（2016）鲁0691民初1641号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2017-04-14
案件名称
原告王某某诉被告林某甲、被告林某乙、被告林某丙农村房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
烟台经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某某,林某甲,林某乙,林某丙
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条；《中华人民共和国继承法》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0691民初1641号原告王某某，男，1941年2月22日生，汉族，农民，住烟台经济技术开发区。委托代理人吕寒冰，山东三同律师事务所律师。委托代理人王某甲，男，1964年4月12日生，汉族，农民，住烟台经济技术开发区，系原告之子。被告林某甲，女，1961年4月13日生，汉族，中国农业大学教师，住北京市西城区。被告林某乙，女，1964年4月17日生，汉族，无固定职业，住北京市西城区。被告林某丙，女，1970年1月12日生，无业，住北京市西城区。三被告共同委托代理人瞿延巍，山东途成律师事务所律师。三被告共同委托代理人路惠尧，山东途成律师事务所实习律师。原告王某某与被告林某甲、被告林某乙、被告林某丙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员翟汉涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及委托代理人吕寒冰和王某甲，被告林某甲和被告林某丙及其共同委托代理人瞿延巍和路惠尧，被告林某乙的委托代理人瞿延巍和路惠尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告王某某是烟台经济技术开发区古现街道办事处小王家村村民，有建于1920年的祖宅一处，并于1991年12月20日取得福山区政府部门颁发的土地使用证和房产证。1992年11月4日经人介绍把这处房产以7000元的价格卖给了三被告的父亲林某丁，但由于林某丁是北京户口并在北京居住，这处房子一直空闲，后来三被告的父亲林某丁去世。此前此处房屋呈破败状态，另由于该房产买卖不符合法律规定，也一直没有办理成过户手续，产权人仍是原告。原告认为，按照《中华人民共和国土地管理法》和2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土部2004年第234号文件《国土部关于加强农村宅基地管理的意见》等相关的法律、条例、规章的规定，城镇居民不能在农村买房，农民的住宅不得向城市居民出售，否则买卖房屋因违反法律法规的禁止性规定而合同无效。城镇居民购买农村宅基地房屋后不能办理房地产转移登记手续，不能取得物权，不发生物权转移的效力。北京画家“宋庄房诉案”就是一个例证。本案中，三被告的父亲身为城镇户口，购买原告的农村宅基地房屋，直接违反了法律法规的禁止性规定，双方签订的合同应是无效合同。这个房屋的购买人即三被告的父亲林某丁已经去世，三被告不能合法继承该处房屋的所有权，从法律上讲，该处房屋的所有权仍然为原告所有。原告诉至法院，请求依法判令：一、认定原告同三被告之父林某丁之间于1992年11月4日签订的房屋买卖合同无效，该处房产的拆迁补偿收益权归原告所有。二、本案诉讼费等费用由被告承担。三被告共同辩称，一、原告诉状中称本案诉争房屋是原告建于1920年的祖宅一处与事实不符，事实是诉争房屋系本案被告的祖父林某戊所有，后卖给本案原告，在1992年原告又将诉争房屋退回被告的父亲。二、该房屋在1992年由原告卖给了被告的父亲林某丁，有证人证明并经村委会盖章证明，能够证明原告转让房屋并同时转让了宅基地的使用权，双方转让意思表示真实，不存在法律规定的无效情况，依法不得反悔。三、考虑历史的特殊性，烟台经济技术开发区在2002年扩区时将古现、大季家、八角划入开发区管辖，在行政编制上古现已经属于城镇编制，居民也都转为城镇居民身份，土地性质已实际变化，不适用2004年国土部的文件。四、本案诉争房屋已经于2016年5月4日由政府拆除，土地已经收归国有，诉争标的物已经不存在，土地性质已经发生变化。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋位于烟台经济技术开发区古现街道小王家居民委员会（以下简称小王家居民委员会），原系三被告的祖宅，后卖于本案原告王某某，并于1989年经烟台市福山区城乡建设委员会签发房产所有证（编号为1080062）产权人为原告王某某。原告王某某于1992年11月4日将涉案房屋卖于林某丁，二人签订《卖房契约》，约定：原告王某某将涉案房屋以7000元价格卖于林某丁，房款当面交清。并注明：“现有房产证及土地使用证都是王某某名，如以后换证时，户主姓名变更为林某丁。”契约有执笔人、证明人签字摁印，并由小王家村民委员会（后改为小王家居民委员会）盖章。原告王某某之子王某甲时任小王家居民委员会书记，其也在该契约上盖章。契约签订后，原告王某某将涉案房屋及房产证等手续交付给林某丁。林某丁及三被告对该房屋进行过维修、使用，并一直占有至涉案房屋拆迁。2016年5月4日，被告林某甲、被告林某乙、被告林某丙与烟台经济技术开发区古现街道办事处小王家居民委员会就涉案房屋签订《住宅房屋安置补偿协议》。目前涉案房屋已经拆除。另查，林某戊系原小王家村民委员会村民，生有两子，长子林某己、次子林某丁。林某戊的妻子早年死亡，林某戊于1964年死亡。林某己与刘某某系夫妻关系，林某己于1947年死亡，刘某某于2004年死亡，二人无子女。林某丁与张某某系夫妻关系，二人于1958年结婚，共生育三女，分别为长女被告林某甲、次女被告林某乙、小女被告林某丙。林某丁结婚时户口在小王家村民委员会，后于1975年迁至北京。张某某于1986年死亡，林某丁于1998年死亡。以上事实，有房屋所有权证、卖房契约、双方当事人陈述、书证等证据在案为凭。本院认为，本案中，三被告的父亲林某丁虽原系涉案房屋所在农村集体经济组织成员，但其户口于1975年迁至北京，故1992年其与原告王某某签订卖房契约时已并非该农村集体经济组织成员，但是，该契约签订后，2002年涉案房屋所在行政区划已经国家批准转至烟台经济技术开发区，涉案房屋及土地性质已经发生变化，不应再视为农村宅基地。另外，原告王某某与三被告的父亲林某丁双方系在平等自愿的基础上达成了买卖契约，交易公平，意思明确，且有涉案房屋所在村民委员会及其书记盖章同意。契约签订后，林某丁向原告支付了全部房款，原告向被告交付了房屋及房产证等相关手续，林某丁及三被告一直对该房屋行使占有、使用、管理等权利至今长达二十余年。而且涉案房屋实为三被告的祖宅，从尊重历史、维护交易安全以及遵守诚实信用原则的角度出发，应当认可原、被告双方就涉案房屋买卖达成的一致的意思表示。且涉案房屋已被拆除，房屋买卖合同标的物已经不复存在。因此，考虑到涉案房屋、土地性质已经发生变化，且房屋买卖合同经所在村民委员会同意，原告要求确认房屋买卖合同无效，确认该房屋拆迁补偿收益权归原告所有的主张有违公平和诚实信用原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国继承法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费1300元减半收取650元，由原告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 翟汉涛二〇一六年六月二十八日书记员 盛婷婷 微信公众号“”