（2016）豫08民终956号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-07-02

案件名称

沁阳市佳居物业管理有限公司与焦作市三维商业广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省焦作市中级人民法院

所属地区

河南省焦作市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

焦作市三维商业广场有限公司,沁阳市佳居物业管理有限公司,河南亚星置业集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省焦作市中级人民法院民事判决书（2016）豫08民终956号上诉人（原审被告、反诉原告）焦作市三维商业广场有限公司，住所地焦作市。法定代表人屈军萍，该公司董事长兼总经理。委托代理人王炳豫、刘小志，河南博联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）沁阳市佳居物业管理有限公司，住所地沁阳市。法定代表人丹卫生，该公司经理。委托代理人付海波，该公司员工。委托代理人马艳萍，河南太华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）河南亚星置业集团有限公司，住所地郑州市。法定代表人高国安，该公司经理。委托代理人袁顺灼、原乐，河南豫都律师事务所律师。上诉人焦作市三维商业广场有限公司（下称三维公司）因与被上诉人沁阳市佳居物业管理有限公司（下称佳居公司）、河南亚星置业集团有限公司（下称亚星集团）房屋租赁合同纠纷一案，佳居公司于2015年7月20日向河南省沁阳市人民法院提起诉讼，请求判令：1、三维公司支付其2013年5月3日至2015年6月28日的租金912931元、税金190134.58元、违约金1000000元，合计2103065.58元；2、支付货物搬运费45000元、租赁费按2个月计算60000元，以后按每月30000元计算至货物搬离完毕之日、水费1034元、电费52016元；共计2261115.58元。三维公司反诉请求判令：1、佳居公司支付其违约金1000000元；2、赔偿损失4190000元；3、返还非法扣押的豫H×××××、豫H×××××号厢式运输车。并申请追加亚星集团作为第三人参加诉讼，要求其按2010年10月29日的《特别授权委托书》上承诺“沁阳市佳居物业管理有限公司的租赁行为所引起的法律责任由我公司承担”，与佳居公司共同承担责任。沁阳市人民法院于2016年2月2日作出（2015）沁民二初字第00142号民事判决。三维公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，因另一案的处理结果与本案存在直接因果关系，故本案于4月7日中止诉讼。后于6月21日恢复审理，并于该日公开开庭审理了本案。上诉人三维公司的委托代理人王炳豫、被上诉人佳居公司的委托代理人马艳萍、付��波到庭参加诉讼。被上诉人亚星集团经本院传票传唤未申明理由未到庭。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年2月17日，三维公司（乙方）与甲方沁阳市富华商业管理有限公司（下称富华公司）签订了《房屋租赁合同》，主要内容如下：“一、租赁房屋地点、范围及用途，1.1地点：租赁房屋位于河南省沁阳市怀府西路财富广场。1.2范围：财富广场负一层（包括租赁房屋内以及租赁房屋配套的电梯、配电、空调、上下水、消防、燃气、通风、排污等系统之设备、线路、设施、设备房等），以及与甲方共同使用财富广场停车场和周围公共场地和通道，但乙方有优先使用权。1.3面积：使用面积为7500平方米（该面积是指超市内实际占用的面积）。二、租赁期限及房屋交付时间，2.1租赁期限：租赁期为拾伍年（包括免租期）。免租期以甲乙双方签署《租赁房屋交付确认书》之日起开始计算贰年，租金计算以免租期满的次日为本合同的租金起算日。2.2房屋交付时间以通过乙方验收并签署的【附件4-《租赁房屋交付确认书》】的时间为准。2.3合同生效后七日内乙方向甲方交纳第一个租金年度的租金肆拾万元整。