（2016）鄂05民终1385号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-07
案件名称
佟春红、熊新军与宜昌宜景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宜昌宜景房地产开发有限公司,佟春红,熊新军,中国建设银行股份有限公司三峡分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1385号上诉人（原审被告）宜昌宜景房地产开发有限公司，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道189号301-305号。法定代表人詹峰，该公司董事长。委托代理人姜华，湖北西陵律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人刘惠珍，湖北西陵律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）佟春红。被上诉人（原审原告）熊新军。系佟春红之夫。原审第三人中国建设银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市西陵一路1号。负责人王波，该分行行长。委托代理人方俊洲，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌宜景房地产开发有限公司（以下简称宜景公司）因与被上诉人佟春红、熊新军，原审第三人中国建设银行股份有限公司三峡分行（以下简称建行三峡分行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院于2016年3月8日作出的（2015）鄂伍家岗民初字第01450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2013年5月13日，原告佟春红、熊新军与被告宜景公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定将被告投资建设的宜化新天地一期4号楼1单元3层010302号房屋（建筑面积为93.49平方米，每平方米5047.76元）以总金额为471915元的价格出售给原告，原告以贷款方式付款，被告应当在2015年5月31日前将商品房交付给原告使用。该合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同时双方在附件六《合同补充协议》的第六条第5项约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。当日，原告向被告支付了首付款283915元。2014年1月13日，原告向被告继续支付了购房款20000元。2014年1月20日，原告向被告支付完剩余的购房款168000元。另查明，2013年6月13日，原告与第三人建行三峡分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为筹集本案所购房屋房款向该行借款188000元，分120个月按等额本息方式还款（利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10%）。放款后，原告将188000元作为剩余房款支付给了被告。截止2015年9月22日，原告共支付该笔借款利息27588.99元，未到期本金余额为156408.26元。后被告未向原告按合同约定的时间交付房屋。2015年9月25日，原告分别按照被告营业执照登记的地址，以及“宜昌市伍家岗区东艳路宜化新天地售楼部”这个地址，收件人电话亦为被告办公电话向被告寄送了两份《解除商品房买卖合同通知》，要求解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》并退还购房款及支付利息损失和违约金。后两份通知均因“无人收”而退件。2015年10月12日佟春红、熊新军诉至原审法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年5月13日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款471915元，并赔偿原告贷款利息损失27588.99元（截止2015年9月22日，此后应计算至实际解除合同之日止）；3、被告向原告支付违约金4719.15元。原审认为：1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。依照合同约定，若被告在2015年5月31日前未向原告交付房屋，则原告有权在2015年8月29日之后解除合同。虽然本案《合同补充协议》第六条第5项还约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”但该补充协议系被告提供的格式合同，用很小的字体密密麻麻进行了通篇罗列，并未体现出是采取了合理方式提请对方注意该限制其权利的条款；且该协议中仅约定了原告在被告违约时行使合同解除权的期限，并未约定被告在原告违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了原告方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应认定为无效。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告只需在双方约定的解除情形发生后行使合同解除权即可。而本案所涉房屋未能按期交付，依约原告解除合同的条件已经成就，其有权解除本案的《宜昌市商品房买卖合同》。故对于原告的此项主张，予以支持。2、关于合同解除后，购房款返还以及违约金支付、损失赔偿的问题。原告向被告分两次邮寄了《解除商品房买卖合同通知》，地址按照被告营业执照登记的地址以及售楼部地址填写无误，且电话也为被告办公电话，虽然均以“无人收”退件，但按常理应视为原告向被告进行了书面送达。按照双方约定，被告应在“解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款”，现60日已超过，原告支付的购房款为471915元，故对于原告主张被告返还其购房款471915元的诉讼请求，应予以支持。原告与被告解除合同，不影响原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的继续履行，原告仍应向第三人继续履行还款义务。但因原、被告之间《宜昌市商品房买卖合同》的解除导致原告向第三人支付利息的价值不能实现，则该利息应视为原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有权要求被告赔偿该损失。现查明，截止2015年9月22日，原告共支付第三人利息27588.99元，则对于原告主张被告赔偿上述贷款利息损失，及赔偿此后至实际解除合同之日止利息损失的诉讼请求，应予以支持。本案双方还约定逾期交房解除合同后出卖人“按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，则本案违约金为4719.15元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，若双方当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；再根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金在造成损失30%以内的不认定为“过分高于造成的损失”而予以支持。因本案双方约定的违约金不超过实际损失的30%，则对于原告主张被告支付其违约金4719.15元的诉讼请求，应一并予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：一、原告佟春红、熊新军与被告宜昌宜景房地产开发有限公司于2013年5月13日签订的《宜昌市商品房买卖合同》予以解除。二、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告佟春红、熊新军购房款471915元。三、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告佟春红、熊新军违约金4719.15元。四、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告佟春红、熊新军截止2015年9月22日的利息损失27588.99元，并赔偿原告佟春红、熊新军自2015年9月23日起至本判决生效之日止其为本案所涉贷款需支付给第三人中国建设银行股份有限公司三峡分行的利息损失。如被告宜昌宜景房地产开发有限公司未按判决书确定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8842元，由被告宜昌宜景房地产开发有限公司负担。宜景公司不服原审上述判决，向本院上诉称：原审适用法律错误，将违约金与赔偿损失同时适用，于法无据；且认定上诉人赔偿被上诉人银行按揭贷款利息损失，超过了上诉人订立合同时所预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人佟春红、熊新军辩称：原审适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人建行三峡分行辩称：本案与原审第三人没有直接利害关系，请求二审法院依法处理。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。双方当事人在二审中均没有提交新的证据。根据上诉人的上诉请求和理由以及被上诉人的答辩，本案争议的焦点为：原审判决宜景公司向佟春红、熊新军支付违约金和贷款利息损失是否符合法律规定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。可见，法律并没有禁止合同因违约而解除后，守约方不能同时主张违约方支付违约金和赔偿损失。又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。只要守约方主张的违约金和赔偿损失之和，不超过造成实际损失的百分之一百三十，则应当予以支持。上诉人认为原审将违约金和赔偿损失同时适用，属于适用法律错误的上诉理由，本院不予支持。被上诉人在签订商品房买卖合同的当日支付了首付款后，余款188000元经上诉人同意，向建行三峡分行申请了按揭贷款。上诉人宜景公司在订立合同时就应当预见到因违反合同可能给被上诉人造成的银行按揭贷款利息损失。上诉人宜景公司认为赔偿被上诉人银行按揭贷款的利息损失，超过了其订立合同时预见范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案经合议庭合议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8842元，由宜昌宜景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖朝平审判员 刘乾华审判员 罗 娟二〇一六年六月二十八日书记员 张程程 来自：