（2016）粤0113民初2411号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-12-30
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司与侯再超物业服务合同纠纷2016民初2411一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东某某物业服务股份有限公司番禺分公司,侯某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初2411号原告：广东某某物业服务股份有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区，统一社会信用代码。负责人：陈某某，职务总经理。委托代理人：黄某某、张某，均是原告广东某某物业服务股份有限公司番禺分公司的职员。被告：侯某某，住广州市番禺区。原告广东某某物业服务股份有限公司番禺分公司（以下简称为某某物业服务番禺分公司）诉被告侯某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员易洁独任审判,公开开庭进行了审理。原告某某物业服务番禺分公司的委托代理人黄某某到庭参加诉讼，被告侯某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，适用缺席判决。本案现已审理终结。原告某某物业服务番禺分公司诉称：被告侯某某购买的位于沙湾某某芷兰湾四街七座204的商品房于2009年6月30日已办妥物业移交手续，根据《前期物业服务合同》，由原告碧桂某物业服务番禺分公司向被告提供物业管理服务，被告应按照房屋建筑面积以2.5元/月/㎡的标准每月按时支付物业服务费，如被告逾期支付的，每逾期一天应向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。被告收楼入住后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业服务费。被告从2014年3月起至2016年3月止，共拖欠物业服务费5605.20元，按所拖欠物业服务费每日千分之五暂计算至2016年3月13日的违约金为9789.26元。被告的违约行为对整个沙湾某小区的正常物业管理造成了严重影响。为了维护原告的合法权益，原告特依法向贵院起诉，请求判令：1.被告侯某某向原告碧桂某物业服务番禺分公司支付自2014年3月至2016年2月的物业服务费5605.20元；2.被告侯某某向原告碧桂某物业服务番禺分公司支付至被告支付全部拖欠物业服务费同等金额的违约金5605.20元；以上两项暂合计为人民币19578.52元；3.由被告侯某某承担本案的全部诉讼费用。被告侯某某未到庭应诉答辩，也未提交任何证据。经审理查明：侯某某是位于广州市番禺区沙湾镇新碧路芷兰湾4街7号204房（建筑面积为93.42㎡，以下简称为涉案房屋）的登记权属人，登记时间为2010年5月25日。2012年11月26日，广州市工商行政管理局番禺分局变更登记核准：原“广东某物业管理有限公司番禺分公司”变更为“广东碧桂某物业服务有限公司番禺分公司”。2015年11月27日，广州市工商行政管理局番禺分局准予变更登记：原“广东某物业服务有限公司番禺分公司”变更为“广东某物业服务股份有限公司番禺分公司”。2011年6月14日，侯某某（甲方）与广东某物业管理有限公司番禺分公司（乙方）签订了一份《顺德某前期物业服务协议》（编号：20110114，以下简称为前期物业服务协议），约定：就甲方已购买的由广州某某物业发展有限公司负责开发建设的沙湾某某商品住宅区的芷兰湾4街7座204单位交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，甲方同意……选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务；协议第二章详细规定了乙方提供的物业管理服务内容；协议第三章约定了物业管理服务相关费用，物业服务费采取包干制方式，甲方交纳的物业服务费标准按物业的房屋建筑面积（套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月2.5元/㎡计收，甲方应按233.55元/月向乙方交纳物业服务费；甲方自物业交付之日起，不论甲方是否居住或使用物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月15日，甲方应保证在扣费时间前交费账户有足够金额以备扣费；协议第六章约定了违约责任，物业服务费按约定由甲方交纳，甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金；本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止等。庭审中，某物业服务番禺分公司称已对涉案房屋所在小区提供了前期物业服务协议约定的各项物业服务，该小区尚未成立业主委员会。至于侯某某欠费原因，某物业服务番禺分公司称，侯某某表示因下水道堵塞，造成涉案房屋内地板损坏，故拒绝交纳物业服务费，某物业服务番禺分公司第一时间派人前去检修，双方也协商过赔偿事宜，但因侯某某未提供相关发票，故尚未就赔偿额达成一致意见；在发生下水道堵塞事件后，侯某某与发展商、某物业服务番禺分公司三方进行协商，由发展商确认免除了侯某某名下涉案房屋自2012年2月至2012年8月、2012年10月至2014年2月的物业服务费。因侯某某未支付2014年3月至2016年2月的物业服务费，某物业服务番禺分公司经多次上门催缴未果后，于2016年4月1日诉至本院。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条的规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会，某物业服务番禺分公司（原广东某物业管理有限公司番禺分公司）与侯某某签订了前期物业服务协议，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。侯某某作为涉案房屋的业主，应当依约向某某物业服务番禺分公司支付物业服务费。故侯某某应向某某物业服务番禺分公司支付拖欠的2014年3月至2016年2月的物业服务费5605.20元（233.55元/月×24个月）。关于违约金，本案中结合某物业服务番禺分公司在庭审中的陈述，侯某某因与某物业服务番禺分公司存在物业维护纠纷而拒绝交纳物业服务费，某物业服务番禺分公司也确认因此免除了涉案房屋自2012年2月至2012年8月、2012年10月至2014年2月的物业服务费，因双方对赔偿具体事宜未达成一致意见故纠纷尚未解决，物业服务番禺分公司在向侯某某提供物业管理服务中存在瑕疵，故某物业服务番禺分公司要求违约金的主张，本院不予支持。侯某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告侯某某应在本判决生效之日起十日内向原告广东某某物业服务股份有限公司番禺分公司支付拖欠的2014年3月至2016年2月的物业服务费5605.20元；二、驳回原告广东某某物业服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费145元，由原告广州市番禺区友联物业管理有限公司负担103元，被告侯某某负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员 易 洁二〇一六年六月二十八日书记员 霍淑玮 关注微信公众号“”