（2015）穗云法民四初字第1590号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-12-16
案件名称
黄冬梅与广州市蒙特利贸易有限公司房屋买卖合同纠纷2015民四初1590一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄冬梅,广州市蒙特利贸易有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1590号原告：黄冬梅，身份证住址广州市白云区。委托代理人：陈维尔，广东安华理达律师事务所律师。被告：广州市蒙特利贸易有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：韩曙光，总经理。委托代理人：何慧莹，广东大同律师事务所律师。委托代理人：吕宛宸，系该公司工作人员。原告黄冬梅与被告广州市蒙特利贸易有限公司（下简称蒙特利公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄冬梅及其委托代理人陈维尔，被告蒙特利公司的委托代理人何慧莹、吕宛宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄冬梅诉称：2013年11月12日，原告与被告签订了《广州市商品房买合同（预售）》及附件（下简称合同）。同日，双方还签订了由被告制定的附件七《本合同补充协议》（下简称补充协议）。合同约定，由原告购买被告开发的方圆白云时光大厦*层*号房（下简称涉案商铺），层高4.5米，套内建筑面积为40.33平方米，每平方米单价为41468.41元，合同总房价为1672421元，商铺交付时间为2014年12月31日前。根据合同附件一的房地产平面图，本案的15号商铺约定交付标准尺寸为长10.7米，宽3.9米，其中商铺内大门东边风井尺寸为长1米，宽1.4米。原告与被告指定的第三方广州房易卖房地产代理有限公司（下简称房易卖公司）签订了《客户优惠购房确认函》，并于2013年10月27日向房易卖公司支付了房价优惠抵扣款2万元，并分别向被告于同日支付了定金8万元，2013年11月12日支付了首付房款762421元，买卖合同印花税、契税、权证综合费共计52209元，物业专项维修基金4362元，并以现金支付了律师费、合同公证费、委托书公证费、抵押登记费、印花税共计2480元，2013年11月18日额外增付首付款23万元。原被告另于2013年12月2日与中国工商银行股份有限公司广州流花支行（下简称工商银行）签订《个人购房借款担保合同》，工商银行已于2014年1月1日向被告支付60万元原告购房贷款。原告2014年12月10日到被告处准备收楼时，到现场查看商铺，发现商铺外观、设计与合同房屋平面图差距甚大，影响商铺正常使用，要求被告整改后才收楼，此后被告一直未予解决，也未予回复。原告后进行商铺进行测量，实际层高只有4.1米，远远低于合同约定的4.5米。原告在广州市房地产档案馆查询，商铺入册的套内建筑面积是38.725平方米，相较合同约定缩小3.98%。根据本案商铺建设期间有效的中华人民共和国国家标准混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002（2011年版），5米以内的房屋层高允许偏差范围为8毫米。原告认为，被告商铺层高和面积与合同约定严重不符、室内设计与合同约定严重不符，而且不符部分已远远超过国家标准的允许范围，导致进出空间狭窄、商铺外观受损、层高不足以建立复式商铺，严重削弱了商铺的使用价值和交易价值，直接阻碍了原告在签订合同时所能预期的对该商铺的正常使用行为的实现，构成根本违约。原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和第九十七条的规定单方解除本合同并要求被告恢复原状和赔偿损失。另，根据合同第十四条，被告自应交付日期2014年12月31日至今，逾期交房已超过180日，原告有权单方解除合同，被告除应向原告退还已支付房价款并按照原告付款日起至被告退款日为期按照央行公布的同期房地产开发贷款利率计算利息以外，还需要向原告支付违约金。原告根据合同第十八条的规定，在套内面积误差比绝对值超过3%时也享有单方解除本合同并要求被告退还已支付房价款并按照原告付款日起至被告退款日止为期按照央行公布的同期房地产开发贷款利率计算利息的权利。违约金的计算标准，按照补充协议第11.2条的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告和被告同等享有主张总房价20%的违约金的权利，即（1672421+20000）×20%=338484.2元。利息的计算标准，按照原告付款时中国人民银行公布的同期贷款利率，分别以每笔款付款之日计至被告实际清偿之日止。为保障原告合法权益，原告向法院提起提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2013年11月12日签订的《广州市商品房买买卖合同（预售）》及所有合同附件、补充协议；2、被告向原告退还总房款及为签订和履行本合同所支付的各项费用共计1751472元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，计算至被告实际清偿之日止；3、被告向原告支付违约金338484.2元；4、被告承担全部诉讼费。被告蒙特利公司辩称：1、被告同意原告因房屋面积误差比绝对值超过3%而解除合同，但原告诉状第2项要求被告退还的款项金额有误，应为1728992元（房价款1672421元、印花税、契税及权证综合费共52209元、维修基金4362元），应予纠正；2、涉案房屋层高符合合同约定，原告对层高的定义认识错误；3、商铺门口的排风井的实测尺寸与《商品房买卖合同》附件一的图纸尺寸完全一致；4、因面积差异导致解除合同的，《商品房买卖合同》已有约定的，应按《商品房买卖合同》的相关约定处理。