（2016）鲁07民终1592号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-31
案件名称
李娜与诸城港龙置地有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
诸城港龙置地有限公司,李娜
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终1592号上诉人（原审被告）诸城港龙置地有限公司，住所地：诸城市和平北街、水上公园西侧。法定代表人于炳瀚，董事长。委托代理人刘清娟，山东贝特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李娜，自由职业。委托代理人苏法高，诸城密州法律服务所法律工作者。上诉人诸城港龙置地有限公司（以下称港龙公司）因与被上诉人李娜商品房预售合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2015）诸民初字第698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，2011年11月2日，李娜与港龙公司签订商品房预售合同，主要内容是：李娜购买港龙公司开发的龙府小区2幢1单元701号房屋一套，房屋价款810504元，首付40%，余款以贷款方式付清；港龙公司应于2012年10月31日前交付房屋；逾期交房超过90天，李娜要求继续履行合同的，合同继续履行，港龙公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日、按李娜已付购房款的日万分之五承担违约金。合同签订后，李娜已按约向港龙公司支付全部购房款810504元，港龙公司给李娜出具收款收据予以确认。合同约定的交房期限届满后，港龙公司未按约交付房屋。2013年5月25日，港龙公司向包括李娜在内的业主发出入住通知书，告知将自2013年5月31日开始办理入住手续，如李娜无法在2013年5月31日办理，公司将另行安排办理时间。在5月31日当天，双方未办理入住手续。同年9月2日，港龙公司向李娜交付房屋，并办理房屋交接书，交付房屋钥匙。同日，“龙府物业”收取李娜装修押金1000元、垃圾清运费300元，并出具收款收据。房屋交付后，尚未办理产权证书。后因双方未就逾期交房违约金问题协商一致，李娜诉至原审法院，请求港龙公司承担逾期交房违约金62004元。二审中，港龙公司提交2011年4月19日中国解放军94285部队向港龙公司发出的违规超高整改通知书、2012年4月25日诸城市规划局向港龙公司发出的关于建筑物高度调整的说明等证据，拟证明港龙公司在涉案工程施工过程中受到了不可抗拒的因素、项目停工、工期延误。李娜认为以上证据与本案没有关联性，不予认可。上述事实，有商品房预售合同、收款收据、入住通知书、当事人陈述等在案为证。原审法院认为，李娜与港龙公司之间订立的商品房预售合同依法成立，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。合同订立后，李娜已按约履行了全部付款义务，而港龙公司未按约定期限交付房屋，其行为已构成违约，因而应按照合同约定向李娜支付逾期交房违约金。港龙公司称李娜应在2014年10月31日前主张违约金，现已超过两年诉讼时效期间，但在合同约定的交付期限2012年10月31日届满后，港龙公司又于2013年5月25日发出书面通知承诺将从5月31日开始办理入住手续，以自己的行为表示同意履行义务，因此，即使以合同约定的房屋交付日期为起算点，诉讼时效亦存在中断情形，李娜主张权利并不超出诉讼时效。对港龙公司的该项抗辩理由，不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”李娜与港龙公司在合同中约定逾期付款和逾期交房违约金均为日万分之五，权利义务对等，体现了双方的意思自治。港龙公司主张约定违约金过高，但未提供具体依据，而李娜同意适当降低至日万分之二点五，故依当事人申请调整违约金为日万分之二点五。合同约定港龙公司应于2012年10月31日前交付房屋，而实际于2013年9月2日才办理交接书，超出合同约定交房日期306天，应向李娜支付逾期交房违约金62004元（810504元×0.00025×306天）。港龙公司主张李娜未按通知要求于2013年5月31日办理交接手续，但港龙公司不能举证证明在5月31日房屋已达到交付条件，且在通知中承诺自5月31日开始办理交房手续，如无法办理则另行安排时间办理，而非限于当天办理完毕。因此，本案应以实际交房时间为准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：诸城港龙置地有限公司支付给李娜逾期交房违约金62004元，于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如未按判决指定期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，减半收取675元，由诸城港龙置地有限公司负担。宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：上诉人港龙公司没有按合同约定日期交房，系因受到不可抗拒的因素，应当免除上诉人的责任。原审判决由上诉人向被上诉人李娜支付逾期交房违约金缺乏事实依据、赔偿标准过高，而且也已经超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人李娜答辩称：原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，上诉人港龙公司与被上诉人李娜签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约履行。根据已经查明的事实，被上诉人按约履行了向上诉人交纳购房款的义务，但是上诉人并未按约向被上诉人交付房屋，上诉人应当承担相应的违约责任。上诉人称逾期交房系因遇到不可抗拒的因素导致，但其二审中提供的证据只能证明涉案工程在建筑设计上存在违规情形，此系上诉人的自主行为，不属于法律规定的不可抗力情形，上诉人据此主张免除逾期交房的违约责任，于法无据，本院不予支持。上诉人称被上诉人的主张超过诉讼时效，但是根据上诉人于2013年5月25日向被上诉人发出的入住通知书，可以认定上诉人已经就交房事宜作出了明确的履行承诺，并于2013年9月2日实际交付房屋，符合法律规定的诉讼时效中断的情形，被上诉人于2015年6月18日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。关于违约金计算标准问题，上诉人称赔偿标准过高，但未提供任何有效证据及相关依据，原审综合考虑案件实际及当事人意愿等因素，酌情认定按照合同约定标准的50%即日万分之二点五支付逾期交房违约金并无不当，应予维持。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人诸城港龙置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱奉纲代理审判员 宫 磊代理审判员 王小维二〇一六年六月二十八日书 记 员 房艳萍 来源：百度“”