（2016）苏06民终350号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-07-22

案件名称

南通耀荣玻璃股份有限公司与南通泰德特种玻璃科技有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

南通市通州区人民法院

所属地区

南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南通泰德特种玻璃科技有限公司,南通耀荣玻璃股份有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十八条第一款，第四十条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法��：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2016）苏06民终350号上诉人（原审被告）南通泰德特种玻璃科技有限公司，住所��南通市通州区张芝山镇培德村。法定代表人龙仁虎，该公司董事长。委托代理人陈凡，上海佳遥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南通耀荣玻璃股份有限公司，住所地南通市通州区张芝山镇培德村27-28组。诉讼代表人南通耀荣玻璃股份有限公司管理人江苏金平川律师事务所，住所地南通市崇川区中南世纪城23号楼25层。负责人单正益，南通耀荣玻璃股份有限公司管理人组长。委托代理人任晓峰，江苏金平川律师事务所律师。上诉人南通泰德特种玻璃科技有限公司（以下简称泰德公司）因与被上诉人南通耀荣玻璃股份有限公司（以下简称耀荣��司）租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2015）通商初字第0011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。耀荣公司一审诉称，2013年4月1日，南通市中级人民法院根据江苏银行股份有限公司南通静海支行的申请，依法裁定受理债务人耀荣公司破产清算一案，并指定江苏金平川律师事务所为管理人。管理人接管企业后，多次与泰德公司协商缴纳房屋、土地占用费事宜，并于2013年4月17日、4月22日、8月19日三次发函要求泰德公司缴纳土地、房屋占用费，如不缴纳则要求泰德公司立即迁出耀荣公司厂区，但泰德公司既不缴纳占用费，又不迁出耀荣公司厂区，严重损害耀荣公司和全体债权人的合法权益，妨碍了破产财产的变现价值和进度。请求判令：泰德公司立��迁出耀荣公司厂区；补交自2013年4月1日至2013年5月31日的租金60万元；支付迁出厂区前的租金，以每月30万元计10个月300万元（暂算至2014年3月份）。泰德公司一审答辩称，管理人在破产案件受理后二个月内并未行使合同解除权,而是要求泰德公司给付租金,所以耀荣公司已经放弃合同解除权,合同仍在继续履行中,不同意解除合同;按合同约定,耀荣公司计算厂区面积、标准及土地占用费均存在误差,主张的事实与实际不符,因此计算出租金数额不对。原审查明，2010年9月13日，耀荣公司与泰德公司签订租赁协议一份，约定耀荣公司（即合同甲方）将位于南通市通州区张芝山镇培德村的厂房出租于泰德公司（即合同乙方）建办超白光伏玻璃生产线，合同约定租期为伍年，期满后，双方在期满前无书面异议，续订叁年。八年期满后，乙方如需再续租，需提前三个月与甲方达成协议。合同第十条、第十一条约定了土地租赁费、厂房租赁费的计算标准和方法：土地租赁费计算方法1、土地租赁面积按实际租赁面积为准，租赁期为8年。2、土地使用税按张芝山镇税务部门核定数结算。3、土地价（含契税和其它费用）为14万/亩（入股地价另行协商）。4、租赁发票开票代扣税金（5.65%）。5、无形资产分50年摊销。6、资金成本：6.5%，7、土地租赁费=土地使用税+代扣税金（营业税）+无形资产摊销+资金成本。第十一条厂房租赁费测算方法1、生产厂房建筑面积按实际面积为准，租赁期8年。2、厂房造价：实际单位造价建筑面积。