（2016）沪0115民初16279号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-08-23

案件名称

徐海进与鲍冬兴、鲍怡晨定金合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐海进,鲍冬兴,鲍怡晨,上海家宁房地产经纪有限公司

案由

定金合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2016）沪0115民初16279号原告徐海进，男，1972年8月13日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市浦东新区。委托代理人赵井胜，上海震亚律师事务所律师。被告鲍冬兴，男，1964年1月1日生，汉族，住上海市宝山区。被告鲍怡晨，女，1992年11月8日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市宝山区。上列两被告共同委托代理人常海防，上海市诚建成律师事务所律师。第三人上海家宁房地产经纪有限公司，注册地上海市青浦区。法定代表人王玉珍，经理。委托代理人龚良，男。原告徐海进诉被告鲍冬兴、鲍怡晨、第三人上海家宁房地产经纪有限公司定金合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，于2016年3月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐海进及其委托代理人赵井胜、被��鲍冬兴及鲍怡晨的共同委托代理人常海防、第三人上海家宁房地产经纪有限公司的法定代表人王玉珍及委托代理人龚良到庭参加诉讼。之后，本案转为普通程序，并组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理，原告徐海进的委托代理人赵井胜、被告鲍冬兴及鲍怡晨的共同委托代理人常海防、第三人上海家宁房地产经纪有限公司的委托代理人龚良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海进诉称，2014年8月10日，原、被告以及第三人就上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》，约定原告为表示对第三人居间提供的房地产之购买诚意向第三方支付意向金人民币500,000元(以下币种同为人民币)，如被告签订本协议则原告同意将意向金作为定金，房价款为12,000,000元，又约定购房款的支付方式和原、被告于2015年3月30日前签订买卖合同，2015年6月30日前完成过户。上述协议签订当日，原告向被告支付了500,000元的定金。后经三方协商将签订买卖合同的时间延长至2015年12月31日。原告多次联系被告意图与被告签订房产买卖合同，然而被告始终不予回复。2015年12月30日，原告就签署房屋买卖合同事宜向被告及第三人发书面催告函，通知被告于2015年12月31日到第三人处办理房产买卖合同及相关事宜。后经查询，被告在此之前已将系争房屋转售他人。综上，被告单方面违反签订的《房地产买卖居间协议》中的约定，其行为已侵害了原告的合法权益。为此，原告诉诸法院，要求判令：1、被告双倍返还定金1,000,000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告鲍冬兴、鲍怡晨辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告先后两次违约，违约在先。根据2014年8月10日原告、被告鲍冬兴与第三人之前签订的居间协议，原告于2015年3月30日前应当履行签订上海市房地产买卖合同的义务，但是到2015年3月30日前的一、两天，被告方得到了本案第三人的工作人员通知，称原告无法于2015年3月30日前与两被告签订上海市房地产买卖合同。故原告首先违约。后第三人的工作人员联系了被告方及原告于2015年3月30日到第三人处协商。2015年3月30日双方在第三人处，原告提出要求延长履行与被告之间签订上海市房地产买卖合同的期限，为示诚意原告并承诺当天以借款形式(实际是房款)支付被告1,000,000元，同时表示因其是外地户籍，最终是否能够购买该房屋并不确定，但仍愿意支付被告上述1,000,000元，且会立刻转账给被告。鉴于原告的诚意，被告同意予以延长原告履行期限，并于当时即由被告鲍冬兴出具了1,000,000元的借条放于第三人处。双方经协商后于当天将居间协议的第六条条款部分删除、第九条条款部分删除，并��充了第十七条条款，约定如不履行合同，本合同自动终止。但至当天下午四点左右，原告致电被告鲍冬兴，称该1,000,000元不再支付，且表示居间合同也不再履行。第二天，第三人的工作人员联系到被告鲍冬兴，表示原告应付的1,000,000元不再支付，故原告再次违约。二、原告从未向第三人支付过居间合同中约定的意向金500,000元。三、2015年8月10日，被告方确实收到过原告支付的500,000元，但该500,000元是订金，而非定金，其中400,000元是汇款，100,000元是现金。被告鲍冬兴在收到上述款项后当场支付给了第三人100,000元的佣金，第三人也出具了收到佣金的收据给了被告鲍冬兴。