（2016）鲁01民终3097号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-02
案件名称
孙宏亮与济南鲁邦置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙宏亮,济南鲁邦置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终3097号上诉人（原审原告）孙宏亮，男，1989年3月7日出生，汉族，住济南市。委托代理人李守晨（系孙宏亮之妻），女，1994年5月22日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）济南鲁邦置业有限公司，住所地济南市。法定代表人李胜德，执行董事。委托代理人孙仁禄、刘晓梅，均系山东兴震律师事务所律师。上诉人孙宏亮因与济南鲁邦置业有限公司（以下简称鲁邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2014年12月9日，孙宏亮与鲁邦公司签订商品房买卖合同一份。双方约定：孙宏亮购买鲁邦公司开发的某小区A2地块13号楼2-403号商品房，建筑面积93.24平方米，单价每平方米8405元，房屋总价款为783682元。合同第八条约定，鲁邦公司应在2014年12月31日前，将取得该开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付孙宏亮使用。合同第九条约定，鲁邦公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付孙宏亮使用，则按逾期时间分别承担违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鲁邦公司按日向孙宏亮支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，孙宏亮有权解除合同，鲁邦公司应当自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按孙宏亮累计已付款的1%支付违约金；孙宏亮要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鲁邦公司按日向孙宏亮支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，鲁邦公司应当书面通知孙宏亮办理交付手续，双方进行验收交接时，鲁邦公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，鲁邦公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，孙宏亮有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由鲁邦公司承担。合同还对付款方式及期限、规划设计变更、产权登记、保修责任等双方的权利义务进行了约定。另，该商品房买卖合同签订同时，双方还签订了关于房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰、设备标准、民用建筑节能信息公示及《合同补充协议》五份商品房买卖合同附件。其中，附件五《合同补充协议》第四条关于房产交付第4款约定，双方同意将商品房买卖合同第八条商品房交付条件变更为“该商品房经验收合格”；第十四条提醒注意约定：本补充协议中如有与商品房买卖合同不一致之处，以本补充协议为准。上述商品房买卖合同及补充协议签订后，孙宏亮按约定支付了房屋总价款784607元。2014年12月17日，涉案房屋所在的13号楼工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并在济南高新技术产业开发区管委会建设管理局进行了建设工程竣工验收备案。涉案工程的用水、用电、用气、供暖及消防等配套设施也已开通并具备使用条件。2014年12月22日，鲁邦公司通过快递方式向孙宏亮发出书面交房通知书，通知孙宏亮前来办理房屋交接手续。孙宏亮收到该交房通知书，并于2015年2月12日签署交房验收单，接收了涉案房屋。孙宏亮为本案诉讼与山东圣义律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费1000元。原审法院认为：孙宏亮与鲁邦公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。本案双方虽在商品房买卖合同第八条约定交房条件为涉案项目取得《分期综合验收备案证明》，但双方又同时签订合同补充协议，同意将上述合同第八条约定的交房条件变更为“该商品房经验收合格”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：建设工程经验收合格方可交付使用。该验收合格是指工程竣工验收合格，是法律法规规定的建筑工程交付使用的强制条件。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号）系山东省建设厅下发的部门规章性文件，并非法律法规的强制性规定。故双方通过签订补充协议的方式将交房条件由分期综合验收变更为竣工验收并不违反法律法规的强制性规定，且在补充协议中专门约定了提醒注意条款，明确提示“如补充协议中有与商品房买卖合同不一致之处，以补充协议为准”，应视为该变更系双方的真实意思表示，变更合法有效。涉案商品房所属13号楼工程在商品房买卖合同约定的交房期限届满前已通过了工程竣工验收，并在高新区建管局备案，且相关的水、电、暖、气、消防等配套设施也已齐备，具备入住使用条件。鲁邦公司于2014年12月22日按合同约定书面通知孙宏亮交房，孙宏亮也已于2015年2月12日实际交接房屋，入住使用，故鲁邦公司并未违反合同约定逾期交房。