经审理查明：2013年11月12日，原告黄冬梅（乙方、买方）与被告蒙特利公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：甲方将位于白云区白云新城黄石路地段编号为4的地块上建设的方圆白云时光大厦商品房预售给乙方；房屋地址为白云区机场路*号*房；该商品房的用途为商业，层高为4.5米；该商品房约定建筑面积共41.54平方米，其中套内建筑面积40.33平方米，共有分摊面积1.21平方米；“层高”是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米41468平方米，总金额为1672421元；交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按照本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方有权单方解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已经支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按照该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房；乙方认定该商品房不符合交付标准或条件的，应当一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在45日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同，乙方要求单方解除本合同的应当书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已经支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）；……。上述合同附件一《房地产平面层图》上显示涉案商铺出口边有一个长1.4米、宽1.2米的风井，原告在图纸上签名确认。同时，原、被告签订了上述合同附件七《本合同补充协议》，约定：甲方在该房地产定价基础上给予乙方100%-50000×98%×97%折的优惠，即该房地产的成交价为1672421元；乙方于签署认购书时支付定金8万元，于签署本合同时支付楼款的50%，即762421元；余下50%的楼款即83万元，办理商业贷款；乙方应在该收楼日期的当日对商品房进行验收，如有异议，乙方应在当日以书面形式一次性向甲方提出，对该异议范围以外的其他部分，视为全部符合交付标准或条件；……。原告支付购房款明细如下：2013年10月27日，支付定金8万元；同年11月12日，支付首期款762421元；同年11月18日，支付增加首期款23万元；2014年1月1日，银行贷款60万元；合计1672421元。原告还向被告支付了下列代缴费用：1、契税、印花税、权证综合费52209元；2、专项维修资金4362元；合计56571元。原告为办理银行贷款，支付了下列费用：1、广东华之杰律师事务所法律服务费750元；2、合同公证费300元；3、委托书公证费300元；4、抵押登记费1100元；5、印花税30元；合计2480元。2014年10月24日，广州市城市规划勘测设计研究院对涉案商铺所在商品房项目作出《广州市建设工程规划验收测量记录册》，显示该商品房项目首层竣工验收高度为4.5米（部分7.7米）。同年12月10日，原告在验收涉案商铺时提出“商铺外通风口设计有误，严重影响铺位的光线与外观，需要整改”的意见，未收楼。2015年11月25日，原告根据《广州市房地产产权情况表》得知涉案商铺的建筑面积为39.9733平方米，套内面积为38.725平方米，套内面积误差比绝对值为3.98%。同年12月29日，原告向本院提起本案诉讼。2016年3月4日，本院工作人员前往现场进行勘察，在涉案商铺内测量得门边风井内侧尺寸为长1.39米、宽1.05米。另查明：2013年10月27日，原告为取得购房优惠，向房易卖公司支付了2万元服务费。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、合同附件、补充协议、付款材料、客户优惠购房确认函、预收款凭证、发票、房地产法律服务委托合同、个人购房借款合同、工商银行借款凭证、还贷明细、广州市房地产产权情况表、单元检查记录表、《广州市建设工程规划验收测量记录册》及当事人陈述等证据证实。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现涉案商铺套内面积误差比绝对值超过3%，原告有权据此解除合同并要求被告退还乙方已支付的房价款并支付利息。原告就此提出的诉讼请求，本院予以支持。其中原告所支付的房价款应当核定为1672421元。因合同是因被告的违约行为导致解除的，原告为购房所支出的契税、印花税、权证综合费、专项维修资金、贷款费用、购房优惠抵扣款等已成为损失，被告应当赔偿，故原告就此提出的诉讼请求，本院予以支持，但对损失的利息不予支持。对于原告提出被告向原告支付违约金338484.2元的诉讼请求，因无合同、法律依据，本院不予支持。对于原告提出房屋层高不足4.5米，严重影响使用的合同解除理由，本院认为，根据合同对层高的解释，涉案商铺的层高是指地面到二层楼面的高度，应当进行科学测量，不能通过目测、估计或简单测量的方式得出。原告主张层高为4.1米，但未提供证据予以证实。在本院现场勘察时，原告虽要求法院对层高予以测量，但仅提供皮尺一卷，无法科学、精确对层高进行测量。反之，被告提供了《广州市建设工程规划验收测量记录册》证实涉案商铺所在的首层竣工验收高度为4.5米（部分7.7米）。上述规划验收测量记录系专业测量机构作出，故本院予以采信。因此，原告就此提出的解除合同理由缺乏证据支持，本院不予采纳。对于原告提出其以被告逾期交付房屋超过180天为由解除合同的意见，本院认为，首先，原告在收楼验收当天提出的拒绝收楼理由是风井问题，但根据现场实测，其尺寸与合同约定几乎一致，故其该拒绝收楼理由是不成立的；其次，合同虽然约定了被告逾期答复处理原告收楼异议视为异议成立，但根据合同本意，该约定的前提应当建立在拒绝收楼理由本身成立的基础上；最后，因被告在约定期限前通知原告收楼以及原告当天拒绝收楼理由不成立的原因，故不能认定被告存在逾期交付房屋的违约行为；因此，原告就此提出的解除合同理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、原告黄冬梅与被告广州市蒙特利贸易有限公司于2013年11月12日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其所有合同附件、补充协议从即日起予以解除。二、被告广州市蒙特利贸易有限公司于本判决生效之日起5日内向原告黄冬梅返还购房款1672421元及支付利息（第一部分以8万元为本金，从2013年10月27日起计；第二部分以762421元为本金，从2013年11月12日起计；第三部分以23万元为本金，从2013年11月18日起计；第四部分以60万元为本金，从2014年1月1日起计算；上述利息标准为中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率）。三、被告广州市蒙特利贸易有限公司于本判决生效之日起5日向原告黄冬梅赔偿银行贷款费用、购房优惠抵扣款、代缴契税、印花税、权证综合费、专项维修资金等共计79051元。四、驳回原告黄冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23520元，由原告负担3826元，由被告负担19694元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 黄文聪人民陪审员 杨显元二〇一六年六月二十八日书 记 员 郑萍军 搜索“”