（2016）粤04民终1297号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-12
案件名称
陈小佳与珠海市新华建设房地产有限公司商品房预售合同纠纷、装饰装修合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市新华建设房地产有限公司,陈小佳
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1297号上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：王俊成，董事长。委托代理人：苏澎波，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈小佳，女，汉族，住珠海市香洲区吉大景山路***号广东电信有限公司珠海，身份证号码：×××1029。委托代理人：郭蕾，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托代理人：吴浩涛，北京德恒（珠海）律师事务所律师。一审被告珠海市新华建设房地产有限公司（下称新华公司）因与一审原告陈小佳商品房预售合同和装饰装修合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院查明的事实2012年8月27日，陈小佳作为买受人与出卖人新华公司签订《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定新华公司将香洲区怡华街XX号“金域华府”X栋X单元XXXX房以915513元的价格售予陈小佳。该买卖合同第七条约定，新华公司应当在2013年11月30日前将具备“已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。”并符合本合同约定的商品房交付陈小佳使用；买卖合同第九条约定，新华公司逾期交房超过90天后，陈小佳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新华公司按日向陈小佳支付已付房价款万分之一的违约金；买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，新华公司应当书面通知陈小佳办理交付手续。双方进行验收交接时，新华公司应当出示合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单；买卖合同第十三条约定，新华公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在附件二约定的标准，达不到约定标准的，陈小佳有权要求新华公司按照合同附件约定的方式处理。附件二“装饰、设备标准”中约定，大堂首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。附件三“《商品房买卖合同》补充协议”第八条对买卖合同补充增加约定，新华公司交付使用的商品房装饰、设备不符合附件二标准的，新华公司应进行整改。在新华公司同意整改的前提下，陈小佳不应以此为由退房。买卖合同第七条及其附件三第四条对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，新华公司可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且新华公司在发生之日起30日内告知陈小佳的；2、……；3、……；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。买卖合同第十一条及其附件三第七条还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，新华公司按陈小佳在合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，陈小佳须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受新华公司委托的物业管理公司的管理服务；等等。同日，双方还就案涉房屋签订《装修协议》，约定陈小佳同意以包工包料的方式委托新华公司对该单元进行设计、改造和装修；优惠后装修总价款为251700元，须在签订协议当日支付50%，余款于装修完工通知入伙前15日内付清，逾期支付一日，则按应付装修款的万分之五支付违约金；在陈小佳付清《珠海市商品房买卖合同》约定的全部款项，以及该协议约定的装修款及违约金前，新华公司有权拒绝向陈小佳交楼并有权不予装修，陈小佳除应按《珠海市商品房买卖合同》及该协议的约定承担逾期付款的违约责任外，新华公司还有权解除协议，陈小佳已支付的装修款新华公司不予退还，新华公司无须就前述事宜承担任何责任；新华公司于2013年11月30日完成装修并将该单元交付陈小佳，若新华公司逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向陈小佳支付违约金；装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。该协议附件《金域华府精装交楼标准》分别约定了“公共部分装饰及设施设备标准”和“户内装修标准”，其中“公共部分装饰及设施设备标准”约定了外墙、大堂、地下停车场、电梯间、电梯的装修；“户内装修标准”中的“智能系统”部分包括：彩色可视对讲机、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等。