（2016）鲁02民终3295号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-30
案件名称
姚国琴与青岛世嘉置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛世嘉置业有限公司,姚国琴,青岛嘉煌房地产开发有限公司,青岛捷能电站工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终3295号上诉人(原审被告)青岛世嘉置业有限公司。法定代表人程淑萍，董事长。委托代理人赵云飞，山东良捷律师事务所律师。委托代理人刘珊珊，山东良捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姚国琴。委托代理人姚国俊。原审第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司。法定代表人刘宗明，董事长。委托代理人王峰，系该单位总经理。原审第三人青岛捷能电站工程有限公司。法定代表人陈栋，董事长。委托代理人于海涛，山东中信德律师事务所律师。委托代理人王琪盟，山东中信德律师事务所实习律师。上诉人青岛世嘉置业有限公司（以下简称“世嘉置业”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人世嘉置业的委托代理人赵云飞、刘珊珊，被上诉人姚国琴的委托代理人姚国俊，原审第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司（以下简称“嘉煌房地产”）的委托代理人王峰，原审第三人青岛捷能电站工程有限公司的委托代理人王琪盟（以下简称“捷能公司”）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚国琴在一审中诉称，姚国琴于2008年9月与嘉煌房地产签订关于青岛市市南区山东路18号曼哈顿广场乙0510户房屋的买卖合同，并于2009年3月28日取得该房屋的房地产权证，买卖涉案房屋时，该涉案房屋已经出租给世嘉置业，世嘉置业自2012年12月1日起至今未按合同约定支付姚国琴租金，且在姚国琴多次发送催款通知书的情况下仍然无故拒付租金。世嘉置业的行为严重损害了姚国琴的合法权益，为维护姚国琴合法权益，姚国琴诉至法院，请求依法判令世嘉置业向姚国琴支付租金（自2012年12月1日至2015年5月31日）47140.69元，违约金10879.44元（按照每天0.05%计算至付清之日止）并承担本案诉讼费用。世嘉置业在一审中辩称，根据已经生效的（2013）青民一终字第1152号民事判决书，对租金和违约金的处理，均判决嘉煌公司承担，与我方无关。请求依该生效判决处理本案。嘉煌房地产在一审中述称，关于差额部分我公司与姚国琴已经签署和解协议了结本案。至于本金部分应由世嘉公司承担。捷能公司在一审中述称，本案所涉纠纷与我方无关，我方跟姚国琴无任何关系，（2013）青民一终字第1152号民事判决书也没有判令我方承担关于租金的任何责任。且姚国琴租金纠纷已经在执行达成和解协议。原审查明，2008年7月份，第三人嘉煌房地产（甲方）与世嘉置业（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“约定的事项及于出租房屋之新所有权人和承租房屋所在地子公司。……1.1、甲方出租给乙方的房屋位于青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及20号部分（小西楼）位置，出租房屋实测总建筑面积3458平方米，共8层（局部5层）；……2.1甲方于2008年8月1日前向乙方交付房屋，租赁期限为21年，自2008年12月1日起至2029年11月30日止；……3.1甲乙双方约定，自起租日起乙方租用范围之租金为人民币190万元／年，每年递增5%；租金半年支付，起租日开始后10个工作日内乙方应向甲方支付半年租金人民币95万元，以后乙方应于每半年租期届满前7日内向甲方支付下一半年租期的租金；乙方无故拖欠租金的，每逾期一天，应向甲方支付首年租金0.05%的违约金；……7.1、房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意不得转租出租房屋。”后附附件五租期租金计算表一份，载明：“2008年12月-2011年12月每年租金为190万元；2011年12月-2014年12月每年租金为199.5万元……。”2008年9月份，姚国琴自嘉煌房地产购得青岛市市南区山东路18号乙0510户房屋，并于2009年3月28日取得了该房屋的产权证书，该房屋的建筑面积为43.47平方米。姚国琴购买房屋时，嘉煌房地产将其与世嘉置业签订的房屋租赁合同及附件一并交付给姚国琴，该租赁合同租赁的房屋包括姚国琴购买的涉案房屋。2009年6月17日，嘉煌房地产（甲方）与世嘉置业（乙方）签订《补充协议》一份，对之前签订的《房屋租赁合同》的有关事项作出变更，约定：“租金标准变更为自2009年10月1日之日起10年内，租金标准调整为每年人民币150万元，即自2009年10月1日起至2019年9月30日止；在租赁合同履行期限内甲方同意乙方将承租房屋再行转租，并保证转承租人遵守甲乙双方签订的租赁合同及本补充协议的内容，乙方对转承租方就租赁事宜对甲方承担连带责任。”世嘉置业租赁青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及20号部分（小西楼）房屋后，自2008年12月起至2012年7月每半年向第三人嘉煌房地产支付租金75万元，第三人嘉煌房地产扣除大约为6.5%的税费后，按姚国琴所有的房屋占整体出租房屋的面积比例向姚国琴支付租金。另查明，世嘉置业承租青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及20号部分（小西楼）房屋后，又将该房屋转租给捷能公司，并签订《房屋租赁合同》，约定：租期为2009年7月2日至2019年8月2日；第一年至三年，租金每年为人民币220万元、第四至六年，租金每年为人民币230万元……。