（2016）粤1224民初字684号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-30
案件名称
罗立旦与怀集县永怀房地产发展有限公司、怀集县永胜物业服务有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀集县人民法院
所属地区
怀集县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗立旦,怀集县永怀房地产发展有限公司,怀集县永胜物业服务有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1224民初字684号原告罗立旦，男，汉族，住广东省怀集县，公民身份号码×××0834。委托代理人黄月标，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省怀集县。被告怀集县永怀房地产发展有限公司，住所地广东省怀集县，统一社会信用代码91441224L2063533XE。法定代表人巫木胜，董事长。委托代理人梁东枝，广东洊江律师事务所律师。被告怀集县永胜物业服务有限公司，住所地广东省怀集县，统一社会信用代码914412245573122470。法定代表人巫木胜，董事长。委托代理人魏琳，广东洊江律师事务所律师。委托代理人李丽珍，广东洊江律师事务所律师。原告罗立旦诉被告怀集县永怀房地产发展有限公司（以下简称永怀房产公司）、怀集县永胜物业服务有限公司（以下简称永胜物服公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员黄活强适用简易程序，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告罗立旦及其委托代理人黄月标和被告永怀房产公司的委托代理人梁东枝，被告永胜物服公司的委托代理人魏琳、李丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗立旦起诉称：2012年10月27日，罗立旦与永怀房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由罗立旦购买永怀房产公司开发的皇御花园A4栋1202房，建筑面积为109.03㎡，其中套内建筑面积为95.64㎡，并向怀集县地方税务局城区税务分局缴纳了契税7094.19元以及向永怀房产公司交纳了办证费2387元。2012年10月31日，罗立旦向永怀房产公司支付了首期购房款142946元。2012年12月25日，罗立旦缴纳30元证明费。2013年1月10日，罗立旦与中国建设银行怀集支行（以下简称怀集建行）签订了一份《人住房组合借款合同》，由罗立旦向怀集建行按揭贷款，并交纳了律师见证费200元。2014年4月15日，因为商贷压力过大，罗立旦向亲朋好友借款150000元提前还商贷，并支付提前还商贷违约金859.69元。2014年12月28日，罗立旦向永胜物服公司交纳物业管理相关费用合共2667元。之后，永怀房产公司、永胜物服公司未及时办证，据永怀房产公司、永胜物服公司称其于2014年8月已经发现面积缩水，一直对罗立旦隐瞒事实，2016年3月，永怀房产公司、永胜物服公司被其他业主催促办理房产证才发现永怀房产公司出售的商品房套内实际面积与约定的面积有很大差异，其中经肇庆永祥测绘技术有限公司检测，罗立旦所购买的房屋（A41202房）套内面积为85.67㎡，与原约定少了9.97㎡，差异值远超过3%，罗立旦有五口人，这样的房子不再满足罗立旦的家庭需求，罗立旦于2016年3月24日向永怀房产公司、永胜物服公司提交退房申请书，后永怀房产公司、永胜物服公司明确表示不接受罗立旦的退房的申请。为了防止被告转移财产，本人于2016年4月5日向怀集县人民法院提起诉前财产保全，支付了财产保存费3420元，并冻结了永怀房产公司名下580000元的银行存款。在整个过程中，永怀房产公司、永胜物服公司存在过错，故要求永怀房产公司、永胜物服公司返还购房款、物业管理费、购房所花费的契税、办证及所衍生的利息、罗立旦履行贷款合同过程产生的利息损失、违约金等费用，并要求永怀房产公司、永胜物服公司承担本案的财产保存费和诉讼费。目前贷款合同仍然生效，罗立旦的损失仍在扩大，罗立旦请求将相关费用计至给付之日止。因此，请求判决解除罗立旦与永怀房产公司签订的商品房买卖合同；判令永怀房产公司返还罗立旦购房款472946元、契税7094元、办证费、律师见证费、证明费共2617元、提前还商贷的违约金859.69元以及所衍生的利息45273.2元；判令永怀房产公司向罗立旦支付违约金33000元（庭审中增加）；判令永怀房产公司返还罗立旦已经支付给银行的相关利息损失40016.87元以及在其基础上衍生的利息7002.43元，和至2016年5月止罗立旦已经支付给银行利息15919.71元、已支付给银行商贷利息24097.16元；判令永怀房产公司支付罗立旦结束商贷的违约金人民币600元和结束住房公积金的违约金800元；判令永胜物服公司返还原告已缴纳的物管费2667元以及所衍生的利息141.68元；本案的诉讼费用以及财产保全费由永怀房产公司、永胜物服公司共同承担。被告永怀房产公司答辩称：一、罗立旦选择退房，永怀房产公司同意按约定退款计息，但永怀房产公司不构成违约，无需承担所谓违约金和损失赔偿责任。