上述合同及协议签订后，陈小佳支付了房款和装修款。2014年1月9日，新华公司向陈小佳发出《金域华府房屋交付通知书》。2014年5月27日，新华公司取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知各业主于2014年6月10日前办理入伙手续。2014年5月4日，陈小佳办理涉案房屋交接手续。陈小佳主张案涉房屋所在的大楼大堂尚未装修完毕、智能系统没有完善，未达到合同约定的交付标准，认为新华公司构成迟延交房及交付装修违约，遂提起本案诉讼。陈小佳称，案涉大楼的大堂门槛石和门套石安装在2014年12月才完成，但新华公司未经审批对大堂进行改造扩建，涉嫌违章；至起诉时止，智能系统中的煤气报警系统、报警按钮等仍无法使用，未达到合同约定的装修的交付条件。陈小佳提交了多份由珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处（下称管理处）发出的通知，其中2014年12月23日的《关于加班安装对讲机系统的通知》显示，管理处将于当月23日到28日晚上为1-2栋的业主安装可视对讲机；2015年1月7日的《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》显示，小区各公共门岗与1、2栋可视对讲系统调试已基本完成，其他楼栋正在陆续调试中；管理处计划于2015年1月15日起启用小区各公共智能门禁系统；从1月8日起开始安装调试3-9栋户内对讲门铃等；2015年4月30日及同年5月7日的两份《关于检测调试室内安防设备的通知》显示，管理处将对安防设备进行调试。陈小佳请求判令新华公司支付逾期交房违约金67448.48元（逾期交房计至2014年5月29日，逾期交付装修计至2015年1月9日）。新华公司提交了《建设工程竣工验收报告》及《广东省安全技术规划系统验收表》。《建设工程竣工验收报告》显示，案涉房屋工程于2014年1月12日竣工验收合格；《广东省安全技术规划系统验收表》显示，金域华府小区（A区）智能化系统于2014年3月28日经验收合格。新华公司据此主张已在2014年1月12日达到装修协议约定的交付标准，智能系统也通过了验收。新华公司同时主张房屋通过竣工验收后，为了扩大首层大堂面积、改善业主生活空间和质量，对大堂首层进行改建和扩建，从而导致大堂装修和门禁系统等到2014年11月才完成。新华公司抗辩双方签订合同后至约定的交楼期间，珠海多次发生台风、热带风暴等恶劣天气，应在逾期交付房屋的时间中扣除。为此，新华公司提交了向珠海市公共气象服务中心查询的“2009年12月24日至2013年12月1日珠海市受热带气旋影响情况”，显示2009年12月24日至2013年12月1日珠海受台风及热带风暴影响43天。其中，2012年7月23日至25日受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中24日录的雨量204.0毫米（大暴雨），其余台风及热带风暴天气极大风速均为10级及以下，雨量为暴雨级别以下。一审法院在审理涉金域华府其他业主以相同事由起诉新华公司的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集业主代表和新华公司代表共同勘查现场，各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统未开通使用。上述系列案件一审判决后，新华公司不服提起上诉，本院在二审审理期间，于2015年4月13日再组织双方代表到现场勘查，共同确认1、2、7、9栋大楼的门禁系统在已基本可正常使用，1、2、7、9栋大楼的大堂装修也已基本完成，新华公司称上述门禁系统及大堂装修在2014年11月初已完成，业主代表一方则称至2014年11月底才基本完成。一审法院其后再立案审理本案及其他相关案件期间，于2015年8月13日再次组织业主代表、新华公司代表现场查验，确认金域华府小区内涉案房产所在楼层的大堂已装修完毕、门禁系统均正常使用，随机选取的4户居民中，可视对讲系统均正常使用，煤气泄漏报警系统、安全报警按钮均已安装，其中2户可以正常使用，2户不能正常使用。新华公司的一审反诉请求为：判令陈小佳返还新华公司自房屋交付之日起至2015年12月5日为陈小佳垫付的水费739.6元（含污水处理费）。一审判决的理由与结果一审法院认为，法发（2011）42号《最高人民法院关于印发﹤民事案件案由规定﹥的通知》第三条第3项规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”因此，法院可以在同一个案件中审理涉及多个法律关系的纠纷。本案中，围绕涉案房屋，陈小佳、新华公司分别签订了《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，上述两份合同约束标的均为涉案房屋，紧密相关，故可以在本案中予以审理，本案案由应确定为商品房预售合同和装饰装修合同纠纷。对新华公司认为不应在同一案件中审理两个法律关系的抗辩，不予采纳。陈小佳、新华公司签订的《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。陈小佳已经履行支付购房款和装修款的义务，新华公司应按合同约定时间将符合交房条件的商品房交付给陈小佳。