四、原告自2015年3月30日与被告电话联系过之后，至今未与被告联系。综上，两被告不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告诉请。第三人上海家宁房地产经纪有限公司述称，在原、被告之间的房屋买卖过程中，第三人系居间方，经第三人的工作人员居间介绍后，原告、被告鲍冬兴以及第三人于2014年8月10日共同签订了《房地产买卖居间协议》。2015年3月30日前，原告告知第三人的工作人员其可能无法于2015年3月30日与被告方签订房屋买卖合同，希望通过第三人的工作人员联系被告鲍冬兴协商一下，故第三人的工作人员联系了被告鲍冬兴于2015年3月30日来第三人处协商。至2015年3月30日，原告与被告鲍冬兴到第三人处，原告有意签订房屋买卖合同，但希望延期，为示其诚意，原告表示可以以借款形式先付款1,000,000元给被告鲍冬兴，并表示于2015年3月30日协议后一、两天支付该款项。鉴于此，被告方亦表现出了诚意，同意延期，并由被告鲍冬兴出具了1,000,000元的收据交由第三人保管。当天，原告与被告鲍冬兴之间协商一致，三方一并对上述房地产买卖居间协议作了适当修改与��充，删除第六、第九条，增加了第十七条条款内容。被告鲍冬兴出具的收据在第三人处，当时说好若原告汇款给了被告，被告会联系第三人的工作人员，然后由第三人的工作人员将收据交给原告。2015年3月31日，原告致电第三人的工作人员称有些变动，后来原告来到第三人处，说要改动一下借款内容，要以原告老婆的名义借款给被告鲍冬兴。当日，第三人的工作人员即联系了被告鲍冬兴并告知上述情况，被告鲍冬兴不予同意，双方陷入僵局。2015年12月22日，原告要求第三人联系被告签订房地产买卖合同，经第三人联系后未得到被告方的正面答复。经审理查明，坐落于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号房屋原属被告鲍冬兴、鲍怡晨共同共有。两被告有意将上述房屋出售，而原告有意购买上述房屋，经第三人的工作人员联系、介绍并经协商后，于2014年8月10日由被告鲍冬兴��面作为出卖人(甲方)与作为买受人的原告(乙方)、作为居间方的第三人(丙方)就上述房屋的买卖的事宜签订《房地产买卖居间协议》一份，该居间协议中三方约定：一、乙方为表示对丙方居间提供的房地产的购买诚意，向丙方支付意向金500,000元；二、房屋坐落于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号，建筑面积287平方米，为花园住宅；三、房屋的房价款为12,000,000元，其中首付款4,000,000元乙方应于买卖合同签订后当日内直接或通过丙方支付甲方，第二期房价款7,800,000元由乙方的贷款银行支付，放宽期限以贷款银行的规定为准，尾款200,000元待甲方将该房地产交付乙方且与乙方签署房地产交接书后当个工作日内由乙方直接或通过丙方支付甲方……；四、丙方应在收到意向金后当个工作日内告知乙方业务处理情况……；五、如甲方签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由��方转付甲方。甲方同意将收到的定金交丙方保管。待甲、乙双方签订上海市房地产买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；六、甲乙双方同意在签署本协议后共赴丙方签订上海市房地产买卖合同或类似合同(签订合同的具体时间可由丙方安排或者乙方和甲方在本协议中另行约定)。如果乙方未能履行本条所述事项，则已支付的订金不予返还，丙方收取订金的50%作为服务费，订金的其余部分支付给甲方，并由乙方承担给甲方造成的损失。如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，丙方收取订金的50%作为服务费，订金的其余部分支付给乙方，并由甲方承担给乙方造成的损失；七、……；八、……；九、三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配��，造成居间方无法履行合同的；3、相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为。发生上述违约行为的，按照合同约定总房价款的20%，计2,400,000元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；十、……；十一、本协议空白处填写文字与铅印文字具有同等效力，若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准……；十二、在签署本协议时，甲乙双方均查阅了本协议的全部条款，且丙方对本协议的全部内容进行了详尽的解释及合理的提示，尽到了良好的告知义务，三方对各自的权利、义务、责任清楚、明白，并愿按本协议约定严格履行；十三、……；十四、……；十五、本协议一式三份，经三方签章后即为生效，三方各执一份；十六、如因乙方原因此房��不能过户到乙方名下，乙方可指定改签到其他人名下，甲方、丙方须无条件配合乙方。甲乙双方约定2015年3月30日前签定合同，2015年6月30日前完成过户，逾期则算违约，违约金同第九条(即该居间协议的第九条)。