永怀房产公司与罗立旦于2012年10月27日签订的《商品房买卖合同》第五条第3项约定明确“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”，因此，双方对房屋面积出现差异时如何处理的问题已有共识，罗立旦在签订合同时就已清楚并了解如出现面积差异问题的善后处理，双方按该合同条款约定执行即可，即选择退房的：永怀房产公司30日内退还已收全部购房款给罗立旦；自付款之日起至退款之日止，永怀房产公司按同期银行固定资产贷款利率计付利息给罗立旦。故永怀房产公司不构成对罗立旦违约，无需承担所谓违约金和损失赔偿责任。二、罗立旦支付的贷款利息和贷款违约金等费用不属于双方因面积差异选择退房时的退付款项。永怀房产公司与罗立旦仅就商品房买卖签订合同，双方是买卖合同法律关系，永怀房产公司只管向罗立旦收取购房价款，至于罗立旦如何筹集该笔购房价款是罗立旦自己的事情，与永怀房产公司无关。因此，罗立旦支付给按揭银行的贷款利息及贷款违约金是罗立旦与按揭银行之间的事情，是另一法律关系，罗立旦无权要求永怀房产公司为其承担该部分支出。三、税费是基于交易行为而由交易各方依法律之规定向征收机关缴纳，如交易取消，那么缴纳税费的事由也丧失，纳税人可据此申请退税。双方签订的《商品房买卖合同》成立且已经生效，但房屋所有权尚未登记确立，税费征收机关与纳税义务人之间是税收行政法律关系，而双方基于《商品房买卖合同》形成的是买卖合同法律关系，两者是不同的法律关系，永怀房产公司不是税费的征收主体。因此罗立旦向永怀房产公司主张返还税费于法无据，应另行向征收机关主张。综上，永怀房产公司愿意按照《商品房买卖合同》第五条第3项之约定履行自己的义务，请驳回罗立旦的其他诉讼请求。被告永胜物服公司答辩称：一、本案应与罗立旦诉永怀房产公司商品房买卖合同纠纷一案分案审理。罗立旦诉永怀房产公司商品房买卖合同纠纷一案属买卖合同关系，与其诉永胜物服公司物业管理服务合同纠纷是不同的法律关系，因此依法不应合并一案进行审理，而应由罗立旦另案起诉。二、罗立旦要求全额退还物业管理费并支付利息的诉讼请求于法无据。罗立旦与永胜物服公司于2014年12月28日签订的《前期物业管理服务协议》第四条第2项约定“住宅按建筑面积：每月0.8元／㎡；电梯维护检测费每月0.25元／㎡”，因此，即使现涉案的皇御花园A4栋1202号房真的存在面积差异，永胜物服公司也只是把多收取部分的物业管理服务费退回给罗立旦，而不是全部退回并支付所谓利息，因为在双方签订《前期物业管理服务协议》后，永胜物服公司确实已经向罗立旦提供了物业管理服务，而罗立旦亦已享受了该服务，因此永胜物服公司完全有权按照约定的标准和住宅实际建筑面积收取物业管理服务费。经审理查明：2012年10月27日，罗立旦与永怀房产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201210273913251），约定由罗立旦向永怀房产公司购买座落于怀集县怀城镇工业大道（马岭头）皇御花园A4栋1202房，建筑面积为109.03㎡，其中套内建筑面积95.64㎡；按套内建筑面积计价，面积4945.06元／㎡，总房价款为472945元；面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；付款方式及期限为总房款472945元，首期款142946元，按揭款330000元，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用银行帐户，凭银行出具的存款凭证，向出售人换领交款收据；办理房产证等有关一切费用由业主自付等。同年10月31日，罗立旦向永怀房产公司交付首期房款142946元。同年12月25日，罗立旦向有关单位缴交证明费30元。2013年1月10日，罗立旦（××）、永怀房产公司（保证人）与怀集建行（××）签订了一份《个人住房组合借款合同》（公积金贷款及商业性贷款），约定罗立旦向该行进行按揭贷款，贷款金额330000元（其中：公积金贷款120000元、商业性贷款210000）元，贷款期限从2013年2月1日至2033年2月1日止，商业性贷款每期归还本息为1612.72元，公积金贷款贷每期归还本息为7512.72元，并于每月的1日为委托扣款日等。罗立旦并交纳了律师见证费200元。怀集建行于2013年2月1日已将合同项下的贷款款额330000元汇付入了永怀房产公司收取房款专用的银行帐户。之后，罗立旦向怀集县地方税务局城区税务分局缴纳了契税7094.19元和向永怀房产公司交纳了办证费2387元。2014年4月15日，罗立旦向怀集建行提前归还贷款150000元，该行并向其收取了提前偿还款违约金859.69元。2014年12月，永胜物服公司将该套房交接了给罗立旦。随即，永胜物服公司2014年12月28日向怀集县自来水公司出具了一份内容为同意皇御花园A4栋1202房装表接水的证明给罗立旦。2014年12月28日，罗立旦与永胜物服公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定罗立旦将该套建筑面积109.03㎡的房屋及有关项目交由永胜物服公司进行维护、修缮、服务与管理，住宅按建筑面积每月0.8元／㎡，每次交纳费用的时间为每月的20日前到物业管理处缴交等。当日，罗立旦向永胜物服公司交纳了一年的物业管理服务费、电梯检测维护费、电梯公共水电费共1767元，交纳了装修保证金500元和装修余泥清运费及信报箱费400元，合计2667元。