对于陈小佳的诉讼请求，一审法院分析认定如下：一、关于逾期交付商品房违约金。一审法院认为，《珠海市商品房买卖合同》约定新华公司应当在2013年11月30日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付陈小佳使用。新华公司于2014年5月27日取得《竣工验收备案表》，并于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，完成交付通知义务，且陈小佳在接收了房屋后没有就房屋质量提出异议，故认定2014年5月29日作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。关于新华公司主张因恶劣天气延误时间应从逾期天数扣除的抗辩，一审法院认为，新华公司主张的恶劣天气只有达到停工影响时，才可以认定为符合合同约定的据实延期情形。参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，结合本案查明的事实，在合同签订后没有达到需要完全停工程度天数，新华公司要求扣减天数的抗辩，不予采纳。综上，新华公司逾期交房180天，按照合同约定应支付该部分违约金16479元（915513×180×0.0001）。二、关于逾期交付装修违约金。一审法院认为，首先，根据陈小佳的主张，新华公司未达到装修协议约定交付条件的主要有大堂装修及智能系统。根据陈小佳、新华公司的陈述及提交的证据，无法查清大堂装修完成及智能系统开通的具体时间。但珠海市中级人民法院2015年4月13日组织查看现场制作的笔录中，新华公司及业主代表确认了门禁系统在2014年11月初开通使用，大堂门槛亦在2014年11月底基本完成装修；根据一审法院2015年8月13日现场查看情况，大堂装修已经完成并正常使用，智能系统部分业主已经正常使用，可以确定小区内的智能系统已经开通使用。根据上述查明事实，对陈小佳以安防系统、煤气泄漏系统至本案一审第二次开庭之日（2015年7月31日）仍不能使用为由主张装修尚未达到交付条件，以及新华公司主张的智能系统已于2014年1月12日通过验收达到交付条件，理据不足，一审法院均不予采信。故新华公司未能在合同约定的2013年11月30日前将符合《装修协议》约定的交付条件的装修交付陈小佳，构成违约，应当承担违约责任。其次，《珠海市商品房买卖合同》附件二及《装修协议》附件均对首层大堂装饰及智能系统作出约定，买卖合同附件三《补充协议》则约定附件二约定的装饰、设备不符合合同约定时，出卖方承担整改责任。上述约定均体现了双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应予以恪守。因此，针对首层大堂及智能系统应当按照两份协议约定内容予以实施，新华公司认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。第三，关于新华公司提出报建范围内的大堂早已完工，现有大堂系改造和加建导致迟延完工的抗辩。一审法院认为，对大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，双方合同没有约定通过竣工验收后需对大堂另行“改造和加建”进行“升级”、以及可以相应延长房屋和装修的交付时间，由于该行为导致逾期交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对该抗辩，一审法院不予采纳。第四，《装修协议》约定第二期装修款须于装修完工通知入伙前15日内付清，并约定新华公司可以拒绝交付房屋及装修的情形是陈小佳未依照合同付清房款及《装修协议》约定的装修款及违约金。新华公司并未举证证明陈小佳逾期支付装修款，故新华公司提出的因陈小佳逾期付款而有权拒绝交楼、不应计算逾期交付精装房屋的违约金的抗辩，依据不充分，一审法院不予采纳。第五，关于违约金的数额。一审法院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑新华公司的违约情形以及新华公司违约对陈小佳造成的损失等因素。根据本案查明的事实，在2014年5月29日，新华公司取得涉案房产的竣工验收备案表并通知陈小佳收楼时，尚未完成的部分是大堂装修及门禁等智能系统，户内装修已可以正常使用，陈小佳已实际接收房屋且未提出质量问题。根据珠海市中级人民法院在2015年4月13日制作的查验笔录，可以认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，新华公司已经完成绝大部分的装修义务。陈小佳提交的金域华府管理处的通知等证据表明，新华公司在2014年12月至2015年1月间对智能系统中的可视对讲机进行安装调试，并陆续逐户调试其它安防设备。珠海市中级人民法院查看现场时每个单元的门禁系统都能使用，一审法院于2015年8月13日查看现场时，部分业主的所有智能系统均可正常使用。综合分析上述事实，可以认定从2014年12月起，新华公司尚未完成的装修义务仅有个别设施的安装和调试，对陈小佳使用房屋的影响已经非常微小，且新华公司随后陆续进行了相关的安装和调试工作，相关影响持续减少并最终消失。目前尚有部分业主的部分安防设施不能正常使用，仅涉及调试工作，而该工作的完成，需要已经占有使用房屋的业主配合。