（2016）桂0403民初280号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2017-01-06
案件名称
张桂雄与陈远生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
梧州市万秀区人民法院
所属地区
梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张桂雄,陈远生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0403民初280号原告张桂雄。被告陈远生。原告张桂雄诉被告陈远生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日受理后，依法由审判员陈永发担任审判长，与人民陪审员胡锈枝、梁栋组成合议庭进行审理，于2016年6月24日适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员程知乐担任法庭记录。原告张桂雄到庭参加了诉讼。被告陈远生经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂雄诉称，原、被告在2015年3月31日签订《房屋租赁合同》，原告将座落于梧州市万秀区城东镇扶典村某号给被告使用。该合同约定租赁期为一年，自2015年4月至2016年3月31日止，月租金为5800元，一季度交纳一次，押金为两个月的租金即11600元。合同还约定承租人不按时缴纳租金，拖欠租金或延迟缴纳租金7天的，出租人有权可以终止合同，押金不退回，及收回房屋。在租赁合同履行过程中，被告多次违约，租金自2015年4月缴纳过一次四、五、六共三个月租金外，从2015年7月起至2016年1月共六个月的租金总以各种理由拖欠不缴。被告陈远生的行为已构成违约。为此，特诉至法院，请求人民法院判决：一、终止原告张桂雄与被告陈远生签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈远生向原告张桂雄支付租金40600元及水电费4900元，共45500元；三、本案诉讼费用由被告陈远生承担。原告张桂雄对其陈述在举证期限内向法庭提交以下证据：1、原告张桂雄的居民身份证，欲证明原告张桂雄的身份情况以及具有诉讼主体资格；2、2015年3月31日签订的《房屋租赁合同》，欲证明原告张桂雄与被告陈远生之间存在租赁关系以及双方约定的租期、租金等事项；3、集体土地使用权证，欲证明原告张桂雄对涉案的房屋及土地使用权享有出租权；4、张勇的情况说明，欲证明土地使用权共有人张勇同意由张桂雄对场地进行出租；5、电费缴费通知，欲证明被告陈远生拖欠水电费4900元由原告张桂雄垫付情况。被告陈远生没有答辩也没有向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈远生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告张桂雄提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告张桂雄的陈述的事实及提供的证据予确认。结合本案有效证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：梧州市万秀城东镇扶典村某号集体土地使用权（面积257.95平方米、用途为住宅用途）系原告张桂雄与其儿子张勇共同共有。原告张桂雄与儿子在土地上建有一座高四层的房屋。2015年3月31日，原告张桂雄经共有人张勇同意的情况下将该房屋中的1—3层以及房屋周边的空地出租给被告陈远生。并于当日签订了《房屋租赁协议》。合同约定：原告张桂雄同意被告陈远生租用房屋1—3层；期限为2015年4月1日至2016年3月31日止；房屋租金为每月人民币5800元；合同生效之日陈远生须支付租金174000元，租金按每个季度缴纳；在合同签订之时陈远生向张桂雄支付押金11600元，该押金不得冲减租金、水、电等费用，在租赁期满陈远生将所有费用结清并完整交回房屋后，张桂雄将押金退还；在租赁期内水电、通信产生的一切费用由陈远生承担；陈远生拖欠租金7天，张桂雄有权终止租赁合同；双方如违约，需赔双倍押金为违约金，并赔偿因违约产生的一切费用等内容。合同签订后，被告陈远生向原告张桂雄支付了押金11600元以及预付了三个月租金17400元。遂后，原告张桂雄将房屋移交给被告陈远生使用。被告陈远生将承租房屋用于宝石加工、包装以及员工宿舍。三个月后，被告陈远金没有依约向原告张桂雄支付下一期租金，经原告张桂雄追讨后，被告陈远生仅支付了2015年7月份租金给原告张桂雄。其余租金至今未付。计至2016年1月12日，被告陈远生拖欠水电费4900元。2016年1月初，被告陈远生离开承租房屋。因无法收回租金和房屋，原告张桂雄于2016年1月诉至本院。诉讼中，原告张桂雄与被告陈远生的员工办理了房屋交接手续，收回出租房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容除违约金约定过高外，其余条款未违反法律法规的禁止性和强制性规定，应为合法有效协议，原、被告双方均应恪守履行。从原、被告双方签订的协议来看，被告必须按季度缴纳租金。但被告从2015年8月开始没有向原告交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告拖欠租金已构成违约。现租赁期限已满，原告依协议的约定，要求终止房屋租赁协议以及支付租金、水电费的请求合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、终止原告张桂雄与被告陈远生签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈远生应向原告张桂雄支付2015年8月至2016年1月的租金34800元及水电费4900元，两项合计39700元；三、原告张桂雄返还房屋押金11600元给被告陈远生；四、上述二、三项冲减后，被告陈远生应向原告张桂雄支付28100元。本案受理费938元，由被告陈远生负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于梧州市中级人民法院。审 判 长 陈永发人民陪审员 胡锈枝人民陪审员 梁 栋二〇一六年六月二十八日书 记 员 程知乐 来自