（2016）粤01民终8006号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2018-07-12
案件名称
陈昆鹏与广州市尚甫名嘟商业经营管理有限公司租赁合同纠纷2016民终8006二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈昆鹏,广州市尚甫名嘟公司商业经营管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8006号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈昆鹏，住湖北省浠水县。委托代理人：陈声云，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市尚甫名嘟公司商业经营管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：刘亚龙，职务：总经理。委托代理人：苏慧仪，广东同益律师事务所律师。上诉人陈昆鹏因与被上诉人广州市尚甫名嘟公司商业经营管理有限公司（以下简称尚甫名嘟公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年11月11日，陈昆鹏与尚甫名嘟公司签订《商铺租赁合同》约定：尚甫名嘟公司将广州市荔湾区十甫路158号二楼食国界B区67号商铺出租给陈昆鹏作经营场地使用，租赁期限从2012年12月1日至2016年11月30日；租赁期间商铺租金及其它费用总额为310000元；商铺每月管理为880元；（第四条）尚甫名嘟公司应在2012年11月30日前以书面形式通知陈昆鹏办理商铺使用权的交接手续，将符合交付使用条件的商铺交付给陈昆鹏使用。该商铺会因整体经营的原因未能按本合同约定的装修标准进行装修，陈昆鹏不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺的交付手续。（第五条）商铺使用权约定：商铺带租约一年（自2012年12月1日至2013年11月30日止）即陈昆鹏委托尚甫名嘟公司行使该商铺的使用权、管理权和收益权，包括对商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营等，并向陈昆鹏支付期间的收益19689元（尚甫名嘟公司于陈昆鹏交齐全部租金的三日内返还）。（第六条）商铺使用权的交接：尚甫名嘟公司应在2013年11月30日前将商铺按本商场装修标准移交给陈昆鹏使用，陈昆鹏同意从该日期后开始使用该商铺的使用权和收益权；陈昆鹏未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交付给陈昆鹏，一切风险由陈昆鹏承担。（第七条）尚甫名嘟公司提供场内空调设备、消防自动报警灭火装置、空调管道、消防通道、道路灯光、应急照明灯、出口指示灯及音响广播设备等，提供符合开业条件的商铺一间；商铺装有地板砖、玻璃门、完整防火墙、照明灯、开关及插座、电表、烟感喷淋等。附件一交铺装修标准：地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻刚龙骨硅钙板；天花：天花油漆喷黑；公用设备设施及公共区域：地面：主通道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。上述合同签订后，陈昆鹏共向某甲名嘟公司支付租金310000元。尚甫名嘟公司收到陈昆鹏支付的租金后，向陈昆鹏返还了一年的租金78756元。2012年12月1日至2013年11月30日期间，陈昆鹏、尚甫名嘟公司没有办理商铺交接手续，讼争商铺和讼争场地由尚甫名嘟公司实际控制。2013年5月23日和2013年9月4日广州市公安局荔湾区分局对十甫路第二层的轴3-8、交轴C1-G516平方米和第二层的轴2-8、交轴A-D1250平方米核发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2013年11月28日尚甫名嘟公司向陈昆鹏寄出了《商铺使用权交付文件》，陈昆鹏收到后认为商铺不符合约定要求，没有与尚甫名嘟公司办理收铺手续。另查，讼争场地第十甫路158号二楼是尚甫名嘟公司向广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称十甫公司）承租，尚甫名嘟公司将二楼分为B区和C区，将B区分割为小商铺出租给小租户使用。