考虑到新华公司违约的程度以及给陈小佳造成的影响，同时考虑到陈小佳已经实际占有使用涉案房屋，以《装修协议》约定的违约金标准计至2014年11月30日的违约金已经可以弥补因新华公司逾期交付装修给陈小佳造成的损失，故一审法院酌定新华公司应支付的逾期交付装修的违约金计至2014年11月30日，对于陈小佳超出该日期的违约金请求不予支持。违约金依照《装修协议》约定的标准，从合同约定交付之日第二日即2013年12月1日起计算至2014年11月30日，金额为45935元（251700×365×0.0005）。关于新华公司主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整的抗辩，一审法院认为，因本案无法查清完成大堂装修及开通智能系统的准确时间，一审法院结合本案的具体情况，已经对违约金的计算时间进行调整，故不再对违约金标准进行调整，新华公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。关于水费的反诉请求，新华公司提交的珠海市水务集团的水表信息显示2603房2015年12月15日的表底数为274，陈小佳2014年5月4日入伙时确认水表读数为5，期间陈小佳未向水务公司缴纳过水费，而从新华公司提交的水费发票显示新华公司已经交纳了包含陈小佳房屋在内的该段时间的水费，所以，陈小佳应向新华公司支付其代付的水费，新华公司反诉主张按照每吨1.94元及排污费每吨0.81元的标准计算，共计739.6元，符合珠海市自来水价格的规定，也低于双方合同约定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五之规定，判决一、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈小佳支付逾期交付毛坯房违约金16479元；二、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈小佳支付逾期交付装修违约金45935元；三、陈小佳于判决发生法律效力之日起十日内向新华公司支付垫付的水费739.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费680元，由陈小佳负担51元，新华公司负担629元；反诉受理费25元，由陈小佳负担。当事人二审的意见一审被告新华公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判上诉人只需向被上诉人支付逾期交付装修的违约金人民币2164.6元（按照每日万分之二的标准，从合同约定交付之次日即2013年11月30日起计算至2014年1月12日项目竣工验收之日止）；二、判令被上诉人承担本案全部上诉费用。事实与理由：一、大堂、智能系统等公共部分不属于《装修协议》约定的装修范围，原审法院作出相反认定，并以此要求上诉人承担“逾期交付装修”的违约责任没有事实和法律依据。《装修协议》的前言部分载明“乙方于2012年8月27日购买了由甲方开发的位于珠海市新香洲怡华街XX号“金域华府项目”X栋X单元XXXX房（以下称该单元）；《装修协议》第一条约定“乙方同意以包工包料的方式委托甲方对该单元进行设计、改造和装修”。由此可见，《装修协议》中约定的装修范围仅限于“该单元”，即被上诉人所购房屋的室内部分（不含公共部分）。从物权角度而言，单元房屋属于被上诉人所有的专有部分，公共部分属于小区全体业主所有，单个小业主无权委托对公共部分进行装修。即使《装修协议》中存有对公共部分进行装修的约定，该约定依法应属无效，上诉人不应因此约定承担违约责任。二、上诉人已经全面履行了《装修协议》的约定义务。原审法院判令上诉人承担逾期装修违约责任无事实、法律依据。《装修协议》是针对被上诉人委托上诉人对所购房屋专有部分进行装修的约定。其性质为承揽合同。上诉人装修完工交付的是装修成果而非商品房，交付装修成果与交付商品房是两个不同的法律行为，交付装修成果不受商品房是否符合法定交付条件的影响，因此《装修协议》与《商品房买卖合同》在法律性质上是相互独立的两个合同。上诉人已于2014年1月通知被上诉人验收及接收装修成果。被上诉人在实际收楼及入住过程中亦未对房屋装修成果提出任何异议，应当视为被上诉人认可房屋的装修成果。依据《装修协议》第七条之约定，上诉人通知接收装修成果之日应视为上诉人全面履行完毕《装修协议》约定义务之日。再者，大堂、智能系统等公共部分的装修应属于建设工程竣工验收的范围，应受《买卖合同》的约束，而非《装修协议》。案涉项目于2014年1月12日取得了对“建筑装饰装修、智能建筑、灭火系统、燃气系统”的《建筑工程竣工验收报告》，大堂等公共部分作为“建筑装饰装修”部分，可视系统作为“智能建筑”部分已通过竣工验收。《买卖合同》附件二《装饰、设备标准》中对大堂、墙面、安防系统等公共部分的交楼标准已有明确约定。鉴于此，大堂、安防系统等工程项目显然并不属于《装修协议》约定和交付的范围，该部分装修是上诉人依据《买卖合同》所承担的约定义务，即使不符《买卖合同》及附件的标准出现瑕疵履行，上诉人只需承担整改义务，且上诉人已按照约定履行了整改义务。因此，被上诉人要求上诉人承担逾期交付装修违约责任的主张无事实和法律依据。三、案涉项目竣工验收后对大堂、智能系统的扩建、升级并不影响被上诉人对房屋的正常使用，亦未造成被上诉人任何实际损失，原审法院以此为由判定上诉人继续承担“逾期装修”违约责任显失公平。大堂、智能系统等公共部分是在案涉小区竣工验收后才进行了扩建、升级，即公共部分在扩建、升级前已经达到了法定及约定的交付标准。