（2016）湘民申307号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-01
案件名称
石建光与花垣县新瑞房地产开发有限责任公司、花垣县诚园房地产开发有限责任公司等商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
湖南省高级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
石建光,花垣县新瑞房地产开发有限责任公司,花垣县诚园房地产开发有限责任公司,湖南振兴股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)湘民申307号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：石建光。委托代理人：ＸＸＸ，湖南边城律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：花垣县新瑞房地产开发有限责任公司，住所地湖南省花垣县花垣镇登高楼。法定代表人：饶茗，该公司董事长。委托代理人：白洪岷，该公司总经理。被申请人（一审被告）：花垣县诚园房地产开发有限责任公司，住所地湖南省花垣县花垣镇。法定代表人：刘志球，该公司董事长。被申请人（一审被告）：湖南振兴股份有限公司，住所地湖南省花垣县花垣镇花桥村宋二塘。法定代表人：石维邦，该公司董事长。委托代理人：徐丰林，该公司员工。再审申请人石建光因与被申请人花垣县新瑞房地产开发有限责任公司（以下简称新瑞房地产公司）、花垣县诚园房地产开发有限责任公司（以下简称诚园房地产公司）、湖南振兴股份有限公司（以下简称振兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院(2015)州民一终字第259号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。石建光申请再审称：一、原判决认定事实错误。原判决认定2007年1月申请人入住所购买的房屋是错误的，缺乏事实依据。原判决认定2007年1月被申请人新瑞房地产公司将房屋交付给申请人也是错误的，申请人所购买的房屋于2014年1月13日才进行竣工验收合格，而新瑞房地产公司于2013年5月21日才与振兴公司合作开发，不存在2007年1月被申请人新瑞房地产公司将申请人所购买的房屋交付申请人。二、本案不存在超过诉讼时效问题，原判决认为超过诉讼时效适用法律错误。虽然买卖双方约定的交房时间为2006年7月30日前，但所购买的房屋因被申请人自身的原因，在2014年1月13日才通过竣工验收，房屋在未竣工验收的情况下是不能交付使用的。申请人请求承担逾期交房违约金应从竣工验收合格之日起计算诉讼时效，不应从约定的交房时起计算。三、被申请人诚园房地产公司在一审中并未主张超过诉讼时效。根据相关司法解释规定，当事人未提出诉讼时效抗辩的，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行判决。原审以超过诉讼时效为由判决被申请人诚园房地产公司不应承担逾期交房和逾期办证违约金违背法律规定。四、一审判决被申请人诚园房地产公司和振兴公司承担支付逾期交房和逾期办证违约金后，被申请人诚园房地产公司和振兴公司并未上诉。二审改判诚园房地产公司和振兴公司不承担逾期交房和逾期办证违约金超出了上诉请求。请求依法再审并改判。新瑞房地产公司提交意见称：一、原审中被申请人已经提交证据证明申请人于2007年1月13日入住所购买房屋的事实，原审判决认定事实清楚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。申请人入住占有房屋的时间，即视为当时房产开发商交付房屋的时间。申请人称2014年1月13日所购买房屋才进行竣工验收，但申请人于2007年1月13日入住房屋是其自主选择的行为，房屋何时竣工验收的事实不能否定申请人在竣工验收前已经实际入住房屋的事实。申请人以此申请再审，缺乏事实和法律依据。二、申请人主张支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求明显超过法定诉讼时效，原审判决适用法律正确。依据申请人签订的《花垣县老院住宅、商铺预定合同》，合同约定交房日期为2006年7月30日，申请人实际入住房屋时间为2007年1月13日。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，申请人如向被申请人主张逾期交房违约责任，应当自房屋实际交付使用之日起两年内依法向人民法院提起诉讼。即使根据司法解释规定的出卖人应当自房屋交付之日起90日内办理房屋权证登记，申请人最迟也应当在2009年4月14日前依法向人民法院提起诉讼。申请人2013年11月才向法院提起诉讼，明显已超过法定诉讼时效，且没有证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的法定情形。请求驳回申请人的再审申请。振兴公司提交意见称：同意新瑞房地产公司的意见，并补充一点，新瑞房地产公司对一审判决提起上诉后，二审法院应查明事实依法判决，二审判决并未超出诉讼请求。本院认为：从原审查明的案件事实来看，申请人石建光与被申请人诚园房地产公司于2006年4月27日所签《花垣县老院住宅、商铺预订合同》约定的交房日期为2006年7月30日，申请人实际入住所购房屋的时间为2007年1月13日。对此事实，双方在本院听证审查中并无争议。原审判决被申请人新瑞房地产公司负责为申请人办理所购房屋的土地及房产权证后，双方也对此已无争议。现双方争议的主要是申请人石建光主张支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。经审查，本案确实存在迟延交付房屋和在房屋未经相关部门验收合格就交付使用的情况，但自2006年7月31日起，申请人就已知道或应当知道其合法权益受到侵害。申请人2007年1月13日入住所购房屋后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，可以视为本案房屋自2007年1月13日起就已交付使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在房屋交付使用后，作为出卖人的诚园房地产公司是应当自房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属登记的；如申请人在此期限届满未能取得房屋权属证书，诚园房地产公司应当承担违约责任。也就是说，自本案房屋交付使用之日起90日后，申请人就已依法享有向诚园房地产公司主张逾期办证违约金的权利。但本案实际情况却是，本案双方在签订《花垣县老院住宅、商铺预订合同》时只约定了逾期交房的违约金，并没有约定逾期办证的违约金；而且，申请人自2007年1月13日入住所购房屋后，其在知道或应当知道合法权益受到侵害的情况下，并没有在法律规定的二年诉讼时效期间内就逾期交房违约金及逾期办证违约金及时主张权利，而是拖至2013年11月才向原审法院起诉诚园房地产公司要求支付逾期交房违约金及利息，此时已远远超过法律规定的诉讼时效，且没有证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长的事由。在此情况下，原审认定申请人就该主张起诉时已超过诉讼时效并据此进行处理，并无不当。申请人就此提出的再审申请理由不能成立。此外，诚园房地产公司自本案房地产项目前期开发建设后就一直处于歇业状态。为处理遗留问题，振兴公司才于2008年1月根据花垣县人民政府会议纪要接手本案房地产开发任务，并于2013年5月与新瑞房地产公司签订合作协议，由新瑞房地产公司最终完成原房地产开发项目并承继了之前二个公司的相关权利与义务。因此，新瑞房地产公司在原一、二审诉讼过程中就申请人的上述主张提出诉讼时效抗辩，也应当及于振兴公司与诚园房地产公司。申请人以诚园房地产公司没有提出诉讼时效抗辩及诚园房地产公司与振兴公司没有上诉为由，称原审判决超出诉讼请求范围，其理由不能成立。综上，石建光的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回石建光的再审申请。审 判 长 吴若顺代理审判员 罗 斌代理审判员 孙劲松二〇一六年六月二十八日书 记 员 李雪梅 关注微信公众号“”