因尚甫名嘟公司拖欠租金，十甫公司分别就C区和B区的租赁合同纠纷向法院和仲裁机构申请裁决，要求与尚甫名嘟公司解除合同及支付欠租等。广州仲裁委员会于2015年9月14日就B区的租赁合同纠纷作出（2014）穗仲案字第1338号裁决书，裁决结果为：解除十甫公司与本案尚甫名嘟公司关于第十甫路158号二楼B区的租赁合同，本案尚甫名嘟公司需在裁决书送达之日起三十日内将讼争场地交还给十甫公司等。广州仲裁委员会于2015年9月28日向某甲名嘟公司及十甫公司送达了仲裁书。针对C区的租赁合同纠纷，原审法院于2015年5月作出(2014)穗荔法民三初字第1045号判决，判决十甫公司与尚甫名嘟公司解除合同。判决后尚甫公司不服上诉，在上诉期间，十甫公司与尚甫公司就B区和C区的场地使用问题达成和解协议，广州市中级人民法院根据双方的意向于2015年12月18日作出了（2015）穗中法民五终字第4073号-1民事调解书，调解书主要内容为：一、十甫公司与尚甫公司确认尚甫公司拖欠B区和C区的场地（即自编2036号商铺和自编2033号商铺）的租金和管理费总额为6008243.63元（自2013年8月3日至2015年11月30日），如尚甫公司遵守协议在约定期限内支付40%款项的，十甫公司可免除剩余60%的欠款。……四、在尚甫公司遵守协议的前提下，十甫公司不再依据（2014）穗仲案字第1338号裁决书申请强制执行。若尚甫公司违约，尚甫公司需向十甫公司支付违约金等。陈昆鹏于2015年1月28日向原审法院提起本案诉讼称：陈昆鹏在尚甫名嘟公司诸多虚假宣传广告的诱导下，于2012年11月11日与尚甫名嘟公司签订了《商铺租赁合同》约定：陈昆鹏向尚甫名嘟公司承租广州市荔湾区第十甫路158号二楼食国界B区067号商铺，租赁期为2012年12月1日起至2016年11月30日止，四年的总租金为310000元；租赁期第一年陈昆鹏将商铺返租给尚甫名嘟公司，尚甫名嘟公司应在2013年11月30日前将符合装修标准的商铺交付给陈昆鹏；尚甫名嘟公司发出书面收铺通知即视为商铺使用权已实际交付给陈昆鹏等。合同签订后，陈昆鹏向某甲名嘟公司支付了后三年的租金231244元。尚甫名嘟公司却没有按约定将符合装修标准和使用用途的商铺交付给陈昆鹏，直至2013年11月30日整个商场仍处于混乱施工状态，存在严重的消防隐患，商铺装修简陋，根本不符合合同约定。合同关于商铺交付的约定条款属于格式条款，剥夺了陈昆鹏验收商铺的权利。此外尚甫名嘟公司没有提供证据证明其有出租权利。由于尚甫名嘟公司无权出租商铺；商场消防没有通过验收；尚甫名嘟公司交付的商铺不符合合同约定，造成陈昆鹏无法经营，合同目的无法实现。根据法律的相关规定，尚甫名嘟公司的行为已经构成根本违约，涉案合同依法应当予以解除，尚甫名嘟公司应该对陈昆鹏遭受的所有损失承担赔偿责任。请求：一、陈昆鹏、尚甫名嘟公司双方于2012年11月11日签订的《商铺租赁合同》依法解除；二、尚甫名嘟公司退回陈昆鹏已经交付的余下三年租金共计231244元及赔偿利息（利息从2013年3月6日起计算至实际退回之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；三、尚甫名嘟公司承担本案的全部律师费用和诉讼费用。尚甫名嘟公司原审答辩称：1、我方是从广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称十甫公司）手中承租第十甫路158号二楼商场，有权将该商场出租给陈昆鹏使用。2、我方与陈昆鹏签订合同后，陈昆鹏将商铺反租给尚甫名嘟公司使用一年，此时商铺已经交付给陈昆鹏。返租期满后尚甫名嘟公司及时通知陈昆鹏收回商铺，是陈昆鹏自己不来收铺。3、商场早已通过消防验收，我方交付的商铺完全符合合同约定的标准。现不同意陈昆鹏的请求，要求继续履行合同，并反诉请求判令：一、陈昆鹏继续履行合同。二、陈昆鹏向某甲名嘟公司支付从2013年12月1日至陈昆鹏交还商铺之日止的管理费（每月880元）。三、本案的诉讼及相关费用由陈昆鹏承担。陈昆鹏辩称：尚甫名嘟公司根本没有对商铺进行管理，导致陈昆鹏无法按照合同内容进行经营，所以尚甫名嘟公司无权要求陈昆鹏支付管理费。原审法院认为：陈昆鹏与尚甫名嘟公司签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。陈昆鹏与尚甫名嘟公司签订合同后，立即将商铺返租给尚甫名嘟公司使用并收取了一年的返租租金，视为陈昆鹏在签订合同后已经接收了商铺并将商铺出租给尚甫名嘟公司使用。返租期满后，尚甫名嘟公司书面通知陈昆鹏收回商铺，陈昆鹏拒收商铺需有合法理由。