上诉人对大堂、智能系统等公共部分进行扩建、升级纯粹是出于改善业主生活环境的考虑，且扩建、升级工程所涉及的费用亦由上诉人单方承担。换而言之，上诉人是基于善意、无偿的为被上诉人改善了生活环境。虽然在扩建的施工过程会给被上诉人带来不便，但这种不便是极为有限的，既未影响被上诉人对房屋的正常使用，亦未给被上诉人带来任何实际损失。事实上，公共部分的扩建、升级不仅仅没有给被上诉人带来任何实际损失，反而是增进了被上诉人的利益，增大了被上诉人所购房屋的附加价值。综上，原审法院在不考虑上诉人善意、无偿，未给被上诉人带来任何实际损失，未影响被上诉人正常使用房屋，客观上增进了被上诉人的利益等因素基础上，刻板的依据《装修协议》要求上诉人承担“逾期装修”违约责任，显然有违公平、合理的原则。四、原审法院判令上诉人支付的违约金额显然过高，应予调低。原审法院依《装修协议》约定日万分之五的违约金标准要求被上诉人承担计至2014年11月30日的违约金，违约金数额显著过高。上诉人认为即使存在逾期，也应当依《买卖合同》及附件约定的违约金标准按《验收备案表》的竣工日期承担违约金。根据《合同法》及《合同法司法解释二》的相关规定：违约金的确定和调整均应参照违约方给守约方造成的实际损失，依公平、诚实信用原则予以衡量，并且不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由此可见违约金的补偿性原则。违约金的认定要求在衡量违约行为给守约方造成的实际损失为基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。本案中，涉案房屋公共部分的装修不属于《装修协议》约定的交付范围。再者，案涉项目竣工验收后对大堂等公共部分的扩建、升级完全是为了改善被上诉人的居住环境，所出费用亦由上诉人一方承担，且施工过程中并未影响被上诉人对房屋的正常使用，亦未给上诉人造成任何实际损失（被上诉人未举证证明因小区公共部分扩建、升级使其遭受实际损失或损失可得利益）。退一步讲，如该部分交付存在逾期，也应按照《广东省安全技术防范系统验收表》的验收日期2014年3月28日适用《买卖合同》中关于逾期交付的约定承担逾期责任。基于被上诉人实际入住及无实际损失的事实，如仍勉强按《装修协议》中约定的违约金计算标准计算，即相当于年18.25%的比例计算大堂等公共部分逾期交付装修的违约金，这不仅对上诉人显示公平，也让被上诉人获得巨大利益，有违补偿原则。综上，违约金的认定应当坚持违约金的补偿性原则，在上诉人实际损失认定基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。上诉人认为违约金按照银行同期同类贷款利率即按约日万分之一的标准计取，足以补偿因大堂等公共部分的扩建、升级对上诉人生活造成的不便。请求二审法院对一审法院确定的过高的违约金予以调整。综上所述，恳请二审法院查清事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。一审原告陈小佳答辩称：一、新华公司称其在2014年1月已履行完《装修协议》约定的义务没有事实依据和法律依据。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“……出卖人（新华公司）应当在2013年11月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（陈小佳）使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。……”第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。”《商品房买卖合同》附件二约定了室内外装修标准，包括电梯、大堂的装修标准。其次，双方签订的《装修协议》第五条约定“装修期限：除本协议另有约定外，甲方（新华公司）于2013年11月30日前完成装修并将该单元交付乙方（陈小佳）。若甲方逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向乙方支付违约金。”第六条约定：“装修标准按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》第一条约定了涉案房屋户内、公共部分的装修标准以及智能系统的配备等内容。公共部分包括外墙、大堂、地下停车场、楼梯间、电梯等。其中大堂的交付标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。再次，《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”珠海市中级人民法院《关于“商品房交付使用条件”司法认定标准的指导意见》规定“商品房交付使用条件，以商品房已完成竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》为准”。根据上述法律法规规定、《商品房买卖合同》及其附件、《装修协议》及其附件《金域华府精装交楼标准》的约定，可见房屋得以交付应当具备两个条件：1、已装修完工；2、取得《竣工验收备案表》。第一、2014年1月，涉案房屋未取得《竣工验收备案表》，新华公司便单方向陈小佳发出《金域华府房屋交楼通知书》，另外根据陈小佳提交的证据可见，2014年1月，涉案房屋仍未达到《商品房买卖合同》附件二第十条及《金域华府精装交楼标准》第二条第1款约定的“装修标准”，根本不具备约定的交楼条件，因此新华公司于2014年1月将房屋交付给陈小佳违反了法律规定以及双方的约定。