3、房产税：租赁费12%-造价（1-30%）1.2%。4.折旧费：按20年分摊。5、租赁发票开票代扣税金（5.65%）。6、资金成本：（6.5%）7、厂房租赁费=房产税+折旧费+代扣税金（营业税）+资金成本。合同约定，本协议为基础协议，2011年3月底前应签署正式协议。但此后双方未签署正式协议。同日，双方又签订了公用设施有偿使用协议书，约定：因乙方生产需要，需有偿使用甲方新厂区内的部分码头、场地、围墙、门卫、办公用房、职工食堂、配电设施、生产生活用水、油库等公用设施。1、供电：乙方与甲方共用甲方的变电所，电价按当地电力部门电价加变电所的使用成本，再加上合理的资产收益来折算（变电所的使用成本含人员工资，维修保养费用，折旧，详见附表一）。2、供水：乙方用水单独装表计量，价格以在购进价格的基础上加10%的资产收益来结算（当时购进价格为含税3元/吨，则当前水价为3.3元/吨，如遇水价调整，以调整价格为准）。3、油库：乙方租��甲方油罐一座（1000m3）及相关供油设施。每月支付燃油仓储租金贰万捌仟元。4、码头：乙方租用甲方的码头，乙方自行解决码头装卸的相关管理和费用（具体金额按以下测算方式进行计算）。（1）租用吊机一台和三分之一的码头及相关设施（2）折旧费：码头：实际造价1/3÷15年吊机：按实际采购分8年分摊（3）租赁发票开票代扣税金（5.65%）（4）资金成本：（1/3码头造价+壹台吊机到家采购价）6.5%（5）码头和吊机租赁费=折旧费+代扣租金（营业税）+资金成本5、双方公用的门卫、道路、围墙、公共照明、公共防盗等设施，乙方分摊费用（具体金额按以下测算办法进行计算）。（1）门卫、道路、围墙、公共照明、公共防盗等设施以实际造价为准。（2）折旧费：实际造价人数占比÷15年（3）电费：公共照明和公共防盗的实��耗用电费人数占比（4）租赁发票开票代扣税金（5.65%）（5）资金成本：实际造价人数占比6.5%（6）公用的门卫、道路、围墙、公共照明、公共防盗等设施租赁费=折旧费+电费+代扣税金（营业税）+资金成本6、办公用房：乙方按实际租用的面积支付租金（具体金额按以下测算方法进行计算）（1）办公用房租赁面积以实际面积为准。（2）办公用房造价：实际单位面积造价租赁面积。（3）房产税：租赁费12%-造价70%1.2%（4）折旧费：按20年分摊（5）租赁发票开票代扣税金（5.65%）（6）资金成本6.5%（7）办公用房租赁费=房产税+折旧费+代扣税金（营业税）+资金成本7、成品仓库：乙方按实际租用的面积支付租金（具体金额按以下测算方法进行计算）。（1）成品仓库租赁面积以实际面积为准。（2）成品仓库造价：实际单位面积��价租赁面积。（3）房产税：租赁费12%-造价70%1.2%（4）折旧费：按20年分摊（5）租赁发票开票代扣税金（5.65%）（6）资金成本6.5%（7）成品仓库租赁费=房产税+折旧费+代扣税金（营业税）+资金成本。同时约定了公用设施租金交付方法。另查明，双方签订租赁协议时，耀荣公司新厂区尚在建设中。2011年5月10日、8月22日，耀荣公司（合同乙方）、泰德公司（合同甲方）双方签订借款协议，由泰德公司分别借款给耀荣公司150万元、120万元，以加快完成耀荣公司新区房的建设。协议第三条约定，耀荣公司应于2011年11月12日前按时将该借款还给泰德公司，耀荣公司未按本协议按期、足额返还借款的，在该借款未返还给泰德公司之前，耀荣公司不得收取泰德公司的厂房租金（指租赁使用的原料车间及原料库房）。并且未还借款余额泰德公司可以抵算租赁耀荣公司其他厂房租金及公用工程有偿使用费。2013年4月1日，本院根据江苏银行股份有限公司南通静海支行的申请，依法裁定受理债务人耀荣公司破产清算一案，并指定江苏金平川律师事务所为管理人。管理人接管企业后，多次与泰德公司协商缴纳房屋、土地占用费事宜，并于2013年4月17日、2013年4月22日和2013年8月19日三次发函要求泰德公司缴纳土地、房屋占用费，如不缴纳则要求终止合同，泰德公司立即迁出耀荣公司厂区，但泰德公司一直未缴纳。2015年9月，山东华鹏玻璃股份有限公司通过司法拍卖购买耀荣公司的整体资产，并于同年10月5日函告耀荣公司管理人，要求泰德公司迁出厂区，否则买受人无法开业生产，在泰德公司没有搬迁之前，买受人将停止支付款项。