（2016）浙0624民初1541号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-04
案件名称
新昌县金和物业管理有限公司与赵叶锋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
新昌县人民法院
所属地区
新昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新昌县金和物业管理有限公司,赵叶锋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0624民初1541号原告：新昌县金和物业管理有限公司，住所地：新昌县南明街道石城西路50号。法定代表人：王春，该公司董事长。委托代理人：俞伟伟，浙江越州律师事务所律师。被告：赵叶锋。原告新昌县金和物业管理有限公司与被告赵叶锋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法由审判员竺维江独任审判，于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告新昌县金和物业管理有限公司的委托代理人俞伟伟、被告赵叶锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新昌县金和物业管理有限公司诉称：被告与绍兴人和景园房地产开发公司签订了商品房买卖合同，购买了新昌县南岩路人和景园一期3幢1单元142号住宅用房，建筑面积为113.84平方米。合同中约定由新昌县金和物业管理有限公司作为前期物业管理公司。根据《前期物业服务协议》及补充合同，被告购买的住宅用房物业费为每月每平方米1元。另双方约定被告不按照约定缴纳物业服务费，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴款总额2‰计算的滞纳金。现被告拖欠2014年5月1日至2015年4月30日物管费1366元、公共能耗费518元、电梯费300元、车棚费60元，共计2244元。原告经多次催讨未果。截止2015年9月30日，滞纳金为687元。现起诉要求：1、判令被告支付原告所欠物业服务费2244元及滞纳金687元，并支付自2015年10月1日起至款项付清日止按每日2‰计算的滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。被告赵叶锋辩称：原告既然在服务工作中不作为及各类条款违约在先，致使被告及小区广业主的利益受到侵害，这也是被告至今未交纳相应费用之根本原因。正因为原告自始至终的过错，被告认为在2012、13年度中所交纳的物业服务费用及原告采用不正当手段收取的相关费用已经足以平摊2013年4月30日至2014年5月1日之全部费用，并保留向原告要求清算并退回非法收取的各项费用的权利。被告请求依法判决驳回原告的诉讼请求。原告新昌县金和物业管理有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《新昌商品房买卖合同》复印件一份，证明被告购买了人和景园一期3幢1单元142号房屋，该房屋的建筑面积为113.84平方米等。被告质证无异议。2、人和景园《前期物业管理服务协议》复印件一份，证明双方对物业费、公共能耗费等收费及滞纳金的约定。被告质证无异议。3、通知照片二份、短信通知一份，证明原告向被告催收物业费的事实。被告质证无异议。4、历月电费明细、电费发票一组、电费抄录一组，证明公共能耗费用总共为223982元及原告已经向业主收取了包括在公共能耗费中12773.74元的事实。被告质证看不懂。被告赵叶锋为证明其辩称主张，向本院提交了以下证据：5、收款收据二份，证明公共能耗费用之前是50元的事实。原告质证真实性无异议。6、银行存折一份，证明被告向原告缴纳的数字与存折数字不符。原告质证电费跟本案无关。7、物业服务合同一份，证明原、被告双方已签订物业服务合同的事实。原告质证无异议。8、照片16张，证明原告没有按照服务合同进行履行。原告质证对形成时间不能确定，真实性有异议，不能达到证明目的。经庭审质证，本院综合审查分析后认证如下：原告提供的证据1、2、3，被告无异议，本院对其证明力予以认定。证据4被告对其真实性无异议，且原告能够合理解释说明该证据中公共能耗如何进行分摊计算，故本院予以认定。证据5，被告未对真实性提出异议，本院对内容的真实性予以认定。证据6，与本案缺乏关联性，本院不予认定。证据7，原告无异议，本院对其证明力予以认定。证据8，无相关证据佐证，其真实性无法认定，本院不予认定。综合上述有效证据及原、被告庭审陈述，本院认定以下事实：2012年6月16日，原告新昌县金和物业管理有限公司与被告赵叶锋签订人和景园《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：前期物业服务合同期限：《前期物业服务合同》原则上最高不超过三年。但是，期限未满、业主大会、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时，《前期物业服务合同》自然终止；物业服务费用：物业服务费用小区住宅为每月每平方1元，物业服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、公共车库、园区景观等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实际向业主分摊，自行车棚每月5元/间标准向业主或使用人收取；违约责任：如被告不按照约定缴纳物业服务费，原告有权按照每逾期一日加收应缴款总额2‰的滞纳金。被告赵叶锋购买的商品房系小区住宅，房屋实际建筑面积113.84平方米，拥有自行车棚一个。合同签订后，原告根据协议约定提供相应的物业管理和服务。截止2015年4月30日，被告结欠原告2014年5月1日至2015年4月30日物管费1366元、车棚费60元、电梯费300元、公共能耗费518元。现原、被告就物业费缴纳问题未能达成一致。原告诉请至本院。案经本院调解未果。本院认为，新昌县金和物业管理有限公司与赵叶锋签订的人和景园《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主则应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。被告赵叶锋虽提出原告新昌县金和物业管理有限公司在服务工作中不作为及各类条款违约在先的抗辩，但未能提供充分证据证明，退一步说，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主不得以此为由拒交或少交物业费。故赵叶锋以此作为不支付物业费的理由，依据不足，本院不予采信。关于公共能耗费，原、被告在合同中约定属于未计入物业费中的项目，且原告提供的计算标准无明显不当，并对此进行了解释和说明，被告亦未提供相反证据予以推翻，故本院予以支持。关于电梯费300元，本院认为该费用未在合同中单独予以约定，并且根据服务协议约定，已包含在公用设施设备运行能耗费用即公共能耗费范围内，故对原告的该请求不予支持。关于滞纳金，原、被告签订的合同中约定逾期一日收加收应缴款总额2‰，结合被告庭审中关于要求法院依法调整滞纳金的辩称及本案实际，本院认为，在原告催交的合理期限内，被告仍未支付物业服务费，由此给原告造成的经济损失为该资金占用期间产生的利息损失，据此审查，原、被告约定的滞纳金标准明显过高，故本院将滞纳金的支付标准调整为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率。关于滞纳金的起算时间，虽然原告没有证据证明其采取了直接送达的方式向被告送达催交通知书，但采取在小区公告栏内张贴公告的方式向所有小区内业主催交，不违反法律规定，本院据此认定原告已以书面形式向被告送达了催交通知书，故滞纳金的起算时间为催交通知书中约定的交款时间届满的次日即2016年1月9日。综上所述，原告诉请合理部分本院予以支持，超过本院认定部分，本院依法不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告赵叶锋支付原告新昌县金和物业管理有限公司物业管理服务费1366元、公共能耗费518元、车棚费60元，合计1944元，并支付自2016年1月9日起至实际支付日止以1944元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的滞纳金，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告新昌县金和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告赵叶锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告赵叶锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部]。审判员 竺维江二〇一六年六月二十八日书记员 王金英 来源：