三、租金及标准，3.1租金标准：租金以人民币计算支付，年租赁费用为40万元，（物业费贰拾万元，租赁费贰拾万元）大写肆拾万元整。上述租金前三年不变。3.2以上租金包含房屋内必备设备使用费和公共部分物业管理费（包括为本合同租赁房屋配套的各种系统、设备及公共设施的物业管理费）。3.4房屋交接之日起第六个年度起，每年租金在上年基础上递增10%。四、租金支付方式，4.1按年度支付（自第一个租金起算日始，每满十二个月为一年度），当年年度的第一个月的第二周内支付当年年度租金，先付后用。4.2甲��于每年交付租金前三日内向乙方开具符合国家规定的正式发票，乙方收到发票后七日内支付租金。4.3若甲方迟延开具发票，乙方亦有权相应顺延租金支付日期，且不承担支付滞纳金的义务……。七、税收及费用，7.1租赁期内，甲方负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收或费用，包括但不限于房产税、土地使用税等。7.2因本租赁合同而产生的一切税费，如印花税、登记费等按政府部门有关规定各自承担，政府部门有关规定中没有明确规定由乙方承担的税、费，均由甲方承担。……十、合同的变更与终止，10.1在合同的履行中，合同的内容需要变更的，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可以变更本合同内容。若合同的变更是因一方的违约造成的，违约方仍应按本合同的有关约定向守约方承担违约责任。……10.4在合同履行中，若一方违约，造成本合同无法履行或已经没有履行的必要时，守约方可以书面方式通知违约方解除合同。……十一、违约责任，11.1任何一方未履行合同约定的义务或有关其他违反国家法律法规的行为，即视为违约行为，另一方有权向违约方追究违约责任，违约方应支付给另一方违约金，违约金不足弥补损失，应按实际损失计算。其中因甲方违约造成乙方经营不正常的，按乙方的实际损失计算。因乙方违约造成甲方损失的，同样按甲方实际损失计算。11.2本合同约定违约金为100万元整。同年2月24日，富华公司开具400000元的租赁费发票，2月25日，三维公司支付租金400000元。后双方于2009年6月13日签订了《物业交付确认书》，其中第二条约定：“2009年5月3日即开始计算乙方租金日”。由于合同约定免租期2年，因此该400000元系支付2011-2012年的租金。2010年11月6日，富华公司将合同权��义务一并转让给佳居公司，佳居公司与三维公司重新签订了一份《经营场所租赁合同》，内容同上一份合同。2012年7月25日，三维公司支付佳居公司2012-2013年租金400000元。2012年10月17日，三维公司支付佳居公司85800元的税金，同日佳居公司向三维公司出具了该数额的房屋租赁费发票一张。后双方就2013-2014年度租金的履行方式和税金负担问题发生纠纷，佳居公司于2014年4月30日向三维公司送达解除合同通知书，以三维公司延付租金为由解除合同。2014年5月27日，三维公司向该院提起诉讼，请求确认佳居公司于2014年4月30日解除与其签订的《经营场所租赁合同》的行为无效。该院于2014年9月29日作出（2014）沁民商初字第00059号民事判决，三维公司不服提起上诉，焦作中院于2014年12月16日作出（2014）焦民三终字第000370号民事裁定，以原审认定事实不清为由，裁定撤销（2014）沁民��初字第00059号民事判决，将本案发回该院重审。后该院于2015年4月7日作出（2015）沁民重字第00002号民事判决，判决：“确认佳居公司于2014年4月30日，解除与三维公司签订的《经营场所租赁合同》的行为有效”。三维公司仍不服提起上诉，焦作中院于2015年6月8日作出（2015）焦民三终字第00283号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。期间，三维公司于2015年1月份停止营业。三维公司在经营期间欠水费1034元、电费52016元。判决生效后，三维公司未腾清该商场。