（2016）豫01民终6081号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-05
案件名称
上诉人卢国欣与上诉人宋凤兰物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢国欣,宋凤兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百八十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终6081号上诉人（原审原告）卢国欣，男，1947年6月9日出生，汉族。委托代理人刘晓静，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）宋凤兰，女，1966年3月5日出生，汉族，无业。委托代理人高瑞峰，河南聚铭律师事务所律师。上诉人卢国欣与上诉人宋凤兰物业服务合同纠纷一案，卢国欣于2016年3月1日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求：1、宋凤兰向卢国欣支付物业费2082元、电费1961元、其他费用662元、违约金1412元，以上共计6117元，上述费用暂计算至2015年12月31日；2、本案诉讼费由宋凤兰负担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2016年3月30日作出（2016）豫0104民初1231号民事判决。上诉人卢国欣和上诉人宋凤兰均不服，均向本院提起上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人卢国欣及其委托代理人刘晓静，上诉人宋凤兰及其委托代理人高瑞峰于2016年6月7日到庭接受了询问，本案现已审理终结。原审判决查明：位于郑州市管城区清真寺街2号院的商城小区成立业主委员会并于2010年12月29日进行了备案登记。2011年5月1日商城小区业主委员会与卢国欣签订《物业管理服务委托合同》一份，合同主要约定：商城小区业主委员会将涉案小区物业管理有偿服务事项委托给卢国欣承包管理；管理事项包括小区大门以内、各户门以外，房屋建筑共用部位的养护和管理（不含维修及业主自用、专用部分），公共环境卫生包括公共场所、楼道、道路等清扫，生活垃圾收集清运到垃圾站，公共交通秩序、公共绿地、花草的养护与管理；物业管理服务费：住宅房屋由卢国欣按每平方米每月0.36元向产权人、物业使用人进行收取；产权人、使用人逾期不交纳所收（含维修、公示收的费用等）费用为违约，从超期之日起按天按应交额计，另加收5%违约金，并可停止供水、供电、停止一切物业管理服务等。合同签订后，卢国欣为该小区进行物业服务，宋凤兰以卢国欣与商城小区业委会签订的合同违法为由拒绝交纳物业费，双方引起争诉。原审判决认为：根据商城小区业主大会决定，商城小区业主委员会与卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据相关法律规定，业主委员会系全体业主的代表，故业主委员会与卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》对该小区全体业主具有法律约束力。宋凤兰虽未与卢国欣直接签订物业服务合同，但实际接受卢国欣提供的物业服务，卢国欣、宋凤兰之间形成事实上的物业服务合同法律关系。现卢国欣为位于郑州市管城回族区2号院商城小区提供了物业服务，有权按照合同约定收取物业服务费用。故卢国欣要求宋凤兰支付2012年4月1日至2015年12月31日物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。关于物业服务费的收费标准。卢国欣与商城小区业主委员会约定的管理服务费为0.36元／平方米／月，2012年12月31日商城小区业主委员会的通知载明物业服务费由原价调整为0.6元／平方米，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示。宋凤兰虽对此有异议，但庭审中未有相应证据予以推翻。故卢国欣诉求宋凤兰应按照0.6元／平方米／月缴纳物业服务费，该院予以支持。宋凤兰所购位于郑州市管城回族区清真寺街2号院商城小区2号楼4单元1层西户房屋建筑面积为77.8平方米，以此计算，2012年4月1日至2015年12月31日期间宋凤兰应当缴纳物业服务费为1820.52元（77.8平方米×0.36元／平方米／月×15月＋77.8平方米×0.6元／平方米／月×30月）；卢国欣主张超出该数额部分，该院不予支持。宋凤兰未按约定时间向卢国欣交纳物业服务费，已构成违约，应支付违约金，该院根据宋凤兰的违约情节对违约金数额进行酌情裁量。关于卢国欣诉求宋凤兰支付的垃圾清运费144元。因商城小区业主委员会的通知载明垃圾清运费每户每月3元，故卢国欣要求宋凤兰支付垃圾清运费144元的诉讼请求，该院予以支持。关于卢国欣要求宋凤兰支付维修费518元的诉讼请求。未提供证据予以证明，该院不予支持。关于卢国欣诉求宋凤兰支付电费1961元。因商城小区业主委员会与卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》中没有委托收取电费的约定，卢国欣也未提交供电部门委托其代收电费的相关证据，因此对卢国欣的此项诉讼请求，本案暂不予支持。宋凤兰辩称意见，与该院查明事实部分相悖，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：一、宋凤兰于本判决生效之日起十日内向卢国欣支付自2012年4日1日至2015年12月31日期间的物业服务费1820.52元及违约金（违约金以1820.52元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2012年4月1日计算至实际付款之日止）。二、宋凤兰于本判决生效之日起十日内向卢国欣支付垃圾清运费144元。三、驳回卢国欣的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由宋凤兰负担。宣判后，卢国欣与宋凤兰均不服原审判决，均向本院提起上诉。卢国欣不服原判，向本院提起上诉称：一、卢国欣与供电部门签订有《高压供用电合同》，且与商城小区业主已经形成了事实上的代收电费关系并已经垫付了宋凤兰的电费。原审判决以卢国欣没有资格代收电费为由驳回支付电费的请求是错误的。二、原审判决认定的违约金计算办法不当，应当按照欠费金额的30%计算违约金。