签订租赁合同后，捷能公司按约向世嘉置业支付房屋租赁费。现涉案房屋由捷能公司占有使用。关于姚国琴应当按何种标准收取租赁费的问题，（2013）青民一终字第1152号民事判决书认为：“鉴于上诉人嘉煌房地产公司没有及时告知上诉人世嘉置业公司涉案房屋更换了新的产权人，签订补充协议时没有及时与上诉人姚国琴协商，上诉人嘉煌房地产公司超出了其代理权限，存在明显过错，上诉人姚国琴可以向上诉人嘉煌房地产公司追偿因上述代理行为而遭受的差额租金损失。在后续租期中，上诉人姚国琴可继续按照原有租赁合同标准收取租金，上诉人世嘉置业公司按照补充协议约定分担相应租金，差额部分租金应由上诉人嘉煌房地产公司负担。”原审认为，青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1152号民事判决书确定了姚国琴收取租赁费的标准为姚国琴可继续按照原有租赁合同标准收取租金，世嘉置业按照补充协议约定分担相应租金，差额部分租金应由嘉煌房地产负担。因此本案世嘉置业应按其与嘉煌房地产所签订的补充协议的标准向姚国琴支付房屋租赁费用。根据补充协议的约定，2009年10月1日起至2019年9月30日止的租金标准为每年人民币150万元，因此世嘉置业应当支付姚国琴的租金为18856元/年（43.47平方米/3458平方米×150万元）。因（2013）青民一终字第1152号民事判决租金计算至2012年11月，现姚国琴主张世嘉置业支付自2012年12月1日至2015年5月31日的房屋租金47140元（18856元×2+18856元/2）符合法律规定，应予支持。违约金方面，世嘉置业公司与嘉煌房地产公司签订的房屋租赁合同约定，每逾期一天支付租金，应向姚国琴支付首年租金23884.52元，姚国琴所主张的违约金仍可参照该条约定。世嘉置业应支付姚国琴违约金10879元（23884.52元×0.05%×911天）。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十九条之规定，判决：一、世嘉置业于判决生效之日十日内支付姚国琴2012年12月1日至2015年5月31日的房屋租金47140元及违约金10879元；二、驳回姚国琴其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193元，由世嘉置业负担。因上述费用姚国琴已预交，世嘉置业于判决生效之日十日内支付姚国琴1193元。宣判后，世嘉置业不服，上诉至本院。上诉人世嘉置业上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原审判决第一项中的违约金10879元部分。其主要上诉理由是：1、本案租赁合同系第三人嘉煌房地产与上诉人世嘉置业签订，因姚国琴与上诉人因无任何约定，故其无权向上诉人主张违约金。2、因嘉煌房地产出租房屋又另行出售，后继续收租且未办理好交接，导致迟延支付租金并非上诉人造成，该事实已经青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1152号民事判决已确认。被上诉人姚国琴辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。原审第三人嘉煌房地产陈述称，请求二审维持原判。原审第三人捷能公司陈述称，本案所涉租金及违约金事宜，与我公司无关。经审理查明，二审期间，上诉人与被上诉人均确认一审判决主文部分第一项，认定的支付姚国琴“2013年2月1日至2015年5月31日的房屋租金47140元”系笔误，应为“2012年12月1日至2015年5月31日”的房屋租金47140元”。另，上诉人认可已经收到捷能电站支付的2012年12月1日之后的租金，但自2012年12月1日之后的租金其没有向嘉煌房地产支付也没有向被上诉人支付，至今仍由其控制。捷能公司称，2015年5月12日，其向上诉人发出解除合同通知，上诉人已经收到。2015年5月26日，捷能公司又另行与被上诉人签订了房屋租赁合同，之前的房租已经全部支付给了上诉人。上诉人称，不清楚是否收到捷能公司发出的解除合同通知，也不清楚捷能公司是否与被上诉人另行签订了房屋租赁合同。嘉煌房地产称，不清楚上诉人与被上诉人之间的房屋租金交付问题。原生效判决认定的嘉煌房地产应承担的差额部分已另行由嘉煌房地产与被上诉人之间协商处理。被上诉人称，对嘉煌的陈述无异议，其已于2015年5月26日与捷能公司另行签订租赁合同，合同在正常履行中。本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实基本一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，上诉人世嘉置业主张不应承担一审认定的逾期支付租金的违约金10879元，对此，本院认为，本院已生效（2013）青民一终字第1152号民事判决书已认定世嘉置业应按照补充协议约定分担相应租金，因此世嘉置业应按其与嘉煌房地产所签订的补充协议的标准及时向姚国琴支付相应房屋租金。而世嘉置业在收到捷能公司支付的2012年12月1日至2015年5月31日的房屋租金47140元后，并未向被上诉人姚国琴支付租金，且至今未付，构成逾期，其理应向被上诉人姚国琴支付相应的租金损失。被上诉人姚国琴在嘉煌房地产与世嘉置业就包括涉案房屋在内的房屋签订房屋租赁合同后，通过买卖取得涉案房屋的产权，双方的租赁合同仍继续履行，故一审结合本案实际情况，根据该房屋租赁合同中约定的逾期支付租金的标准，作为认定世嘉置业逾期支付租金的违约金标准，并未违反法律强制性规定，亦符合公平及诚实信用原则，基本妥当，本院予以维持。综上，上诉人世嘉置业的上诉请求不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由上诉人青岛世嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 迟金铜代理审判员 王 蕾二〇一六年六月二十八日书 记 员 王 晶书 记 员 吴苗苗 百度搜索“”