2015年6月23日佳居公司员工付海波、丹二娜在公证人员王红霞、陈韦凯的见证下将《通知》送达给三维公司，主要内容为：“三维公司：……，现通知如下：一、限你公司收到本通知之日起两日内将存放在租赁我公司沁阳市怀府西路财富广场负一层内你公司货物和财产撤离。二、你公司在撤离货物和财产的同时支付欠我公司的租金886411元，违约金1000000元，共计1886411元。三、逾期不撤离，我公司对你公司货物和财产将依法处置并依法行使相关权利”。三维公司收到通知后于2015年6月28日将商品搬离，但货架、冰柜等物品未搬离。2015年7月13日，佳居公司员工付海波、丹二娜在公证人员王红霞、陈韦凯的见证下，将被告遗留的物品进行了清点，分别有服务台1组、自动存包柜5组、人工存包柜6组、收银台15套、促销柜88个、购物车29个、冷柜1组、双门冷柜2个、单门冷柜1个、货架266个（规格为1.2m×2.2m）、货架86个（规格为1.1m×2.4m）、木制货柜77个（规格为1m×1m×90mm）、木制货柜11个（规格1m×1.2m×90mm）、铁皮货柜21个（规格为1m×1m×90mm）等。为存放上述物品，佳居公司租赁了沁阳市德尔堡窗业有限公司的仓库，将上述物品搬至该仓库内，为此支出搬运费用（含撤卸等）45000元，并支付了租��费，该租赁费按所实际占用的面积，该院酌定为每月5000元。2015年6月30日，佳居公司向该院申请诉前保全，该院于2015年6月30日作出（2015）沁民保字第00029号民事裁定：对三维公司在焦作市三维超市有限责任公司享有的2076545.58元股权予以冻结，期限一年。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一是关于租金如何支付、税金由谁承担的问题。从2009年2月17日三维公司与富华公司签订过《房屋租赁合同》后，2月24日富华公司开具400000元租赁费发票，2月25日三维公司支付富华公司租金400000元，到富华公司将合同的权利义务转让给本案的佳居公司后，于2012年7月25日三维公司支付佳居公司400000元租金，再到2012年10月17日三维公司支付税金85800元后，佳居公司给三维公司出具房屋租赁费发票的事实看，双方在履行合��中，实质上已将原合同进行了变更，变更为“先交租金，后开发票”即三维公司先交租金并将相应的税款交付后，佳居公司再为三维公司开具房屋租赁费发票，故佳居公司主张由三维公司支付租金和相应税款的请求，理由正当，符合双方约定，该院予以支持。自2013年5月4日起至2015年6月28日止，三维公司实际占有该租赁物，按照双方租赁合同约定，租金分别为：2013年5月4日-2014年5月3日为400000元；2014年5月4日-2015年5月3日为440000元；2015年5月3日-2015年6月28日为72931元{（（440000×10%）＋440000）÷365×55=72931元}，以上合计为912931元，三维公司支付佳居公司相应的税款（具体金额以税务机关核定为准）后，其应及时向三维公司开具房屋租赁费发票。三维公司抗辩“先开发票、后交租金、并有权向后顺延”没有事实依据，不予采信。二是关于在履行合同中，违约责任如何承担的问题。按双方合同约定“按年度交付，当年年度的第一个月的第二周内支付当年年度租金，先付后用”，三维公司从2013年5月起至2015年6月份止，未交租金，一直占用租赁物，存在根本违约。故佳居公司要求三维公司承担违约金，理由正当，该院予以支持。佳居公司分别于2013年11月10日、2014年1月21日、5月2日到三维超市堵门、闹事和锁门系其为主张应得的租金而引发的纠纷，经相关部门调解，三维公司也未停止经营，不存在违约，故三维公司反诉要求佳居公司支付其1000000元违约金的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。三是关于双方在合同解除后的损失问题。焦作中院的（2015）焦民三终字第00283号民事判决生效后，三维公司应主动将其货物及设备设施、物品撤离租赁场所，但截至2015年7月13日仍有货架等物品遗留，为此佳居公司所支出的搬运费用以及为存放三��公司的物品而支出的租赁费应由三维公司承担，该租赁费结合存放物品所实际占用的面积，该院酌定为每月5000元，直至三维公司将其物品搬出、腾清之日为止，搬运费用按佳居公司实际支出的45000元计算。