对此，原审法院认为:1、讼争商铺是尚甫名嘟公司从十甫公司处承租，十甫公司对尚甫名嘟公司转租商铺没有提出异议，故陈昆鹏主张尚甫名嘟公司无权出租商铺缺乏事实依据；2、讼争场地已取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故陈昆鹏称场地未经消防验收缺乏事实依据；3、陈昆鹏没有充分证据证明讼争场地和商铺的设施与合同约定的装修标准不相符，故陈昆鹏拒收商铺缺乏合同依据和法律依据。根据双方合同约定，陈昆鹏无故拒收商铺的，视为商铺已实际交付，故从2013年12月1日起讼争商铺视为已交付给陈昆鹏，陈昆鹏应按合同支付管理费。尚甫名嘟公司与十甫公司在上诉期间达成和解协议，且和解内容没有涉及解除合同内容，故陈昆鹏使用讼争商铺在事实上不存在障碍，因此陈昆鹏要求解除合同、返还租金、赔偿利息和律师费等缺乏事实和法律依据，不予支持。尚甫名嘟公司要求陈昆鹏支付管理费有合同依据，予以支持。因合同尚未履行完毕，故管理费仅处理至本判决发生法律效力之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2015年12月31日作出如下判决：一、驳回陈昆鹏要求与尚甫名嘟公司解除合同的诉讼请求；二、驳回陈昆鹏要求尚甫名嘟公司返还租金、赔偿利息、支付律师费的诉讼请求；三、陈昆鹏与尚甫名嘟公司继续履行合同，尚甫名嘟公司无需向陈昆鹏返还租金；四、自本判决发生法律效力之日起15日内，陈昆鹏向某甲名嘟公司支付从2013年12月1日至本判决发生法律效力之日止的管理费（按每月880元计算）。一审案件本诉受理费5358元，由陈昆鹏负担。本案反诉受理费104元由陈昆鹏负担。判后，上诉人陈昆鹏不服原审判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的涉案合同中的第七条第(一)款关于“甲方责任”中第1点明确约定：“提供符合开业条件铺位1间：铺位装有地板砖、玻璃门、完整防火墙、照明灯、开关及插座、电表、烟感喷淋”，但尚甫名嘟公司单方面进行“交付”的铺位存在以下根本违约情形：1.只有一小块无法起到经营时屏蔽非工作人员、休业时保管商铺内财物作用的玻璃板子，没有完整的玻璃门；2.商铺与商铺之间的间隔上半部分是镂空栏栅隔开，没有完整防火墙，一旦发生火灾无法起到隔离防火的作用；3.关于照明灯，随便装了家居使用的白灯管一根，无法进行饮食精细制作照明。4.没有烟感喷淋，即使存在火灾浓烟也无法及时喷淋灭火。尚甫名嘟公司的做法完全是对陈昆鹏当初签订涉案合同目的的违反，也正是因为尚甫名嘟公司提供的涉案商铺存在上述种种严重违约的情形，且没有对涉案商场进行正常管理，陈昆鹏无法实现租赁合同的目的，无法正常开展经营，陈昆鹏才拒绝接收涉案商铺，从来没有进场经营。与此同时，尚甫名嘟公司也一直拖欠广州市十甫名都市场经营管理有限公司租金，并向某乙湾法院提起纠纷诉讼，因此涉案场地因涉讼而一直空置。故，尚甫名嘟公司没有也不可能对涉案场地进行管理，其根本没有收取管理费的事实依据。为此上诉请求：1.判令撤销(2015)穗荔法民三初字第446号一审民事判决书的第4项判决；2.判令尚甫名嘟公司承担二审全部诉讼费用。被上诉人尚甫名嘟公司答辩同意原审判决经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，《商铺租赁合同》第二条约定：商场租户每月应交管理费按每间计算收费，每间880元。（含电梯维护费、空调费、商场日常维护费、商场推广费、公关水电费、公共照明费、商场保洁费、保安费）。二审中，双方当事人共同确认陈昆鹏实际欠付争议的租金及管理费。关于争议的管理费应否支持的问题。《商铺租赁合同》第二条约定：商场租户每月应交管理费按每间计算收费，每间880元。（含电梯维护费、空调费、商场日常维护费、商场推广费、公关水电费、公共照明费、商场保洁费、保安费）。陈昆鹏上诉提出不同意缴纳该物业管理费的理由是认为尚甫名嘟公司没有对案涉商铺进行物业管理，但陈昆鹏并未对此进行证明，本院对此不予采纳。二审中，陈昆鹏确认其欠付争议的管理费。故原审法院判令陈昆鹏向某甲名嘟公司支付争议管理费正确，本院予以维持。综上所述，陈昆鹏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费394元，由上诉人陈昆鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 余盾代理审判员 李焕二〇一六年六月二十八日书 记 员 原炜 关注微信公众号“”