第二、即使陈小佳确认收到该《金域华府房屋交付通知书》或领取了房屋钥匙及相关物料，并不意味陈小佳认同或接受新华公司关于大堂的装修状况，陈小佳仍有权追究新华公司逾期交房的违约责任。二、双方签订的《装修协议》及其附件《金域华府精装交楼标准》已明确约定了房屋得以交付的装修标准以及逾期交付装修完工房屋的违约责任，上述约定均是双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，新华公司应当遵守合同约定，履行合同义务。第一、新华公司认为涉案房屋大堂的装修不属于《装修协议》的范围，即使大堂装修不符合约定的标准，只需整改无需承担违约责任的主张有违诚实守信，是不尊重合同约定的表现。另外，双方之间的相关合同没有约定通过竣工验收的后需对大堂另行改造、加建、升级，以及可以因此相应延长房屋和装修的交付时间，因此新华公司的上述行为导致逾期交付房屋，责任应由新华公司承担。第二、新华公司既已存在逾期交房的事实，便应按双方的书面明确约定承担违约责任。新华公司本应按照合同约定于2013年11月30日将房屋和装修部分交付给陈小佳使用，但至2014年5月29日才取得竣工验收备案表，且根据陈小佳提交的一审证据十五，直至2015年5月1日才对涉案房屋的室内安防系统进行检测和调试。另外，逾期交付后，大堂长期处于“工地”施工状态，对陈小佳的出入造成了极大不便，可见新华公司的违约行为已给陈小佳的生活造成严重影响，其认为违约金过高应予调低其该主张没有任何事实依据和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，新华公司的上诉请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。本院裁决的理由与结果新华公司上诉主张双方约定的逾期交付装修的违约金计算标准过高，应调整为每日万分之二。对此本院认为，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，也恰如合同中对等约定在陈小佳逾期支付装修款时，新华公司也享有每日按应付装修款的万分之五主张违约金一样，即任何一方违反约定的对等义务，均应据此约定承担对等的违约责任。况且，本案中，新华公司并未提交证据证实据此计算的违约金超出被上诉人的实际损失，因此该上诉主张，本院不予支持。至于新华公司上诉主张逾期交付装修的违约金应计至2014年1月12日。本院认为，虽然案涉双方就同一涉案房屋分别签订了《珠海市商品房买卖合同》及《装修协议》，但其实质就是约定新华公司出售、被上诉人买受精装修的房屋，上述两合同均一致约定新华公司应于2013年11月30日交付案涉房屋亦佐证了该事实。《珠海市商品房买卖合同》附件二约定首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；户内安装可视对讲系统。《装修协议》附件“金域华府精装交楼标准”亦在“公共部分装饰及设施设备标准”中明确约定包括首层大堂及地下室大堂地面、墙面及天花的装修标，而包括智能门禁系统、安防系统等的安装甚至约定在该附件的“户内装修标准”之中。《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》均是新华公司与被上诉人自愿协商的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，因此各方均应恪守。既然《珠海市商品房买卖合同》与《装修协议》均对首层大堂装饰及智能系统作出了约定，因此针对首层大堂及智能系统应当按照《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》两份协议约定内容予以实施。新华公司上诉认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约定的交付范围，认为《装修协议》仅适用于被上诉人购买的房屋单元，而不包括业主的公共部分，这并不符合双方协议的约定，也不符合双方在《装修协议》附件中将“智能门禁系统、安防系统等”约定在“户内装修标准”内的事实。故新华公司关于大堂装修、安防系统不属于《装修协议》约定的交付范围的主张，本院不予支持。依据《装修协议》的约定，新华公司应当在2013年11月30日前完成装修并将涉案房屋交付给被上诉人，但经现场勘查可确认的是至2014年11月底才是双方能共同认可案涉房屋的大楼大堂装修完毕的时间，因此新华公司应当承担逾期装修违约责任。至于新华公司上诉认为案涉房屋大楼大堂未铺设门槛石和门套石是因对大堂加建和改建，对此本院认为大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，由于该行为导致违约交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除逾期装修责任的理由，故该上诉理由，本院不予支持。综上所述，新华公司上诉无理，本院不予支持；一审判决程序合法，实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费895元，由新华公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李烈斌代理审判员 朱 玮代理审判员 牟宏微二〇一六年六月二十八日书 记 员 江月娴 来源：