（2016）冀0123民初1728号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-11-14
案件名称
施爱利与河北兴业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
正定县人民法院
所属地区
正定县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施爱利,河北兴业房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条
全文
河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0123民初1728号原告施爱利，男，1977年6月11日出生，汉族,住正定县。被告河北兴业房地产开发有限公司，住所地正定县成德街6号五楼南头东侧。法定代表人张军，该公司执行董事。委托代理人高云飞，河北远曌律师事务所律师。委托代理人曹锡津，男，1947年3月28日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。原告施爱利与被告河北兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张金良独任审判，公开开庭进行了审理。原告施爱利、被告兴业公司委托代理人高云飞、曹锡津到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告施爱利诉称，原被告于2013年5月5日签订了《兴业广场A区商铺认购书》，2013年5月11日签订了《兴业广场A区商铺返租经营合同》，2016年4月30日《兴业广场A区商铺返租经营合同》租约到期。原告依约与被告签订《商品房买卖合同》时，在被告要求签署的《兴业广场项目签约确认单》中发现被告违反《兴业广场A区商铺》和《兴业广场A区商铺返租经营合同》中有关商铺款的约定。1、《兴业广场项目签约确认单》中商铺原房款金额与《兴业广场A区商铺认购书》中商铺款金额不一致。认购书中商铺款为436745元，确认单中商铺原房款为331926元。2、《兴业广场项目签约确认单》中已付房款与实际已付房款不一致。根据《兴业广场A区商铺认购书》约定原告选择银行按揭贷款，并且在签订认购书时已预付房款174926元，根据认购书中关于三年返租租金的约定和《兴业广场A区商铺返租经营合同》中返租租金支付方式的约定：三年返租租金抵商铺款。《兴业广场A区商铺返租经营合同》于2016年4月30日租约到期，原告已履约完毕，所以原告实际支付预付款应为签订认购书时预付房款174926元加三年返租租金105766元，共计280692元。被告在确认单中已付房款写的金额是174926元，与合同约定不符。3、《兴业广场项目签约确认单》中追（补）房款不正确。因房管部门实测商铺面积小于《兴业广场A区商铺认购书》中销售面积，因差异（销售面积减实测面积=28.57㎡-28.45㎡=0.12㎡）被告应退原告房款为合同商铺房款总金额/合同销售面积×面积差异=1851元，被告在确认单中追（补）房款为1394元，与合同约定不符。被告违约行为严重损害了原告切身利益，致使合同目的无法实现，现原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法办理和审判。请求1、解除与被告兴业公司签订的《兴业广场A区商铺认购书》。2、诉讼费由被告承担。被告兴业公司辩称，一、我方与原告签订的商铺认购书合法有效，对方起诉要求解除合同缺乏事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求；二、我方不存在违约行为，对方要求解除合同不符合合同法第94条的规定。原告为证明其主张向本院提交以下证据：证据一、2013年5月5日兴业广场A区商铺认购书；证据二、2013年5月11日兴业广场A区商铺返租经营合同书；证据三、2013年5月5日和2013年5月11日的两份收据；证据四、兴业广场项目签约确认单。被告兴业公司经质证，发表如下质证意见：被告兴业公司对原告提交的证据一、二、三、四的真实性没有异议，但是不能证明我方违约。被告为证明其主张向本院提交以下证据：第一组证据，兴业广场项目的五个证件：土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、石家庄市商品房预售许可证。证明双方签订认购书之前被告已经取得了相关证件，原、被告双方签订的合同是合法有效的。第二组证据，特快专递两份，签约通知两份。证明被告先后于2015年12月30日、2016年4月27日先后两次通知原告到被告处缴纳相关资料，并签订商品房买卖合同以及办理银行按揭，但是，原告一直未办理。