��审归纳本案的争议焦点为：1、双方的租赁合同是否解除；2、泰德公司结欠租赁费的数额。原审根据双方提供的证据及质证意见，对上述争议焦点作如下评析：一、关于双方的租赁合同是否已解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。法院受理破产申请后，法律赋予管理人对未履行完毕的合同解除或继续履行决定权，从法院受理破产申请之日起，最长不超过二个月作出决定。本案中，南通市中级人民法院于2013年4月依法裁定受理债务人耀荣公司破产清算一案，并指定江苏金平川律师事务所为管理人。管理人接管企业后，于2013年4月17日、4月22日和8月19日三次发函要求泰德公司缴纳土地、房屋占用费，如不缴纳，则要求泰德公司立即迁出耀荣公司厂区，应当认为管理人在接管耀荣公司后，发给泰德公司的通知中明确要求泰德公司交纳租金，否则行使合同解除权，终止双方签订的租赁合同，泰德公司迁出厂区。泰德公司在三次接到通知后均未履行交付租金义务，应当认为耀荣公司管理人已行使合同解除权，该租赁协议已经解除。再则耀荣公司资产已经通过司法拍卖成交，买受人主张泰德公司立即迁出，否则不支付拍卖款，因此泰德公司应及时迁出，才能有利于破产案件的审理，维护破产案件中全体债权人的利益。二、关于租赁费的认定数额因双方在签订租赁协议时，耀荣公司的厂房尚未完工，双方签订的仅是框架协议，约定的均是租金的计算方法，协议中并未明确租赁费的具体数额,虽约定2011年３月签订正式协议，但此后双方并未签订，因此在实际履行中，双方在租赁面积、标准等方面均存在争议，结合双方提供的证据、评估报告、庭审陈述以及现场勘察，原审认定：1、关于土地租赁费的认定耀荣公司主张44.42万元／年，认为依据协议约定的计算方法，其土地22.85亩（15233平米），土地价17万元／亩，租金税率５.7％，资金成本费８％。泰德公司认为土地租赁面积计算有误，泰德公司租赁的土地应当是租赁的厂房所占用的土地面积，而不应将厂房前面的空地算作其占用的面积，其次土地价、租金税率、资金成本费均计算过高。原审认为，厂房前面的场地在泰德公司租赁的厂房独立的区域内，该空地有泰德公司搭建的食堂、种植的蔬菜以及堆放的物品，且租赁厂房也应包括周边一定的空地，仅以建筑物所占有的土地面积主张租赁面积也与常理不符。因此应认定厂房前面的土地为泰德公司租赁的范围内。对于土地价、租金税率、资金成本的争议，审理中双方同意将土地价17万元／亩调整为14万元/亩，租金税率5.7％调整为5.65％，资金成本费8％调整为6.5％。据此土地价为319.9万元，资金成本为20.79万元，土地使用税为3.047万元（每平米２元），无形资产为6.398万元，据此，土地租赁费=土地使用税+代扣税金（营业税）+无形资产摊销+资金成本，即土地租赁费为3.047+１.708+6.398+20.79=31.943万元。2、关于厂房租赁费的认定耀荣公司主张厂房租金为170.7万元/年,认为依据协议约定的计算方法，厂房面积为7002.2平米,造价依据评估报告1650元/平米,折旧费57.77万元/年,房产税10.77万元/年,资金成本92.43万元/年,代扣税金9.73万元/年。泰德公司认为耀荣公司主张的厂房面积及计算的标准有误,首先泰德公司使用的厂房按评估编号为S14、S15、S16、S17、S18,其中S18系泰德公司自建的锅炉房,其次4幢厂房中,S15、S17为简易轻钢结构,评估价645元/平米,S14、S16为砖混结构,评估价1650元/平米,而耀荣公司均按1650元/平米计算,再则双方于2011年5月10日、8月22日签订的借款协议中约定在耀荣公司未还清全部借款前,不得收取泰德公司租赁的原料车间和原料库房的租金,即S14、S15、S16三幢厂房,因此厂房的租金仅为S17一幢房子，��租金应在借款中抵扣。原审认为，泰德公司租赁的厂房面积应认定7002.2平米，S18幢房屋泰德公司认为系自建,但未提供证据,且该资产在破产案件中,也作为耀荣公司的资产进行评估，因此应作为耀荣公司出租的房屋。