卢国欣与商城小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》中约定的违约金为日5%，《供用电协议》中约定的逾期支付电费违约金为日千分之二到日千分之三，卢国欣在起诉时已经主动将违约金下调至法律规定的合理范围内（30%），原审法院不应再行使自由裁量权。请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判宋凤兰向卢国欣支付物业费1941元，违约金582元；2、撤销原审判决第三项，依法改判宋凤兰向卢国欣支付电费1961元，违约金588元，以上两项共计5072元；3、一、二审诉讼费用由宋凤兰承担。宋凤兰答辩并上诉称：一、卢国欣不具备物业管理资格，与商城小区签订的物业服务合同不具有法律效力，即使按照物权法第八十一条的规定，宋凤兰认为其他管理人也应该是取得物业管理从业资格的人员。商城小区没有召开业主大会，与卢国欣签订的合同对业主不具有约束力。卢国欣要求的垃圾清运费包含在物业费中，原审判决不应当支持另行收取垃圾清运费的诉求。二、卢国欣提高物业收费的依据不合法。2013年6月28日的商城小区业主委员会的公告提及的业委会逐户调查是在2013年6月22日的商城小区业主委员会关于调整物业费实施后的回访调查，宋凤兰签字的一张表上除三户出租户未签字外全部是不同意，卢国欣提高物业费没有依据。卢国欣也没有提交关于2012年12月17日召开业主大会及109户业主签字的证据。请求：1、撤销原审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回卢国欣的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由卢国欣承担。卢国欣答辩称：一、宋凤兰主张卢国欣不具备物业管理资格，与商城小区签订的物业服务合同不具有法律效力是不成立的。1、根据《物权法》第八十一条的规定，除物业管理企业之外，其他管理人也可以从事物业管理和服务，卢国欣正是其他管理人。2、从国务院到省市各级的《物业管理条例》均是调整业主与物业管理企业之间的法律关系，其他管理人不是《物业管理条例》的调整对象，也没有任何一个物业管理条例要求其他管理人必须具备物业管理从业资格。3、卢国欣是经全体业主选举出来的业主委员会决定选聘的，并经过了表决和公示等程序，如果宋凤兰对卢国欣的管理资格有异议，应寻求业主委员会内部程序解决。4、宋凤兰实际接受了卢国欣提供的物业服务，卢国欣有权收取物业服务费用。二、卢国欣调整物业服务收费标准合法、合理，且履行了必要的程序。1、业主委员会就调整物业费用已经向全体业主征求了意见，绝大多数业主同意调整后的方案，业主委员会作出决定并公告。2、因物价上涨，市场行情变迁，用工成本不断上涨，如再不调整物业服务费用，就无法保证和维持整个小区的物业服务质量。调整后的0.6元／平方米与同地段同类型的物业管理费用相比仍属于偏低标准，卢国欣提高物业服务费用是合理的。3、物业费用调整的程序合法。本院经审理查明的事实除与原审判决查明的事实一致外，另查明：2012年12月31日，商城小区业主委员会发出“关于收交费用的通知”一份，主要载明物业服务费由0.352元／平方米调整为0.6元／平方米；垃圾清运费按每户每月3元收取，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示。卢国欣和宋凤兰均提交了2011年9月20日卢国欣开具的《收据》，显示“今收到2-44宋凤兰贰佰贰拾玖元整￥229，系付电5391—5651物管83欠修490元”，其中电费经计算为5651-5391＝260×0.57＝148.2。宋凤兰认可这是其最后一次交电费，之后一直用电，但未交电费。原审中卢国欣提交照片一张，显示2016年1月16日2号楼4单元1层西户44号宋凤兰的电表读数为09623，卢国欣要求宋凤兰支付电费1961元（9623-5651＝3972×0.57＝2264.04）。本院认为：《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。根据商城小区业主大会决定，卢国欣与商城小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，卢国欣也已经为商城小区提供了物业服务，宋凤兰作为小区的业主应向卢国欣支付相应对价，交纳物业费用。宋凤兰上诉称卢国欣提高物业收费的依据不合法，另外垃圾清运费包含在物业费中，不应另行收取。虽然卢国欣与商城小区业主委员会约定的服务费原为0.36元／平方米／月，但商城小区业主委员会于2012年12月17日召开业主全权代表大会后，于2012年12月31日发出通知，将物业服务费调整为0.6元／平方米，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示，且通知中显示物业费与垃圾清运费是分别收取，因此，宋凤兰的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。卢国欣上诉称宋凤兰应支付其垫付的电费1961元，由于卢国欣已向供电部门交纳了商城小区的总电费，商城小区的业主应返还卢国欣垫付的费用，宋凤兰认可2011年9月20日是其最后一次交电费，并且之后其一直用电也未再交过电费，虽然，宋凤兰欠卢国欣电费2264.04元，但因卢国欣于本次诉讼中仅请求宋凤兰支付电费1961元，故对2264.04元中的1961元本院予以支持，其余部分卢国欣可以另行解决。卢国欣上诉称违约金应按欠费金额的30%计算，对此卢国欣未提供明确的依据，原审判决根据本案的具体情况酌定违约金按照同期银行贷款利率计算并无不当，卢国欣的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，但对电费部分的处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初1231号民事判决第一、二项，即“宋凤兰于本判决生效之日起十日内向卢国欣支付2012年4日1日至2015年12月31日期间的物业服务费1820.52元及违约金（违约金以1820.52元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2012年4月1日至实际付款之日止）、2013年1日1日至2015年12月31日期间的垃圾清运费144元”；二、宋凤兰于本判决生效之日起十日内支付卢国欣电费4349元；三、驳回卢国欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费50元，减半收取25元，由宋凤兰负担；二审案件受理费100元，由卢国欣负担50元，宋凤兰负担50元。本判决为终审判决。审判长 童 铸审判员 刘俊斌审判员 顾立江二〇一六年六月二十八日书记员 王 宁 来源：