（2016）苏01民终4216号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-26
案件名称
范学波与南京利源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京利源物业发展有限公司,范学波
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4216号上诉人（原审被告）南京利源物业发展有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区。法定代表人严陆根，该公司董事长。委托代理人苏超，男，汉族，该公司员工。委托代理人龚丽，女，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）范学波，男，1983年9月26日生，汉族，居民。上诉人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人范学波商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人利源公司的委托代理人龚丽，被上诉人范学波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。范学波原审诉称，2015年5月30日，其与利源公司签订商品房预售合同，约定由其购买利源公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城39幢714室房屋，利源公司应于2015年6月30日前向其交付房屋。但利源公司并未按期向其交付房屋，利源公司逾期交房已经构成违约，应当承担违约责任。其多次与利源公司协商，利源公司均不予理会。现其诉至法院，要求判令：利源公司支付其逾期交房违约金23100元（自2015年7月1日起算至2016年1月31日止，以后按照每月3300元的标准计算至房屋实际交付之日止）。利源公司原审辩称，其与范学波签订的商品房预售合同约定，如其逾期交房，则应当按照5元/天的标准向范学波支付逾期交房违约金，现其无法按期交房，但其愿意按照5元/天的标准向范学波支付逾期交房违约金至房屋交付之日止。原审法院经审理查明，2015年5月30日，范学波（乙方）与利源公司（甲方）签订《百家湖西花园商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方开发的南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城39幢714室含跃层室房屋一套，建筑面积83.31平方米，其中套内建筑面积59.73平方米，总价为1268207元；交付时外墙为部分石材幕墙、部分玻璃幕墙、部分涂料，内墙为水泥砂浆找平批白，顶棚为批白，室内地面为毛地坪，外窗为铝合金窗，分户门为钢制，内门为用户自理，厨房及卫生间的地面、墙面为水泥毛墙面，顶棚为批白；甲方应于2015年6月30日前交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应按照甲方迟延交付的实际天数，以5元/天计算，向乙方支付违约金。合同签订后，范学波向利源公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，但利源公司并未按照合同约定向范学波交付房屋。现利源公司开发的百家湖西花园伦敦城39幢房屋尚未竣工，不满足合同约定的交付条件。案件审理中，经原审法院向多家中介服务机构询价，百家湖西花园伦敦城3居室房屋的月租金为3200元。原审法院认为，范学波与利源公司签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，利源公司应于2015年6月30日前向范学波告交付其所购买的商品房，而利源公司未按期向范学波交付房屋，系违约行为，应负纠纷的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。利源公司辩称其与范学波在商品房预售合同中约定的逾期交房违约金标准为5元/天，其只同意按照5元/天的标准向范学波支付逾期交房违约金。但该标准明显偏低，不足以弥补范学波实际产生的损失。故该辩解意见，不予支持。购房人认为约定的逾期交房违约金过低，请求调整提高的，可以参照同地区房屋租金标准上调，但不应高于租金标准，故参考附近同地段房屋租金，范学波有权要求利源公司按照3200元/月的标准支付逾期交房违约金，经计算，自2015年7月1日起至次年1月31日止的逾期交房违约金为22400元，此后的逾期交房违约金可以按照3200元/月的标准计算至涉案房屋实际交付之日止。故对范学波要求利源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、南京利源物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向范学波支付自2015年7月1日起至2016年1月31日止的逾期交房违约金22400元，此后的逾期交房违约金按照3200元/月的标准支付至南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城39幢714室房屋实际交付之日止。二、驳回范学波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取189元，由利源公司负担。利源公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人原审诉讼请求实质是要求上诉人利源公司按照银行同期贷款利率标准赔偿其损失，但被上诉人对其损失未提供任何证据加以证明，而原审判决未围绕被上诉人的诉讼请求查明相关事实。二、原审判决缺乏法律依据。1、根据司法解释相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案双方在合同中已明确约定了逾期交房的标准，故本案不适用该条规定；原审法院未按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为定案依据，仅依中介公司的询价结果作为租金标准的认定，缺乏相应法律的依据。2、根据合同法规定，合同约定违约金主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方遭受的损失，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额，本案中，被上诉人未提交任何损失的证据。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人范学波答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，上诉人利源公司与被上诉人范学波签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故原审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人因上诉人延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元/天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。原审法院虽未以有关主管部门公布的租金标准来确定损失，或向有资格的房地产评估机构申请对同地段同类房屋的租金价格进行评估，但原审法院通过向三家中介机构询价的方式同样能够客观反映涉案房屋的租金标准，故原审法院参照询价标准调整上诉人延期交房违约金数额并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由上诉人南京利源物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南代理审判员 白文虎代理审判员 刘 凡二〇一六年六月二十八日书 记 员 朱亚芳 微信公众号“”