关于借款协议中约定耀荣公司未还清全部借款前,不得收取泰德公司租赁的原料车间和原料库房的租金,约定时耀荣公司厂房还在建设中,泰德公司尚未使用,约定的原料车间和原料库房并不明确，属约定不明。至于借款协议中约定租金可抵算借款，因耀荣公司进入破产程序后，此前未抵销的债权应通过申报，按法定程序进行清偿，对破产申请受理后，泰德公司使用耀荣公司的厂房，也不再适用抵销。故S14、S15、S16泰德公司应支付租金,但S15、S17、S18应按645元/平米计算造价,S14、S16应按1650元/平米计算造价。认定5幢厂房造价565.677万��，折旧费为28.283万元,资金成本为36.769万元,代扣税金3.708万元,耀荣公司主张的房产税,因法院受理破产案件后,其房产税没有实际发生,故房产税不予支持,认定厂房租赁费为28.283+36.769+3.708=68.76万元/年。3、关于公用设施使用费的认定依据协议约定，公用设施有偿使用包括供电、供水、燃油仓储费、码头及吊机使用费、双方共用的门卫、道路、围墙、照明、公共防盗等设施，办公用房、成品仓库。耀荣公司主张电价按0.927元/度，水价按4.29元/吨收取，码头吊机租赁费13.66万元/年，双方共用的门卫、道路、围墙、照明、公共防盗等设施按38.44万元/年支付，办公用房按14.69万元/年计算，燃油仓储费48.21万元/年，成品仓库租赁费46.77万元/年。泰德公司对其中的燃油仓储费、码头及吊机使用费、办公用房、成��仓库租赁费提出异议，认为燃油仓储费12万元/年是合理的，码头和吊机，泰德公司没有使用，不应计算租赁费，办公用房租赁费认为12.94万元/年，成品仓库并非泰德公司单独使用，面积计算有误，应为25.84万元/年。庭审中，耀荣公司认可泰德公司办公用房租赁费按12.94万元/年结。对供电、供水、双方共用的门卫、道路、围墙、照明、公共防盗等设施，办公用房,双方没有异议的租赁费予以认定,关于燃油仓储费,合同明确约定按2.8万元/月计算,故认定燃油仓储费33.6万元/年;关于码头吊机泰德公司是否使用,因耀荣公司主张的租赁费系法院受理耀荣公司破产后泰德公司所使用,而此时双方已发生争议,泰德公司明确表示没有使用码头和吊机,此后泰德公司确未使用,且吊机每年应由耀荣公司负责年检，耀荣公司此前也没有进行年检,至于合同签订后��法院受理破产案件期间,泰德公司是否使用过码头和吊机,不属本案审理范围,故码头吊机租赁费不予认定。关于成品仓库泰德公司使用面积,经现场勘察,该成品仓库宽32米，长144米,确实并非泰德公司全部使用,有耀荣公司生产的成品堆放，泰德公司主张仅使用90米长度属实，故泰德公司使用成品仓库的面积认定为2880平米，按合同约定的计算方法，认定泰德公司的主张为25.84万元/年。故公用设施使用费水电费按合同约定支付,燃油仓储费33.6万元/年、双方共用的门卫、道路、围墙、照明、公共防盗等设施38.44万元/年，办公用房12.94万元/年、成品仓库25.84万元/年,合计公用设施使用费110.82万元/年。综上所述:在南通市中级人民法院依法裁定受理债务人耀荣公司破产清算一案后，管理人多次通知泰德公司如继续使用应交纳占用费，否则解除合同，��泰德公司未能交纳占用费，应认定租赁协议已解除，泰德公司应按原协议支付破产案件受理后至迁出时产生的使用费，按前述认定211.523万元/年的标准支付。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，判决：一、解除耀荣公司与泰德公司于2010年9月13日签订的租赁协议；限泰德公司于判决发生法律效力后三个月内迁离耀荣公司厂区；二、泰德公司按每年211.523万元标准向耀荣公司支付自2013年4月1日起至迁离厂区之日止的使用费；三、驳回耀荣公司的其他诉讼请求等。泰德公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据法律规定，进入破产程序后破产管理人有权在两个月之内决定未履行完毕的合同解除或者继续履行。耀荣公司破产后，其管理人三次致函给泰德公司，但均无解��合同的意思表示，而是要求泰德公司继续履行合同，故在泰德公司起诉前，合同并未解除。