（2016）赣0781民初859号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2017-03-31
案件名称
瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司与杨金水、杨冬凤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞金市人民法院
所属地区
瑞金市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司,杨金水,杨冬凤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十九条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0781民初859号原告瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司，住所地：瑞金市象湖镇锦绣花园14#楼一层，统一社会信用代码：913607815761078200。法定代表人：陈友星。委托代理人刘善明，江西洪都律师事务所律师。被告杨金水。被告杨冬凤。原告瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司（以下简称丰瑞物业）与被告杨金水、杨冬凤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员邹洁适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告丰瑞物业的委托代理人刘善明、被告杨冬凤到庭参加诉讼，被告杨金水经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2009年5月22日购买了案外人瑞金市冠瑞房地产开发有限公司开发建设的瑞金中山南路锦绣花园A7栋A单元40A室商品房壹套，签订《商品房买卖合同》一份，并依据该合同附件五《前期物业管理》篇中约定由案外人鑫业集团（江西）物业管理公司提供相应的物业管理服务。2013年10月1日，案外人鑫业集团（江西）物业管理公司将锦绣花园小区的物业管理服务相关权利义务一并转让给原告承接，由原告承继该公司为锦绣花园小区提供相应的物业管理服务工作。原告向被告所购商品房提供物业管理服务，按约定被告每月应按照物业面积支付0.3元每平方米的物业管理费用，并承担二次供水、转供电产生的水电公摊费。原告依照约定履行义务向被告提供了相应的物业管理服务，但被告从2014年5月起拖欠物业管理费等费用，原告多次向被告催收，被告仍然未缴，截至2015年10月被告已拖欠原告物业管理费674.9元，水电公摊费151.1元，合计826元。被告拒绝支付物业管理费和水电公摊费的行为已经违反了双方协议约定，且该行为一直处于持续状态之中，严重侵害了原告的合法权益。为此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告向原告支付锦绣花园A7栋A单元40A室的物业管理费和水电公摊费合计人民币826元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告杨金水、杨冬凤辩称：一、答辩人身为锦绣花园A7栋A单元40A室的业主，与冠瑞公司选定的物业公司是鑫业集团（江西）物业管理公司，而从未与原告签订过物业服务合同，原、被告双方根本不存在物业服务合同关系。二、鑫业集团（江西）物业管理公司与原告之间就物业服务合同权利义务转让事宜，原告并不知情，也未参与，同时相关概括转让行为未依照《合同法》第88条的规定取得答辩人的同意，因此对答辩人无法律约束力。同时，答辩人认为，物业服务合同关系由于企业品牌、企业文化、服务标准、人员规模、服务质量、服务保障范围、收费标准等诸多方面具有不可代替性，因此，相关合同权利不得转让，转让行为无效。三、退一步讲，假使原告享有受让后的合同权利义务，并被法院认定为适格的物业服务合同主体，因原告违反合同约定，未尽安全保障义务，导致被告向案外人杨俊峰借用的、存放于锦绣花园小区内的一辆牌照为赣BG264**的五羊本田二轮摩托车于2014年4月13日上午10时多被盗，经报警侦查至今无法找回，答辩人赔偿了案外人杨俊峰6104元，该损失应当由原告赔偿给答辩人。答辩人在未获得相关赔偿前，当然有权利拒绝缴纳物业服务费用。经审理查明：原告系被告杨金水、杨冬凤居住的瑞金市锦绣花园小区的物业管理者。被告杨金水、杨冬凤系锦绣花园A7栋A单元40A室的业主，房屋建筑面积为132.34平方米。被告缴纳物业费计算为每月0.3元／平方米，二次供水按同期市场价，转供电按同期市场价。2014年4月，因被告停放在小区的摩托车被盗，被告开始拒缴纳物业费和水电公摊费。自2014年5月22日起至2015年10月21日，被告共拖欠物业管理费674.9元，水电公摊费151.1元，共计826元，此款经原告催收，被告拒绝缴纳，故而成讼。另查明，2013年10月1日，原告丰瑞物业与鑫业集团（江西）物业管理公司签订一份协议书，协议约定鑫业集团（江西）物业管理公司于2013年10月1日将锦绣花园小区物业管理及收费事宜全部转让给原告，原告自2013年10月1日起实际对锦绣花园小区进行了物业管理。再查明，瑞金市锦绣花园小区尚未成立业主委员会。以上事实，有原告提供的营业执照、资质证书、商品房买卖合同、协议书，被告提供的机动车登记证书等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告丰瑞物业自2013年10月1日以来对被告杨金水、杨冬凤所住小区进行了管理，被告虽未与原告签订物业服务合同，但被告实际接受了原告进行的物业服务，且2014年5月21日前的物业费被告已缴纳给原告，故双方已形成事实物业服务合同关系，双方权利义务关系依法成立，被告应当缴纳物业费及水电公摊费，故原告丰瑞物业要求被告杨金水、杨冬凤支付拖欠的物业费674.9元、水电公摊费151.1元的诉讼请求，本院予以支持。被告在庭审中以摩托车丢失为由提出抗辩，本院认为，被告提出的抗辩意见因与本案不属于同一法律关系，对此本院不予审查，被告可另案起诉。被告杨金水经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨金水、杨冬凤应于本判决生效之日起五日内支付原告瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司物业服务费674.9元（2014年5月22日至2015年10月21日）、公摊水电费151.1元，合计826元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨金水、杨冬凤承担，该款原告已预交，被告应于本判决生效后五日内返还原告。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。代理审判员 邹 洁二〇一六年六月二十八日书 记 员 陈小青 来自