2016年3月，罗立旦发现其购买的该套房的实际面积与约定面积存在有差异的问题，于是其与该楼盘的其他业主向永怀房产公司、永胜物服公司提出异议，经肇庆永祥测绘技术有限公司检测，检测结果为皇御花园A4栋1202房的套内面积为85.67㎡。而该套房的套内实际面积与合同约定面积少了9.97㎡，差异值远超过3%。随即，罗立旦向永怀房产公司、永胜物服公司提交了退房申请书。2016年4月5日，罗立旦向本院提交了诉前财产保全申请，本院于次日作出（2016）粤1224财保19号民事裁定书，裁定对永怀房产公司的银行存款进行了冻结保全。罗立旦遂于2016年4月26日诉至本院。以上事实有开庭笔录，罗立旦提供的证据有商品房买卖合同、个人住房组合借款合同、前期物业管理服务协议、皇御花园物业使用守则、证明、业务收费凭证、个人贷款支付凭证、个人贷款还款凭证、发票、收据、现金交款单、完税证、见证书、个人贷款对帐单、还款明细等证据材料在案佐证，予以证实。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为，一、永怀房产公司是否存在违约行为及应否计付违约金给罗立旦的问题。二、罗立旦要求永怀房产公司返还契税、办证费、证明费请求应否支持的问题。三、罗立旦要求永怀房产公司返还已偿还银行贷款利息及所衍生利息，和提前偿还银行贷款违约金及所衍生利息的损失请求应否支持的问题。四、罗立旦要求永胜物服公司返还已缴物管费及所衍生利息请求应否支持的问题。关于永怀房产公司是否存在违约行为及应否计付违约金给罗立旦的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，罗立旦与永怀房产公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，属有效合同，合同对双方当事人具有法律约束力；由于双方的合同约定明确差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算），双方对涉案的A4栋1202房实际面积与合同约定少了9.97㎡差异值超过±3%以上的事实是无异，差异的处理有两项选择中，罗立旦选择了退房返还已付房款及按贷款利率计付利息的处理选项，永怀房产公司已明确同意了罗立旦选择的差异的处理选项，合同未明确出现该情形属永怀房产公司为违约行为及要计付违约金或违约损失的约定，合同内容约定某方不履行属其方的合同义务才构成违约，否则不构成违约；故永怀房产公司不存在违约行为，罗立旦要求计付违约金的请求缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于罗立旦要求永怀房产公司返还契税、办证费、证明费请求应否支持的问题。由于永怀房产公司不存在违约行为，契税和证明费是有关部门或单位直接向罗立旦计收收取的，故契税和证明费能否退回的问题罗立旦可向有关部门或单位反映依法处理；办证费是为永怀房产公司代收取，因涉案房产罗立旦需退房，且权利证书证件未办的，故永怀房产公司原代收取的办证费应如额退还给罗立旦。关于罗立旦要求永怀房产公司返还已偿还银行贷款利息及所衍生利息和提前偿还银行贷款违约金及所衍生利息的损失请求应否支持的问题。由于本案为商品房销售合同法律关系，而罗立旦所提该几项请求为金融借款合同法律关系，属于不同的法律关系及不同的合同主体，且永怀房产公司已按双方《商品房买卖合同》约定退还购房款再计付利息给罗立旦，根据合同的独立性和合同的契约原则，罗立旦所提的该几项请求属理据不足，本院对此不予支持。关于罗立旦要求永胜物服公司返还已缴物管费及所衍生利息请求应否支持的问题。虽然永胜物服公司表示同意对涉案的A4栋1202号房存在面积差异少面积部分已收取的物业管理服务费退回给罗立旦和不同意与本案合并处理的意见；但是由于本案为商品房销售合同法律关系，罗立旦要求永胜物服公司返还已缴物管费及所衍生利息的请求属物业服务合同法律关系，属于不同的法律关系及不同的合同主体，且罗立旦与永胜物服公司之间的物业服务合同未解除，至现在仍存在物业服务合同关系的，故罗立旦该项请求，本院依法不予在本案中合并判决处理，罗立旦可另行与永胜物服公司自行协商解决或依法另行提起诉讼处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告罗立旦与被告怀集县永怀房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、限被告怀集县永怀房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之起十日内向原告罗立旦返还购房款472945元及分别以款额142946元从2012年10月31日起和以款额330000元从2013年2月1日起至本判决确定返还之日止按同期银行固定资产贷款利率计算的利息；三、限被告怀集县永怀房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之起十日内向原告罗立旦返还办证费2387元；四、驳回原告罗立旦的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9930元，适用简易程序减半收取4965元，财产保全费3420元，合共8385元；由原告罗立旦负担915元，被告怀集县永怀房地产发展有限公司负担7470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 黄活强二〇一六年六月二十八日书记员 陈珮怡 来自：