耀荣公司起诉时主张解除合同，因早已超出两个月期限，故其已丧失决定解除或者继续履行合同的权利，原审推论协议在2013年4月1日起被解除无依据，本案应认定合同继续履行。2、合同对租赁期限进行了约定，耀荣公司提前解除合同必然给泰德公司造成巨大财产损失，即使法院判决解除合同，耀荣公司也应赔偿泰德公司损失，原审对此不予理涉明显不当。即使原审不予判决泰德公司损失的具体数额，至少应当告知泰德公司救济途径。3、协议明确约定借款未归还之前泰德公司可以不直接支付租金，而从借款债权中抵扣，现原审认可了协议的真实性，却未进行抵扣，不符合合同约定。4、原审对租赁费用的计算存在错误：（1）关于土地租赁费，原审未追究耀荣公司未及时建成房屋租赁给泰德公司的违约责任，反而将空地上的零星蔬菜、未清理的垃圾等当成泰德公司使用土地的证据，并以此作为耀荣公司收取空置土地租赁费的理由有误；（2）关于厂房租赁费，首先，案涉厂房S18系由泰德公司所建，不应向耀荣公司缴纳租金；其次，协议约定借款债权未清偿前部分房屋免收租金，原审不适用抵扣，也不认定免收租金，违反了合同约定及法律规定。（3）租金，至少是协议解除之前的租金，应当从债权中扣除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十二条相关规定，管理人对抵销主张有异议的，应当在三个月内通过诉讼提出，但本案中耀荣公司管理人始终未提出抵销无效诉讼，故在泰德公司向耀荣公司管理人主张抵销权后即发生法律效力。5、根据买卖不破租赁的原则，协议未终止前，强制泰德公司腾房没有道理。并且在开始迁离其就无需租赁，不应再收取租赁费用，原审判决迁离之日止前都要支付全部租赁费用显然不公。综上，请求撤销原判决，依法改判；本案诉讼费由耀荣公司承担。耀荣公司答辩称：1、管理人解除案涉租赁合同符合法律规定。耀荣公司认可欠泰德公司800多万元，但如果破产后耀荣公司同意泰德公司继续无偿使用厂房，就变成个别清偿，损害了其他债权人的利益。2、原审认定的租金不存在计算错误，也未损害泰德公司的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，泰德公司为证明其主张，向本院提交建设工程施工合同、工程决算汇总表、施工合同决算单各一份，证明水泵房和锅炉房（即原审判决中提及的S18）是由��德公司承建。耀荣公司质证认为，这些证据均应在一审时提供，故该组证据不属于新证据；施工必须是在合法土地上进行，这些土地均是耀荣公司所有，故不认可房屋系泰德公司所建；并且造价审计决算报告中S18记录在耀荣公司名下。对此泰德公司认为，对土地属于耀荣公司所有无异议，但造价审计决算报告书并未交泰德公司确认，故核算时存在失误，将厂区内的房屋均认为是耀荣公司所有。并且报告书仅表明厂区内的厂房价值，并未标明房屋由谁建造。本院认证认为，耀荣公司对泰德公司所提供证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性依法予以确认。本院经审理，对原审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原审判决涉案合同解除是否正确；2、原审对租赁费用的认定是否正确。本院认为：泰德公司未能按约缴纳租金，耀荣公司要求解除合同合法有据。对原审认定的租赁费用，除S18租金应予扣除外，其余费用计算并无不当，泰德公司应及时给付。关于原审判决涉案合同解除是否正确的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同……”。该条款实际规定的是管理人对待履行合同的选择权，并且赋予了管理人特别的合同解除权，即管理人可以通过积极或者消极的方式解除合同。结合文义理解，并不意味着管理人在破产申请受理之日起二个月后即丧失解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”耀荣公司管理人曾三次致函给泰德公司，其内容明确无歧义，首选要求其交纳租金，并告知如不交纳租金，才解除合同。