（2016）桂0202民初631号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-25
案件名称
柳州市经济实用住房发展中心与广西皇明能源发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州市经济实用住房发展中心,广西皇明能源发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0202民初631号原告柳州市经济实用住房发展中心。法定代表人蒋玮，该中心主任。委托代理人胡杰，广西同望律师事务所柳州分所律师。委托代理人唐德仁，广西同望律师事务所柳州分所律师。被告广西皇明能源发展有限公司。法定代表人覃泽柱，总经理。委托代理人周宏基，柳州市宏维法律服务所法律工作者。原告柳州市经济实用住房发展中心（以下简称“经济实用房中心”）诉被告广西皇明能源发展有限公司（以下简称“皇明公司”）关于租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柳州市经济实用住房发展中心的委托代理人胡杰，被告广西皇明能源发展有限公司的法定代表人覃泽柱及委托代理人周宏基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市经济实用住房发展中心诉称，被告于2014年6月13日至2015年6月12日承租原告的位于柳州市××路××小区××、××号门面。但是从2015年4月起，被告未按时交纳门面租金、物业服务费、门面电费等。被告的行为构成了违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2014年6月13日签订的门面租赁合同；2、被告立即腾退承租的位于柳州市××路××小区××、××号门面；3、被告支付拖欠的租金19810元；4、被告支付门面物业费2976元；5、被告支付门面电费73.7元以及水费24.99元；6、被告支付滞纳金35475元；7、原告有权不予退还因被告在合同期内提前退租，被告所交的抵作违约金的门面租赁保证金20000元；8、被告支付律师费3134元；被告广西皇明能源发展有限公司辩称，被告同意解除合同。租金被告愿意缴纳到2015年8月底，因为原告在8月的时候贴了招租广告。被告认为物业费被告与原告没有签订物业合同，所以不应当在本案处理，原告应当另案起诉。第五项水电费到2015年8月底是多少被告愿意承担。第六项滞纳金不应当由被告承担，因为是原告存在违约行为。第七项的保证金原告应当退还给被告，至保证金是22000元而不是原告所说的20000元。关于律师费双方没有相关的约定，并且没有见到原告提交相关的发票等证据来证明，所以被告不认可。经审理查明，2014年6月13日，原告经济实用房中心与被告皇明公司签订《门面租赁合同》，由被告承租柳太路XX号柳太苑小区508、509号门面作为形象展厅经营使用。双方约定2014年6月13日至2016年6月12日期间的每月门面租金为2300元，物业服务费为450元，由原告委托柳州市安和物业服务有限公司对门面进行管理和租金、水电费及其他费用等进行代收代缴，被告应当在每月5日前将当月应缴租金和费用一次性交纳，在每月最后两个工作日一次性交纳当月水电费。被告逾期交纳租金、水电费、物业服务费等时，原告有权从逾期之日起收取欠缴金额每日5%的滞纳金。被告在承租期内拖欠门面租金或者其他各项费用（水电费、物业服务费、公用分摊的维修费等）达一个月的，原告有权停水、停电并终止租赁关系，收回门面，加收滞纳金。被告须向原告交纳门面租赁保证金20000元，若被告拒付租金、水电费、维修费或者赔偿费、物业服务费等各项费用的，原告有权用租赁保证金冲抵，租赁保证金不足以冲抵时，原告有权向被告追偿。合同第十一条还约定，由于被告违约导致双方发生纠纷，原告因此向法院起诉所产生的律师代理费、诉讼费保全费等一切费用由被告承担。合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金20000元。由于被告从2015年4月13日起开始欠缴租金，从2015年6月13日起开始欠缴物业服务费，并且欠缴2015年3月3日至8月3日期间的门面电费73.7元，原告于2015年9月9日向被告出具《律师函》催缴欠费，被告否认收到该《律师函》。由于催缴无果，原告于2015年11月12日联合西环派出所、柳太社区对门面进行破门撬锁，清点门面内物品后由原告进行上锁。原告为追缴租金、物业费诉至法院。另查明，原告委托律师代理本案诉讼，支付代理费3134元。以上事实有当事人的陈述、门面租赁合同、协议书、承租移交清单、关于5栋XX号门面欠费情况说明、律师函、特快专递详情单、律师催告函、委托合同、押金单、收据、出租公告等在案佐证。本院认为，原告与被告于2014年6月13日签订的《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行义务。被告从2015年4月13日起开始欠缴租金，从2015年6月13日起开始欠缴物业服务费，并且欠缴2015年3月3日至8月3日期间的门面电费73.7元的行为属于违约行为，原告有权根据合同约定要求解除合同，被告亦同意解除合同的，本院予以支持。合同解除的，原告要求被告搬离承租门面的诉请，本院予以支持。原告为收回门面，于2015年11月12日将门面换锁，致使被告无法实际使用该门面，则被告应当承担的租金及物业费截止计算于2015年11月12日。被告辩称，由于原告于2015年8月份在门面张贴招租广告，导致其无法开展经营活动，计付租金应当截止于2015年8月份。被告的辩称无事实和法律依据，本院不予采信。根据双方的约定，2015年4月13日至2015年11月12日期间被告应付租金为16100元（2300元／月×7个月），2015年6月13日至2015年11月12日期间被告应付物业服务费为2250元（450元／月×5个月），2015年3月3日至8月3日期间被告应付门面电费73.7元，被告拖欠上述费用的行为构成违约，原告有权要求被告支付上述费用及违约金。双方约定的滞纳金以欠缴金额每日5%计算，该约定明显过高，被告要求法院依法调整的，本院参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，将违约金的计算标准调整为银行同期贷款利率的四倍，即每日0.06%进行计算，从各项目费用欠缴之日，即租金及物业费的应缴之日为每月5日，水电费的应缴之日为每月28日起计算至各项费用结清时止。关于被告交纳的20000元租赁保证金，根据合同约定，该租赁保证金用于抵充被告欠缴的各项费用，原告要求不予退还门面租赁保证金20000元用于冲抵被告应缴费用及违约金的诉请，本院予以支持。由于被告逾期交纳租金、物业费及水电费的违约行为，导致原告提起本案诉讼，根据双方的约定，诉讼产生的律师代理费3134元由被告承担，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告柳州市经济实用住房发展中心与被告广西皇明能源发展有限公司于2014年6月13日签订的《门面租赁合同》。二、被告广西皇明能源发展有限公司于本判决生效十日内搬离柳太路12-1号柳太苑小区508、509号门面。三、被告广西皇明能源发展有限公司向原告柳州市经济实用住房发展中心支付租金16100元及违约金（违约金按每日0.06%从2015年5月5日起计算至租金结清之日）。四、被告广西皇明能源发展有限公司向原告柳州市经济实用住房发展中心支付物业费2250元及违约金（违约金按每日0.06%从2015年5月5日起计算至物业费结清之日）。五、被告广西皇明能源发展有限公司向原告柳州市经济实用住房发展中心支付水电费73.7元及违约金（违约金按每日0.06%从2015年3月28日起计算水电费结清之日）。六、原告柳州市经济实用住房发展中心有权不予退还被告广西皇明能源发展有限公司的门面租赁保证金20000元，用于冲抵上述三、四、五判项之债务，多还少补。七、被告广西皇明能源发展有限公司向原告柳州市经济实用住房发展中心支付律师代理费3134元。本案诉讼费1837元（原告已预交），由原告柳州市经济实用住房发展中心负担1000元，被告广西皇明能源发展有限公司承担837元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 傅馨慧人民陪审员 刘 冰人民陪审员 陈桂兰二〇一六年六月二十八日代书 记员 黄 蕾 来源：百度“”