诉讼中，三维公司没有证据证明其损失的存在，故对其反诉要求佳居公司及第三人承担其损失的请求，该院不予支持。四是水、电费问题。2015年1月15日，三维公司停止经营后，他人未在该商场从事活动，2015年6月28日，经沁阳市公证处公证员见证，按水表、电表记载，水费1034元、电费52016元是三维公司在其经营中所使用，该费用应由其承担。五是关于三维公司反诉要求佳居公司返还扣留的豫H×××××和豫H×××××两辆货车问题。由于佳居公司否认扣留有三维公司的车辆，三维公司也没有证据证明其对该两辆车享有所有权，故该院对其反诉请求不予支持。第三人辩称，理由正当，予以采信。双方其他诉辩，于法无据，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定。原审法院判决：一、焦作市三维商业广场有限公司应支付沁阳市佳居物业管理有限公司租金912931元（从2013年5月4日至2015年6月28日期间的租金）及税金（具体金额以税务机关核定为准，佳居公司在收到税金后应及时向三维公司出具房屋租赁费发票）。二、焦作市三维商业广场有限公司应支付沁阳市佳居物业管理有限公司违约金1000000元三、焦作市三维商业广场有限公司应支付沁阳佳居物业管理有限公司水费1034元、电费52016元。四、焦作市三维商业广场有限公司应支付沁阳市佳居物业管理有限公司搬运费用45000元。五、焦作市三维商业广场有限公司应支付沁阳市佳居物业管理有限公司存放物品的租金每月5000元（从2015年7月15日起计算至物品搬离之日止）。六、驳回沁阳市佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回焦作市三维商业广场有限公司的反诉请求。以上第一、二、三、四、五项于判决生效后三十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24889元，由佳居公司负担15592元，三维公司负担9297元；保全费5000元、反诉费24065元，由三维公司负担。三维公司上诉称，1、原审认定“从2012年7月25日三维公司支付佳居公司400000元租金，再到2012年10月17日三维公司支付税金85800元后，佳居公司给三维公司出具房屋租赁费发票的事实看，双方在履行合同中，实质上已将原合同进行了变更，变更为“先交租金，后开发票”即三维公司先交租金并将相应的税款交付后，佳居公司再为三维公司开具房屋租赁费发票”的这一事实错误，双方未签订书面变更协议，认定“合同已变更”缺乏事实依据。2、原审对“佳居公司分别于2013年11月10日、2014年1月21日、5月2日到三维超市堵门、闹事和锁门系其为主张应得的租金而引发的纠纷，经相关部门调解，三维公司也未停止经营，不存在违约”的认定，逻辑错误。双方合同约定，在合同履行期间佳居公司应保证三维公司对租赁设备的使用权，非紧急情况不擅自进入租赁物内，佳居公司的闹事等行为应属违约行为，应承担违约责任。3、关于双方合同是��变更、佳居公司单方解除合同是否违约问题，焦作中院虽已作出（2015）焦民三终字第00283号生效判决，但省高院已裁定中止该案执行，并对该案进行提审。再审结果直接到本案的处理结果，要求中止本案诉讼。请求：撤销原判，改判驳回佳居公司的诉求，判令佳居公司支付我公司违约金1000000元、赔偿损失4190000元；亚星集团承担共同责任。佳居公司辩称，1、由省高院的再审判决可知，上诉人与我公司之间的租金支付方式已经变更，上诉人拒不交纳2013年5月至2015年6月的租金的行为，已构成根本违约，原判正确。2、上诉人的反诉请求无事实和法律依据，上诉人提供的视频及法务函系其单方行为，不具真实性、合法性。派出所的接警记录其中的两份（其它与我方无关）是因房租问题发生的纠纷，是我方主张房租而采取的自救方法，后经相关部门调解，未给上��人造成损失。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据当事人的诉辩意见，并征询其同意，本院归纳本案二审的争议焦点是：1、佳居公司对三维公司的超市进行堵门、闹事、锁门等行为是否构成双方合同约定的违约行为，三维公司要求家居公司、亚星集团公司共同支付其违约金100万元、赔偿损失419万元的主张应否支持。