原告对被告提交的证据的质证意见：对第一组证据的真实性没有异议。对第二组证据有异议，快递我没有收到。经审理查明，原、被告于2013年5月5日签订了《兴业广场A区商铺认购书》，认购书约定，乙方（原告）自愿购买甲方（被告）出售的兴业广场A区1054商铺，面积28.57平方米，商铺价款为440692元，一次性扣除三年返租租金105766元（按8%/年），实付商铺款334926元。面积以房管部门最终实测为准。乙方对该商铺有了充分了解，对上述予以确认。乙方选择银行按揭贷款，首付款比例不少于商铺款的50%，首付款174926元，应于双方签署本认购书的2013年5月12日内付清。乙方选择贷款方式，须在签订《商品房买卖合同》的同时将办理贷款所需全部资料提交甲方，并在甲方指定的日期内办理贷款手续。甲方承诺，五年后无论任何情况，乙方可以提出退铺，甲方将以买卖合同实际付款金额回购。协议签订后，原告于2013年5月5日交款2万元，2013年5月11日交款151926元。2013年5月11日原被告双方又签订了《兴业广场A区商铺返租经营合同》，合同约定，乙方（原告）将其拥有的位于正定县兴业广场A区A1054号商铺返租给甲方（被告），由甲方统一招租经营管理。该商铺建筑面积为28.57平方米。商铺返租期间，商铺的使用权、经营权、收益权归甲方所有，乙方不得自行委托经营管理。商铺返租期间，乙方不得以任何理由收回商铺，影响甲方的统一经营、统一管理。商铺返租期满后，由甲方作为市场经营管理方统一经营、管理，并随市场租金价格统一出租。商铺返租期满后，商铺的权益归乙方所有。合同期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止，合计叁年。返租租金每年按乙方购买商铺款的8%固定收益由甲方支付乙方，乙方商铺款为436745元，年租金为34940元。返租期叁年，租金共计104819元。叁年返租租金在购铺款中已一次性扣除支付给乙方。2015年11月30日，被告以特快专递向原告送达签约通知，通知原告签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭。原告称，未收到该通知。2016年4月30日返租经营合同到期后，双方主要对于签订正式房屋买卖合同时总房款的价格发生争议，即是按照认购书约定的商铺总价款还是按照认购书约定的实付商铺款，双方产生不同的认识。另，原告提供的被告签约确认单证实，其所购买的商铺实测面积为28.45平方米，已付房款171926元，贷款160000元，退款1394元。庭审后，原告又提供了录音和销售宣传单，以证实“被告在销售房产时承若年收益率8%，瑞天大厦承租20年，5年后无条件回购，保证零风险”。并称，现在租金变为3.3%。以此来证实其购买商铺的目的不能实现。被告对原告庭后提交的证据不予质证。另查明，被告开发建设的兴业广场项目在2014年12月31日取得了石家庄市商品房预售许可证。本院认为，原被告签订的兴业广场A区商铺认购书，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，并且被告在原告起诉前已经取得了商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当认定为合法有效。在庭审中，就原告、被告争议的签订正式商品房买卖合同时的总房款，被告当庭明确表示可以按照商铺认购中确定的商铺数额来签订合同，即本案诉争的最大争议已经解决。至于约定面积与房管部门实测面积不一致涉及补款或退款应当以采纳何种计算方式，被告当庭表示可以协商解决。原被告双方签订的商铺返租经营合同中并未约定返租期满后，按原告购买商铺房款的8%给付原告租金，而是确定商铺返租期满后，由被告作为市场经营管理方统一经营、管理，并随市场租金价格统一出租，商铺的收益权归原告。原告购买的是商铺，被告已取得了合法手续，其购买商铺的目的能够实现。购买商铺本身就是一种投资，投资就存在风险，其商铺租金随市场需求而定，被告的宣传单也只是一种要约邀请，应以双方签订的合同为准。原告以被告在返租期满后未按房款的8%给付其租金，致使合同目的不能实现为由，要求解除合同，本院不予支持。综上所述，原告主张被告已经严重违约，合同目的不能实现并要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。为了维护当事人合法权益，稳定社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告施爱利对被告河北兴业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取，由原告施爱利承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 张金良二〇一六年六月二十八日书记员 冉梦瑶 来源：