三次发函时间间隔四月有余，而泰德公司在收到函件后并未缴纳任何租金，故耀荣公司管理人有权��除合同，原审法院判令解除案涉租赁协议亦无不当。二、关于租赁费用的认定问题。1、关于土地租赁费用，泰德公司主张应仅以其所建厂房的占地面积计算土地租赁面积，而厂房周边的空地不能算作其所租赁。但泰德公司确实在其所建厂房周边空地上种植蔬菜、堆放物品，可见泰德公司对该空地进行了长期的占有、使用，故该空地应当作为泰德公司租赁土地的一部分，泰德公司主张土地面积仅以厂房面积为准，显与常理不符，对此本院不予采信。2、关于厂房租赁费，虽然耀荣公司提供了其建造锅炉房、油泵房的工程结算审核报告，但该审核报告中并未标明所建造锅炉房的具体位置，而就耀荣公司提供的平面图来看，图中标记为锅炉房的S13与泰德公司主张的S18显然并非同一地点。综合双方证据，可以认定S18房屋并非由耀荣公司租赁给泰德公司使用，S18所涉费用1.13万元应从厂房租赁费中予以扣除，故厂房租赁费应为67.63万元。3、关于租金抵销，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条相关规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但债权人可进行破产抵销的债务仅以破产申请受理前发生的为限。在法院受理破产申请后，债务人的全部财产从权利属性上应视为全体债权人共有，此时耀荣公司如同意租金抵销，显然损害了全体债权人的共同利益。故在法院受理耀荣公司破产案件后，无论案涉租赁合同是否解除，泰德公司只要继续租赁耀荣公司厂区，则都应缴纳租金，而不能继续以租金抵扣借款债权，原审以耀荣公司破产受理之日为租金起算时间点并无不当。泰德公司主张根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十二条的规定，管理人没有在三个月内提起抵销无效诉讼的，抵销权生效。但该条款所适用的前提是法院受理破产案件之前债权债务可以抵销的情形，而本案中泰德公司要求抵销的租金发生在法院受理耀荣公司破产案件后，故不适用上述条款。4、对于泰德公司主张的买卖不破租赁原则，其适用前提是租赁合同在正常履行过程中。如前所述，耀荣公司要求解除合同的原因是泰德公司未能缴纳租金，与耀荣公司整体资产是否出售并无关联，故本案并不适用买卖不破租赁原则。至于泰德公司认为其在开始迁离起就无需租赁，故无需支付租金，但在泰德公司迁离的时间段中，该厂区厂房仍在泰德公司的控制范围内，耀荣公司无法正常使用该厂区厂房而获得价值，故泰德公司理应支付租金直至其完全迁离。综上，一审法院审判程序合法，判决认定事实基本清楚，对于计算有误的房屋租赁费，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南通市通州区人民法院（2015）通商初字第0011号民事判决第一、三项。二、变更南通市通州区人民法院（2015）通商初字第0011号民事判决第二项为“南通泰德特种玻璃科技有限公司按每年210.393万元标准向南通耀荣玻璃股份有限公司支付自2013年4月1日起至迁离厂区之日止的使用费”。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国��事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35600元，由南通耀荣玻璃股份有限公司负担15712元，南通泰德特种玻璃科技有限公司负担19888元；二审案件受理费23722元，由南通泰德特种玻璃科技有限公司负担23632元，南通耀荣玻璃股份有限公司负担90元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　琰审　判　员　　陈　卓代理审判员　　蒋ＸＸ二〇一六年六月二十八日书　记　员　　倪佩佳附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七��条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”