（2016）京0101民初7346号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-26
案件名称
北京中和枣苑物业管理有限责任公司诉金长茂等物业服务合同纠纷一案
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中和枣苑物业管理有限责任公司,金长茂,金雷
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初7346号原告：北京中和枣苑物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区花市枣苑11号楼111室。法定代表人：申伟，总经理。委托代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。被告：金长茂（兼被告金雷委托代理人），男，1952年6月5日出生。被告：金雷，男，1985年4月21日出生。原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司与被告金长茂物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理。依法由代理审判员高韩独任审判，追加金雷为本案共同被告，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司委托代理人史成续与被告金长茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司诉称：2001年11月29日，被告入住北京市东城区×××小区×××号楼×××号房屋（以下简称涉诉房屋），并与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告所居住的房屋建筑面积136.94平方米（实测建筑面积135.72平方米）；被告按照每月每平方米2.48元的标准向原告交纳物业服务费；共用区域、设备正常运营所耗能源费用依据实际支出数额，每月按被告所占房屋建筑面积比例分摊；每月第五日之前缴纳当月费用；逾期不交从逾期之日每天按欠费金额的千分之二交纳违约金。在合同履行过程中，被告欠付2007年6月1日至2016年1月31日期间的物业服务费35004.9元及公共区域能源费1664元。被告违反合同约定逾期交费，应当依合同约定承担违约金。被告所欠费用经原告每年不断多次催要，被告至今没有交纳。现原告起诉要求被告支付原告2007年6月1日至2016年1月31日期间的物业服务费35004.9元、公共区域能源费1664元；并按每日70元计算，向原告支付自2016年1月6日起至本案生效法律文书确定的履行期间届满之日止的违约金（暂计算至2016年6月27日为12110元）；由被告承担本案的诉讼费。被告金长茂、金雷辩称：原告属于非法进驻本物业小区自行提供物业服务的物业公司，系前期物业公司非法倒卖、转包而来的。原告与前期物业没有丝毫关系。原告非法进驻后，继续违法违规，擅自利用公共楼宇地下室、小区公共部位出租经营，严重违反《物业管理条例》的规定。小区几千万元的公共维修资金监管、使用等大量问题得不到解决。原告百般阻挠成立业主委员会。原告与被告口头约定，鉴于小区现状，同意被告自2006年12月开始交纳物业费及公共区域能源费全年全款的50%；待小区成立业主委员，问题得到了解决，业主权益得到保障后，被告再交纳物业费全款。后被告自2006年12月至2014年12月从未间断交纳物业费及公共区域能源费共计19039.5元。原告存在虚假诉讼行为。针对原告的种种违法行为，被告决定自2015年12月开始暂停交纳物业费。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：位于北京市东城区×××号楼×××号房屋系被告金长茂、金雷所有之房产，该房屋实测建筑面积为135.72平方米。2001年11月29日，原告（原名称为北京花市枣苑物业管理有限责任公司，2009年2月5日变更名称为北京昊驰物业管理有限责任公司，2009年5月15日变更名称为现名称）与二被告签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。二被告所居住的花市枣苑小区由原告负责提供物业服务；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用及共用区域设备正常运营所耗至能源费用）为住宅按建筑面积每月每平方米人民币2.48元。共用区域、设备正常运营所耗能源费用依据实际支出数额，每月按被告所占房屋建筑面积比例分摊。每月第五日之前缴纳当月费用。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按总欠费每天0.2%交纳违约金。庭审中，被告称，被告入住时交纳了一年的物业费、公共区域能源费；2006年以前没有交过物业费、公共区域能源费；后，被告按50%的标准交纳了2006年12月至2014年12月期间的物业费、公共区域能源费。就其2006年12月至2014年12月期间的交费情况，被告向本院提供发票、收据为证，被告同时称，其中公共区域能源费系按16元每月每户的标准交纳，被告认可公共区域能源费的交费标准，但该交费标准不是优惠后的。发票、收据显示，被告分别于2007年12月27日交纳物业管理费4039元、公共区域能源费192元；于2008年12月27日交纳物业管理费2019元、公共区域能源费96元；于2009年12月26日交纳物业管理费2020元、公共区域能源费96元；于2011年11月20日分两笔分别交纳物业管理费2019.5元、公共区域能源费96元；于2012年12月4日交纳物业管理费2019.5元、公共区域能源费96元；于2013年12月6日交纳物业管理费2019.5元、公共区域能源费96元；于2014年10月16日交纳物业管理费2019.5元、公共区域能源费96元，以上共计人民币19039.5元。原告不认可被告所称的物业费、公共区域能源费按50%交纳的口头约定。原告同时称，被告入住后交纳了2002年6月1日至2002年11月30日期间的物业费及公共区域能源费，此后直到2007年5月31日期间未交过费。因被告自2001年11月29日至2007年5月31日期间有欠费（其中2001年11月29日至2002年5月31日期间的费用，原告不再主张），被告以上交纳的费用均是补交了之前的欠费，故现被告尚欠2007年6月1日至2016年1月31日期间的物业费及公共区域能源费未交纳。为证明原告将小区共用部位违规违法出租、经营，被告向本院提供照片12张。原告对真实性认可，但对证明目的不认可。上述事实，有双方当事人陈述，《前期物业管理服务协议》，名称变更通知，发票，收据，房产证，照片等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据已查明的事实，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告现依约为被告提供了物业服务，被告应按期履行交纳物业服务费的义务。关于被告提出的其与原告存在口头约定，物业费及公共区域能源费按50%的标准交纳的主张，因原告不予认可，被告亦未提交充分证据加以证明，本院不予采信。关于被告提出的其他抗辩意见，缺乏依据，不能成为其减半交纳物业费并拒绝支付其他所欠物业费的理由。因被告在入住后仅交纳一年物业费（其中半年费用原告不再主张），此后直到2006年一直未交纳物业费，故原告将被告自2006年12月起交纳的物业费视为补交之前欠费，并无不当。现被告未交纳自2007年6月1日至2016年1月31日期间的物业费及公共区域能源费，被告理应补齐。故，原告的该部分诉讼请求，理由正当，本院予以支持。考虑到被告拖欠物业服务费存在一定原因，故关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告金长茂、金雷于本判决生效后十日内给付原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司自二ＯＯ七年六月一日至二Ｏ一六年一月三十一日期间的物业服务费人民币三万五千零四元九角、公共区域能源费人民币一千六百六十四元；二、驳回原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元，由原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司负担127元（已交纳），被告金长茂、金雷负担383元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 高韩二〇一六年六月二十八日书 记 员 孙颖 来自：