2、原判结果是否适当。针对争议焦点，双方均未提交新证据。三维公司的意见除上诉状意见外，另补充1、其无需支付被上诉人主张的税金，依据双方的租赁合同第7.1条约定，租赁期内由佳居公司负责承担因土地、房产使用等而产生的国家和地方规定的税费；2、三维公司不存在根本违约行为，完全是依照双方的合同约定履行义务，一审对我公司提出违约金过高应予调整的请求视而不见，我公司无需承担违约责任，佳居��司主张违约金100万元没有事实依据，也不符合合同法及其相关解释的法律规定；3、佳居公司存在严重的违约行为，应承担违约责任，支付违约金及损失。三维公司起诉至法院要求确认解除合同行为无效期间，佳居公司仍继续故意停电、恶意堵门，干扰超市正常经营，直至2015年1月15日彻底停电，致超市不能营业，根据合同法第96条及解释二第24条规定，佳居公司单方解除的行为并未发生法律效力，双方的租赁合同仍合法有效，佳居公司必须正常履行合同约定的义务，否则应承担违约责任，且三维公司为开设超市投入了大量的资金，用于超市内部的装饰装修及固定资产的购置，佳居公司擅自处置我公司的资产，应予以赔偿。佳居公司认为：1、根据省高院判决，2012年10月17日双方已经变更了合同履行方式，由三维公司支付房租和税金后，佳居公司代开发票，所以一审判决三维公司支付税金符合法律规定。2、根据省高院判决和三维公司拒交2013年5月份至2015年6月28日的租金912931元，说明三维公司根本违约，应当承担合同约定的违约金100万元，在一审及二审中，三维公司要求佳居公司承担违约金100万元，说明三维公司同样对合同约定的100万元的违约金是认可的，故原判正确。3、佳居公司无任何违约或侵权行为，佳居公司因房租问题与三维公司发生纠纷是佳居公司一个自立的救济行为，且经相关部门调解，并未对三维公司造成任何停电损失，故三维公司要求支付违约金及营业损失没有事实和法律依据。经本院审理查明的案件事实与原审查明的一致。另查明，沁阳市法院作出的（2015）沁民重字第00002号民事判决中，认定佳居公司与三维公司在实际履行租赁合同中对部分约定进行了变更，即变更为“先由三维公司支持租金，后由佳居公司出具发票，并由三维公司承担税金”；三维公司自2013年5月起在未交付租金的情况下，却一直使用租赁物的行为，构成根本违约。三维公司提起上诉，本院（二审）受理后对原审认定的事实予以确认，并作出（2015）焦民三终字第00283号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。三维公司仍不服，向省高院提出再审，省高院再审后认为，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，三维公司申请再审的请求不能成立，不予支持。并于2016年5月19日作出（2016）豫民再237号民事判决，维持了本院（2015）焦民三终字第00283号民事判决。本院认为，关于佳居公司与三维公司对租赁合同在实际履行中已变更，三维公司自2013年5月起未交付租金的行为构成根本违约的事实，已被发生法律效力的裁判予以确认，故三维公司上诉称合同没有变更、其不存在违��行为的理由不能成立，本院不予采纳。本案涉及的税金应由其承担。由于三维公司未按约支付租金，佳居公司对三维公司的超市进行堵门、闹事、锁门等行为，其目的是为索取租金，属于履约抗辩行为，并非双方合同约定的违约行为。另，关于违约金问题，违约金具有惩罚性，双方在租赁合同中单独约定违约金100万元，说明双方在履约过程中谁违约谁自愿承担100万元的违约责任，原判三维公司承担该违约责任，符合双方的自愿原则。三维公司的上诉缺乏事实依据，其上诉请求本院不予支持。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48954元，由三维公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王国星审判员　　程全法审判员　　贾胜利二〇一六年六月二十八日书记员　　申慧洁更多数据：