孙宏亮以鲁邦公司至今未取得分期综合验收备案证明，不具备交房条件为由，主张鲁邦公司承担逾期交房的违约责任，并支付违约金9000元和律师代理费1000元的诉讼请求，证据不足，于法无据，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告孙宏亮的诉讼请求。案件受理费50元，由原告孙宏亮承担。上诉人孙宏亮不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清。在孙宏亮起诉前，涉案小区只有部分房屋通过了质量验收备案,但不是全部的楼均已通过；2015年3月18日，涉案小区才确定了市政临时用水计划；2015年6月16日，16号楼竣工先期验收和消防验收通过；2015年12月8日，涉案小区的供水、燃气、供热才进行验收申报。原审判决认定小区的水、电、暖、气、消防等配套设施齐备，没有依据。鲁邦公司提交的邮件流程清单没有具体姓名，不知道邮件内容，原审判决据此认定鲁邦公司履行了交房通知义务是错误的。二、原审判决适用法律错误。本案双方为商品房买卖合同关系，不是建筑工程合同，原审判决适用建筑法的规定没有依据；补充协议约定交房条件为“该商品房经验收合格”，原审判决认定为质量验收没有依据。孙宏亮认为“该商品房经验收合格”应是综合验收，而不是质量验收。本案主合同与补充协议对交房条件的约定存在争议，根据格式合同的规定，应当作出不利于合同制作方鲁邦公司的理解，应认定为综合验收。三、根据城市房地产管理法、山东省商品房销售条例的规定，鲁邦公司在交房时应提供综合验收备案证明。山东省建设厅、济南市建委均规定没有通过综合验收的，不得交付。鲁高法（2011）297号会议纪要也明确“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”因此，取得《分期综合验收备案证明》，才具备交房条件。原审判决认定鲁邦公司交房符合约定是错误的。四、原审审理期间超过6个月，程序违法。请求二审法院依法改判。被上诉人鲁邦公司辩称：补充协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，孙宏亮应当且已经知悉补充协议的内容。补充协议对孙宏亮支付购房款的金额、时间和办理按揭贷款的要求作了明确约定，是针对具体购房人作出的，孙宏亮对补充协议的内容是明知的。交房条件的变更内容用引号做了标注，并在提醒注意条款中明确载明补充协议与主合同不一致的，以补充协议为准。孙宏亮在补充协议提醒条款的后面签的字，应当知悉相关内容。鲁邦公司已经履行了合理提示义务。补充合同不违背法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋按补充协议的约定经验收合格后，孙宏亮接受了房屋。孙宏亮的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。另，在原审审理期间，鲁邦公司提交了邮寄交房通知的快递详情单，单号为100170515xxx。同时提交了邮件投递流程单，证明单号为100170515xxx,邮件已有收件人签收。本院认为：2014年12月22日，鲁邦公司通过快递方式向孙宏亮发出书面交房通知书,鲁邦公司提供的快递查询回单虽然未载明寄件人、收件人的姓名，但载明了快递单号100170515xxx，由此可以印证鲁邦公司已向孙宏亮发出交房通知，且孙宏亮已经收到该交房通知，故原审判决认定鲁邦公司已履行了通知交房的义务并无不当。本案争议的焦点是鲁邦公司应否承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营条例》亦作了相应规定。2009年6月16日开始实施的鲁建发（2009）11号《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，明确要求从事房地产开发经营应执行房地产开发项目综合验收备案制度。2011年4月27日，济南市相关部门联合作出济建发（2011）7号文件，明确要求在济南市实施房地产开发项目综合验收备案制度。济建发（2011）7号文件实施之前（即2011年4月27日前），在济南市实施的房地产开发项目，无论是交房，还是房屋产权登记，均施行的是竣工验收合格制度，而非综合验收备案制度。现前述法律、法规均在有效期间，并未撤销或禁止实施。由前述法律、法规的执行情况充分证明上述有关分期综合验收、竣工综合验收的规定属于管理性规范，并非为效力性强制规定。本案《补充协议》约定的房屋经验收合格即可交房，虽然不符合开发项目竣工综合验收备案制度的要求，但并不必然导致该合同无效。其次，双方在《商品房买卖合同》中约定交房条件为涉案项目取得分期综合验收备案证明，在《补充协议》中约定的交房条件为“该商品房经验收合格”。买卖合同的约定是根据综合验收备案制度就开发项目作出的，而补充协议约定的交房条件是就涉案房屋所在的单栋楼作出的。补充协议中将变更后的交房条件用引号作了标注，并在提醒注意事项中明确“如补充协议中有与买卖合同不一致之处，以补充协议为准”。可见，鲁邦公司对相关合同内容履行了提示义务。再次，孙宏亮按《补充协议》的约定支付了购房款，并在房屋验收合格后接收了房屋，证明其对合同内容是明确知晓的，并履行了合同义务。综上，孙宏亮与鲁邦公司签订的《补充协议》合法有效。孙宏亮以涉案项目未取得分期综合验收备案证明为由，要求鲁邦公司承担逾期交房的违约责任，无合同依据，本院难以支持。孙宏亮主张鲁邦公司通知交房时，部分房屋尚未通水、通电，亦未供气、供暖，不符合居住使用条件。但双方在《商品房买卖合同》第十四条中约定，如出现此等情形，由鲁邦公司负责协调解决，现孙宏亮以此为由主张鲁邦公司交付房屋时涉案房屋不符合交付条件，与合同约定不符，理由不能成立。原审法院未在法定审限审结本案，并未影响案件的公正审理。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙宏亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 王德强审 判 员 赵平洋代理审判员 唐鸣亮二〇一六年六月二十八日书 记 员 刘 翔 更多数据：