（2016）沪0117民初6139号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-09
案件名称
银泰科技(上海)有限公司与上海博喜皮饰有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
银泰科技（上海）有限公司,上海博喜皮饰有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初6139号原告银泰科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人刘鸣，执行董事。委托代理人陈国云，上海吉亚律师事务所律师。被告上海博喜皮饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人单书宝，负责人。原告银泰科技(上海)有限公司与被告上海博喜皮饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理，并于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈国云到庭参加诉讼。被告上海博喜皮饰有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银泰科技(上海)有限公司诉称：2012年4月8日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市松江区玉树路XXXX弄5幢1层靠东侧半层、建筑面积为1,120平方米的厂房(以下简称“系争房屋”)，租期自2011年11月1日起至2016年10月31日止。第一年的月租金为22,143.33元(人民币，以下币种同)，年租金为265,720元，以后每年租金以上一年租金为基数，每年递增，提增率为3%，被告逾期支付房租及其他应付一切费用，原告有权收取月租金总额每天千分之五的滞纳金。物业费按季支付，每年为1,344元，且每年递增3%。如被告提前退租，应向原告支付三个月租金。2015年3月，被告开始拖延租金，并在此后演变为拖欠租金，经原告多次催讨，仍未支付，故提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方于2012年4月8日签订的《厂房租赁合同》；2、被告支付原告各项费用共计300,082.23元(其中租金265,323.28元、水电费3,909.21元、物业费14,906.54元、房产税15,943.20元)；3、被告支付原告违约金30,480.89元(计算方式：违约金总额为三个月租金共计74,767.55元，扣除保证金44,286.66元)；4、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金共计32,632.68元。审理中，原告将述诉请4中滞纳金的金额调整为23,885.47元，并明确表示该滞纳金系分笔计算所得，每笔滞纳金的起算日期不同，但均计算至2016年4月30日，原告并表示，对于2016年4月30日之后的滞纳金不再主张。另原告称其考虑到合同约定的滞纳金计算标准较高，其自愿调整为按日万分之五计算。另审理中，原告自愿撤回了上述诉请2中有关房产税15,943.20元的诉请。被告上海博喜皮饰有限公司未作答辩。经审理查明：原告为系争房屋登记的权利人。2012年4月8日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《厂房租赁合同》，约定由被告向原告承租系争房屋，租期从2011年11月1日起至2016年10月31日止。月租金为22,143.33元，年租金为265,720元，第一年租金不变，第二年起以第一年为基数，每年递增，提增率为3%。租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费，年物业费为13,440元，每租赁季度的首日前支付，每年递增3%。乙方应在合同签订日向甲方支付厂房租赁保证金(相当于二个月租金)，与第一笔租金同时支付给甲方。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气等相关费用(包括分摊费用)由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付清。甲方只提供收据，若乙方需要发票，则发票税金由乙方承担(开具普通发票)。水费暂按2.00元/吨计费，电费暂按1.18元/千瓦时计费，夏季用电高峰按夏季电费作相应调整，各项分摊费用对应类别单价计收。乙方逾期10天未付租金，甲方有权终止合同并可及时处理厂房内财物，用于抵扣租金。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权终止租赁协议。甲方有权增收月租金总额5‰/天的滞纳金，因国家或当地政府向甲方新增一次性规费的，由甲方承担；因国家或当地政府向甲方新增加经常性规费的，如按月、按年等计收的费用(如物业费、房产税)等，应由乙方承担。租赁期间，如甲方提前终止合同，经乙方同意，应赔偿乙方三个月租金；如乙方提前退租，经甲方同意后，应赔偿甲方三个月租金。该合同另对其他事宜进行了约定。合同履行过程中，因被告未按约支付租金及其他费用，故而涉诉。审理中，原告自认其收到被告支付的租赁保证金44,286.66元，并主张将该保证金在解约违约金中予以抵扣。原告还称，除本案诉请外，对于合同解除后的法律后果，无其他要求在本案中处理。审理中，关于系争房屋的占有使用情况，原告称，被告已将机器设备搬离，仅剩一些零碎物品存放其中，厂房的钥匙也未向原告移交。上述事实，有《厂房租赁合同》、上海市房地产权证、水电费清单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。租金、水电费等事项双方合同已有明确约定，被告未按约支付构成违约，原告依约可解除合同。关于合同解除日的确定问题，鉴于原告并无证据证明其于诉讼前已向被告合法有效地行使了解除权，故本院以诉状副本送达之日即2016年4月12日作为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于费用的结算问题，首先，关于租金、使用费及物业费，原告主张的金额并无不妥，本院依法予以支持；其次，关于水电费，在原告所主张的七笔费用中，由于2015年12月的一笔水电费清单上并无被告的确认信息，故所涉金额442.89元，本院难以采信，剩余六笔因由相应的证据加以证明，故本院予以支持。再次，关于房产税，原告自愿撤回该部分诉请，于法不悖，本院予以准许。关于解约违约金，因被告违约导致合同解除，理应按约承担相应的违约责任，原告所提解约违约金与约定相符且于法不悖，本院予以支持，原告主张将租赁保证金44,286.66元从该违约金中予以抵扣，于法不悖，本院亦予支持。关于逾期支付租金的滞纳金，因原告的主张符合合同约定且于法不悖，本院亦予以支持，其主张按照日万分之五的标准分笔计算的方式以及各笔起算时间均无不妥，本院予以采纳，但其将各笔滞纳金均计算至2016年4月30日的主张值得商榷。如上所述，涉案的《厂房租赁合同》于2016年4月12日已解除，就违约责任的承担问题，一则合同中约定的滞纳金，在性质上属违约金。在原告没有充分证据证明自己所受损失的具体数额情况下，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请等因素；二则原告在本案中已提出了解约违约金的主张并获支持，故结合以上两点，并根据“损失填平”原则，本院认为该滞纳金应算至2016年4月12日为宜；再结合原告的计算方式，故本院计算得出被告应向原告支付的滞纳金总额为21,364.90元。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告银泰科技(上海)有限公司与被告上海博喜皮饰有限公司之间于2012年4月8日签订的《厂房租赁合同》于2016年4月12日已解除；二、被告上海博喜皮饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司283,696.14元(其中租金265,323.28元、物业费14,906.54元、水电费3,466.32元)；三、被告上海博喜皮饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司解约违约金30,480.89元;四、被告上海博喜皮饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司滞纳金21,364.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,617元，减半收取3,308.50元，财产保全申请费2,370元，合计诉讼费5,678.50元，由原告银泰科技(上海)有限公司负担141.50元(已付)，由被告上海博喜皮饰有限公司负担5,537元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨惠星二〇一六年六月二十八日书记员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：