（2016）宁02民终395号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-12
案件名称
上诉人李凤霞、刘永生因与被上诉人孔令儒房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李凤霞,刘永生,孔令儒
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁02民终395号上诉人（原审被告）李凤霞，女，1966年10月8日出生，汉族。上诉人（原审被告）刘永生，男，1965年10月15日出生，汉族。委托代理人李凤霞（系刘永生的妻子），特别授权代理。被上诉人（原审被告）孔令儒，男，1964年10月7日出生，汉族。上诉人李凤霞、刘永生因与被上诉人孔令儒房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的(2016)宁0202民初349号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭审理了本案。上诉人李凤霞，上诉人的代理人李凤霞，被上诉人刘永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年9月18日至2015年9月18日期间，孔令儒租用李凤霞、刘永生位于前进小区213号营业房，约定租金3万元、押金5000元，孔令儒按约交纳租金、押金。租赁期间，因刘永生欠孔令儒借款未还，为此刘永生于2015年8月26日与孔令儒协商，约定孔令儒租用的营业房，在借款未能还清前，孔令儒可以无偿使用，借款还清后孔令儒不再租用，应将押金退还孔令儒。后孔令儒诉至法院，要求李凤霞、刘永生清偿借款，经人民法院调解，双方达成调解协议，并在调解协议达成后以所租房屋顶账的方式清偿借款，办理过户手续，双方租赁关系结束。现孔令儒认为李凤霞、刘永生应退还押金5000元，为此诉至法院，请求判令李凤霞、刘永生向孔令儒归还租房押金5000元。原审法院认为，双方租赁合同结束后，李凤霞、刘永生应当向孔令儒退还押金，故孔令儒要求李凤霞、刘永生退还押金5000元，有事实和法律依据，予以支持。李凤霞认为租期届满后孔令儒仍使用所承租房屋，超出租期三个月未付租金，不应返还押金，但因刘永生承诺在未能清偿孔令儒的借款前，孔令儒有权无偿使用承租房屋，故对李凤霞的此项抗辩意见，不予采信。李凤霞、刘永生主张房屋押金用于房屋装修、改造以及房内物品，退还押金应当物品无损坏，如损坏应照价赔偿，该项抗辩意见具有一定道理，但鉴于李凤霞、刘永生现未能提交证据证实孔令儒在承租期间对物品进行了损坏，应承当举证不能的不利后果，对该抗辩意见不予采信。对于承租结束后物品的退还、赔偿等，李凤霞、刘永生可以与孔令儒协商解决，或另行诉讼解决。为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：李凤霞、刘永生向孔令儒退还押金5000元，于判决生效后五日内付清。案件受理费50元，减半收取25元，由李凤霞、刘永生负担。李凤霞、刘永生上诉称，李凤霞、刘永生有权拒绝向孔令儒退还押金。双方租赁协议中明确约定，孔令儒不得擅自改动房屋结构及损坏家具，由此造成的损失，李凤霞、刘永生有权按照财产清单的价值及数量在押金中照价扣除。后李凤霞、刘永生与孔令儒因民间借贷纠纷经大武口区人民法院调解，依法作出（2015）石大民初字第3583号民事调解书，确定李凤霞、刘永生向孔令儒清偿借款本金及利息共计454146元。后双方达成顶账协议，约定李凤霞、刘永生将其所有的位于大武口前进北路的213号营业房（即本案涉案的房屋）作价454146元顶账给孔令儒，后李凤霞、刘永生依约为孔令儒办理房屋产权登记过户手续，至此双方之间的租赁关系即告结束。孔令儒拒绝将家具退还给李凤霞、刘永生。按照双方签订租赁协议的约定，孔令儒应当合理使用租赁房屋内的家具，现孔令儒非法占有上述家具，已经明显侵犯李凤霞、刘永生的合法权益。故此，李凤霞、刘永生有权在押金中扣除孔令儒损害家具相应价值的钱款。综上，请求依法判令撤销原审判决，驳回孔令儒原审诉讼请求。孔令儒答辩称，要求按原审判决执行，原审判决适用法律正确。二审期间李凤霞、刘永生为证实其上诉请求向本院提交返还物品清单一份、照片八张，证实返还的物品有损坏。卫生间改造，剩下家具被损坏。孔令儒质证意见，返还物品清单是真实的，但照片真实性无法确认，桌椅等物品李凤霞、刘永生已全部拉走。涉案房屋判决归孔令儒之后孔令儒才改的卫生间。家具租给孔令儒前就是旧的，磨损都是之前磨损的。本院认证意见，孔令儒对返还物品清单真实性无异议，本院对返还物品清单的真实性予以确认，但返还物品清单无法达到李凤霞、刘永生证明目的。孔令儒对照片真实性不认可，李凤霞、刘永生未提供物品交付孔令儒前的状况，无法比对，对卫生间的改造从照片上无法判断时间，对该组证据不予采信。孔令儒未向本院提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实。本案中，李凤霞、刘永生二审提交的证据无法证实孔令儒在租赁涉案房屋期间损坏家具所造成损失的数额，李凤霞、刘永生并未向本院提交涉案家具交付孔令儒前具体状况，无法进行比对，更无法认定孔令儒使用涉案家具期间因磨损产生的损失具体数额。李凤霞、刘永生仅提供照片无法证实孔令儒更改涉案房屋卫生间是否发生在租赁期间，卫生间的改变并未导致其实际用途发生改变。李凤霞、刘永生也未提供证据证实卫生间的改变给其造成的损失的具体数额。且房屋租赁合同并未明确约定押金的用途。双方租赁关系结束，李凤霞、刘永生应当按照合同约定将押金退还孔令儒。李凤霞、刘永生上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李凤霞、刘永生负担。本判决为终审判决。审判长 王俊英审判员 马玉兰审判员 魏聪唤二〇一六年六月二十八日书记员 李 丹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。