三方签订上述房地产买卖居间协议的当日，原告即向被告鲍冬兴支付了合计500,000元，其中100,000元以现金方式支付，400,000元由原告以用途为购房订金名义经银行转账支付。就上述所收取的合计500,000元，被告鲍冬兴向原告出具了收条一份，言明：今收到徐海进支付购房订金(巨峰路XXX弄XXX号)500,000元(划账400,000元、现金100,000元)。另于当天，被告鲍冬兴即支付第三人买卖房屋佣金100,000元。2015年3月30日前数天，原告因担心至2015年3月30日无法与被告方签订房地产买卖合同，遂联系到第三人的工作人员并欲通过第三人与被告协商延期签订买卖合同。经第三人的工作人员联系后，原告及被告鲍冬兴于2015年3月30日共同到第三人处。在第三人处，针对原告提出延长签订房地产买卖合同时间的问题，经协商，被告鲍冬兴同意予以延期，双方达成协议。为此，原告、被告鲍冬兴及第三人于当时在未改动“2014年8月10日”的落款日期的情况下就2014年8月10日签订的原房地产买卖居间协议作了修改和补充，将协议的第六条条款中的两处“丙方收取订金的50%作为服务费”的内容及第九条条款中的“20%”与“2,400,000元”的内容予以剔除，并补充了协商一致的内容作为该居间协议的第十七条条款，即本协议原约定于2015年3月30日前签订合同，经三方协商延长至2015年12月31日履行，如到期不履行合同，则本居间协议书自动终止。与此同时，原告口头表示愿在之后的一、两天内以借款形式交付被告1,000,000元，被告鲍冬兴也以借款人名义先出具了收条，载明：今收到徐海进1,000,000元整，归回日期2015年12月31日。该收条的落款日期为2015年3月31日。被告鲍冬兴出具收条后，该收条交第三人保管，待被告收到原告的上述1,000,000元款项后再由第三人将收条交原告收取。之后，原告未按约履行向被告交付1,000,000元的义务。2015年12月31日来临前，原告意图签订房地产买卖合同并通过第三人的工作人员联系了被告方，但至2015年12月31日止未得到被告方签约的答复，最终致使双方之间的房地产买卖合同未能签订。2016年3月，原告诉至本院，提出诉请如前。另查明，一、两被告在得悉原告未能按约交付1,000,000元后，至2015年10月，被告方通过案外人居间、介绍出售了本案所涉的上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号房屋。2015年12月30日，所涉房屋经相关部门核准，登记的权利人为案外人王某某。二、上述被告鲍冬兴出具的1,000,000元的收条至��仍在第三人处。审理中，原告表示，一、原告支付给被告的500,000元按所签订的协议的本意应是定金，而非订金。二、原告购买本案所涉房屋是为了进行房屋置换，故原告是有诚意购买该房屋的。三、现在第三人处1,000,000元的收条所涉及的借款事宜与本案无关，不影响本案协议的履行，且原告也愿意出借1,000,000元，只是想以原告妻子的名义出借给被告，且该收条未写明所涉钱款抵房款，在签订的协议中也没有约定该钱款是抵房款的。四、被告在约定的延期时间届满前就另行出售了所涉房屋，即在期限未到期前就将所涉房屋出售，属根本违约。五、被告另行出售所涉房屋未通知原告及第三人，违背了诚实信用原则。鉴于是被告的根本违约导致协议不能履行，故被告应双倍返还定金，坚持诉讼请求。同时，原告表示，若认定支付给被告的500,000元是订金，则原告亦要求被��返还订金500,000元，且要求被告承担违约责任，赔付损失。两被告则认为，一、至2015年3月30日原告未能与被告签订买卖合同，之后原告又未能按约交付被告1,000,000元，故原告先后两次违约。二、原告并未支付过定金以及意向金，故本案不应该适用定金罚则，原告的诉请无依据。三、由于原告违约，致使被告在房屋出售时遭受损失，且为与本案原告之间的房屋买卖支付了本案第三人佣金100,000元。四、原告称要以其妻子的名义出借1,000,000元给被告，但按双方约定应该是由原告本人及时交付1,000,000元给被告，原告提出要求变更出借人是其多变且没有诚意的表现，被告完全有理由认为原告没有履约诚意。五、原告在2015年12月22日通过第三人的工作人员联系被告称要履约，是原告的恶意交易行为，因为房价当时已经大涨，原告在之前并未联系第三人及被告，也并未告知第三人已经有资格购房，故被告认为原告是恶意行为，原告可能现在都无购房资格。综上，不同意原告要求双倍返还定金1,000,000元的诉讼请求。同时，被告表示，被告收到的500,000元是订金，因该款应该是原告方支付的单方履约保证金，鉴于原告先后两次违约，造成被告损失，故亦不同意返还。以上事实由原告提供的房地产买卖居间协议、客户回单及收条、房地产权证、签署房屋买卖合同催告函、上海房地产登记簿，两被告提供的收条，第三人提供的收条及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2014年8月10日由被告鲍冬兴出面作为出卖人(甲方)与作为买受人的原告(乙方)、作为居间方的第三人(丙方)就两被告共有的上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号房屋的买卖事宜签订了《房地产买卖居间协议》。