原被告之间商品房买卖依法成立，各方相关权利义务明确，②关于产权登记的约定，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%支付违约金，③原告的第一项诉讼请求不在我方合同义务范围内，④原告的第二项诉讼请求不符合合同约定的如我方违约应承担的义务。第三组证据：1、《建设工程档案合格证》，2、《工程竣工验收备案证明书》，3、2015鄂十堰中行初字第00007号行政判决书，4、房屋面积撤回报告书，宗地图。拟证明：①被告与原告签订《商品房买卖合同》后，即按部就班的进行项目开发工程的完整与销售房屋的手续办理，②国土部门于2014年1月23日才对开发项目出具实测面积登记文件，③在具备办证条件后的2014年3月，我方将办理土地证应交的所有资料和证件交到国土资源局，④土地测绘部门于2014年11月26日出具项目用地宗地图，证明我方具备办证条件。经质证：原告对第二、三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为买卖合同约定的违约金过低，我们请求法院予以调整，从百分之一调整到千分之六，因为合同内没有约定违约时间，原告认为不公平。被告虽然办理相关办证的备案资料，仍不能证明已经具备办证条件。本院对第二、三组证据的真实性予以确认，对其证明目的和原告的质证意见结合其他证据分析认定。第四组证据：1、关于加快办理明珠新天地土地总证的紧急报告，2、丹江口市人民政府关于十堰市佳和房地产公司行政诉讼案执行情况的说明，3、土地出让金缴款通知书，4、丹江口市国土局信访事项处理意见书。拟证明：①我方一直重视业主对加快办理权属证件的诉求，并且多次当面采取报告、信函、信访等非常规措施促成事情办成，②相关政府部门对原告购买的明珠新天地房产的土地证的办理争议尚未有定论，原告请求将其购买的商品房“办理房产证所需全部资料”提交产权登记部门非我单方面所能左右。经质证：原告对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为本组证据的1、2更说明了被告2016年3月31日之前没有将所有资料交付产权登记部门（因被告未缴纳完毕土地出让金导致无法办理土地总证）。本院对该组证据真实性和无异议部分予以确认。对该组证据的证明目的和被告的质证意见将结合本案其他证明予以分析认定。经审理查明：二原、被告于2011年11月21日签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地604号商品房，面积为113.91㎡的房屋，房款总价为284800元。合同签订后，原告按约定于交清购房款，被告于2011年11月26日将该房屋交付原告。按合同约定被告应在商品房交付使用后国家规定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。原告已向被告交清了全部购房款，被告也已将该房屋交付原告使用。但被告未按合同约定的期限（90日）届满后将办理房地产权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关备案，原告等业主找被告协商处理办法，被告十堰佳和公司无奈于2014年11月24出具承诺书，承诺“在2014年12月31日前为丹江口市明珠·新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件，若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。”但截止目前，因原告未能办理到房地产权属证书，引起诉讼。另查明：被告十堰佳和公司开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地的楼盘于2010年9月16日已取得了丹房预鄂字（2010）18号湖北省商品房预售许可证书，2012年5月30日颁发了丹江口市住房和城乡建设局编号：（2012）5号建设工程档案合格证；2012年7月23日丹江口市建设局工程竣工验收编号：420381120003号“湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书”；2014年12月31日丹江口市城市房地产测量中心颁发的丹房测字2013第108号“房屋面积测绘报告书”。又查明：被告十堰佳和公司于2015年6月9日向十堰市中级人民法院提起行政诉讼，请求依法判决被告丹江口市人民政府国土资源局履行办理土地总证的法定职责。2015年9月15日十堰中院作出（2015）鄂十堰中行初字第00007号行政判决书，判决：被告丹江口市人民政府在二十日内履行土地登记审查职责。再查明：2016年3月11日丹江口市国土资源局给被告佳和公司下达了因超用地面积750.13平方米，超容积率5.08。以上两部分经评估机构评估总价为572.38万元。补交572.38万元的“土地出让金缴款通知书”，在5个工作日及时缴纳。逾期被告十堰佳和公司未缴纳。还查明，本院受理并作出判决的与本案同类的案件，十堰市中级人民法院已维持原判决。被告十堰佳和公司向湖北省高级人民法院申诉再审，湖北省高级人民法院于2016年3月25日作出（2016）鄂明申542号民事裁定书：驳回十堰佳和房地产开发公司的再审申请。该裁定已送达各方当事人。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意识表示，且已取得了湖北省商品房预售许可证书，符合法律规定，合法有效，依法予以保护。原告按合同约定，履行了交付房款的全部义务，被告虽按约将房屋交付原告使用，但未在房屋交付使用后90日之内向房屋产权登记机关提供必要的文件资料备案，导致不能办理房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。合同中虽约定出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，但该约定过低，而被告在2014年12月24日向所有业主出具的承诺书“按房款总价的3%每月赔偿违约金给每位业主”的标准明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告不能提供实际损失的证据，但确有损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按利率上浮至月息6‰计算，自2011年11月26日被告交房之起扣除3个月，按6‰算至被告向房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案时止。被告的违约金按原告交购房款总价6‰每月的标准支付至所有资料交付产权登记机关备案时止的诉讼请求，本院予以支持。被告提出原告以生效法律文书为依据，违约金按6‰计算无事实和法律依据的辩解理由，本院不予采纳。对原告要求被告立即给原告购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1304号商品房办理房地产权属证书，因合同约定由被告向产权登记机关提交所需备案的资料，且办产权证只有产权登记机关才能办理，被告应按合同约定履行义务；对被告提出关于双方签订的商品房合同中对于逾期交房的违约责任有约定，应当按照合同约定履行的辩解意见，因被告另有承诺，本院不予支持；对其承诺的违约金明显过高的理由，本院予以支持；对其辩解房屋证件没有办理的责任不在被告的抗辩理由，因不是法定免责事由，且有将办理房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案的义务，故本院对此抗辩理由不予支持。为了统一同类案件的裁判尺度，平等保护当事人的合法权益，被告提出我国不是判例法国家，依据同类案件的生效判决为依据不符合法律规定的辩解理由，本院亦不予支持。且被告对已经生效的同类案件进行申诉再审，已被湖北省高级人民法院裁定驳回再审申请。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后30日内将办理位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地楼盘的房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案。二、被告十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告刘启林、刘厚平每月支付违约金（自2012年2月25日起，以购房总价284800元×6‰）算至被告向房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1893.00元，减半收取946.50元，由被告十堰佳和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01；通过邮局汇款，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 薛金凤二〇一六年六月二十八日书记员 刘 晨本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照第第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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