2015年3月30日，原、被告及第三人��商对上述协议的部分条款做了部分修改和补充。修改和补充后的《房地产买卖居间协议》，也系缔约当事人的真实意思的表示，不违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应恪守。被告鲍怡晨对被告鲍冬兴出面进行房屋买卖并由被告鲍冬兴与原告、第三人签订的上述《房地产买卖居间协议》无异议，愿共同承担责任，与法不悖，予以确认。根据2014年8月10日签订的《房地产买卖居间协议》中的约定，原、被告应于2015年3月30日前签订房屋买卖合同，2015年6月30日前完成过户。之后，于2015年3月30日，原、被告及第三方经合意并确认原、被告之间的房屋买卖合同签订时间延长至2015年12月31日履行，应认定为合同当事人对签订房屋买卖合同的履行期限的变更。审理中，被告表示，之所以至2015年3月30日就原告提出的延期签订房屋买卖合同的要求能达成协议并��2014年8月10日所签订的《房地产买卖居间协议》作了部分修改及补充是基于被告出售房屋的诚意以及原告口头承诺在之后愿以借款形式先交付被告1,000,000元，为此被告也写了收条。现原告不守信，未按口头约定付款1,000,000元。被告是在原告未按约交付1,000,000元的情况下才在变更后的签订房屋买卖合同的期限届满前将所涉房屋出售他人，故致本案房屋买卖纠纷责任在原告。对此，本院认为，按约定，原、被告应于2015年3月30日前签订房屋买卖合同，但在签约期限届满日前原告提出延期签约，按理被告可予拒绝，若原告未能如期签约，被告可在期限届满日后按《房地产买卖居间协议》中的约定要求原告承担违约责任。但本案被告在获悉原告延期签订房屋买卖合同的要求后非但未予拒绝，而是于2015年3月30日赴第三人处与原告协商延期签约事宜，经协商后被告愿予以延长签��房屋买卖合同的期限，原告亦口头承诺愿以借款形式交付被告1,000,000元。为此，各方对原订之《房地产买卖居间协议》作了修改和补充，将原《房地产买卖居间协议》的第六条及第九条条款中的部分内容予以剔除，并补充了延期签订房屋买卖合同等内容作为该居间协议的第十七条条款。从上述被告的表现看，本院有理由相信被告对本次与原告之间房屋买卖的诚意，且在同意原告提出的延期签订房屋买卖合同的要求并愿对原订之《房地产买卖居间协议》予以修改和补充时是基于对原告愿以借款形式交付1,000,000元的口头承诺的充分考虑，但现无证据能证明在原订之《房地产买卖居间协议》被确定修改和补充后，若原告不履行将1,000,000元交付被告的承诺，则被告可不再受修改和补充后的《房地产买卖居间协议》的约束，故虽现原告未按口头约定履行1,000,000元的交付义务，但在未明确解除上述房地产买卖居间协议前，被告仍应恪守。现被告得悉原告未能按约付款后在未明确解除房地产买卖居间协议的情况下于该协议约定的房屋买卖合同签约期限内将房屋另行出售，属不当行为。同时，为示对第三人提供的房屋的购买诚意，原告依约应向第三人交付意向金500,000元，待被告签订居间协议后该意向金转为定金，由第三人转交被告，但事实上第三人未收到过原告支付的意向金，而是在2014年8月10日签订《房地产买卖居间协议》后被告鲍冬兴收到了原告以现金100,000元及转账400,000元形式支付的合计500,000元。对于该500,000元，原告认为是定金，被告认为是订金。本院认为，根据原告提供的汇款凭证反映，原告本人通过转账方式支付的400,000元被原告明确用途为购房订金，且在收到被告鲍冬兴出具的载明为“收到徐海进购房订金500,000元”的收条后，��告亦未提出异议。据此，根据双方的意思表示，本院确认被告鲍冬兴收到的500,000元系本次购房的订金。综上，被告在约定的2015年12月31日签订房屋买卖合同的期限届满前将房屋出售他人，致双方之间的买卖协议无法履行，应承担相应责任。因被告鲍冬兴收到的500,000元属购房订金而非购房定金，故原告主张双倍返还定金合计1,000,000元，依据不足，不予支持。审理中，原告表示，若认定支付给被告的500,000元是订金的，则亦要求被告返还订金500,000元，且要求被告赔付损失。鉴于被告已将房屋另行出售，双方之间签订房屋买卖合同已成不能，依据原、被告及第三人之间修改和补充之后的《房地产买卖居间协议》的相关约定，被告应将收取的购房订金500,000元返还原告，从本案实际出发，本案中予以处理。原告要求被告赔付损失，无充分证据加以证明，难予支持。依照《中��人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告鲍冬兴、鲍怡晨于本判决生效之日起十日内共同返还原告徐海进购房订金500,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由原告徐海进负担6,900元，被告鲍冬兴、鲍怡晨负担6,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　邱连祥审　判　员　　吴　文人民陪审员　　高新华二〇一六年六月二十八日书　记　员　　盛晓琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第��条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关注公众号“”