（2016）吉01民终2191号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-12
案件名称
李立艳与王惠洁房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李立艳,王惠洁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终2191号上诉人（原审被告）：李立艳，女，1983年5月10日出生，汉族，现住吉林省长岭县。委托代理人：郭殿江，吉林伊桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王惠洁，女，1961年8月24日出生，汉族，现住长春市朝阳区。委托代理人：张辉，吉林华盟律师事务所律师。上诉人李立艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院于2016年4月28日作出的（2015）宽民初字第765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年10月16日，王惠洁（甲方）与李立艳（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将坐落于宽城区浙四B区一层出租给乙方使用；二、租赁期限伍年，自2011年1月1日起至2016年1月1日止；四、租金为人民币每年叁万元整。年交上打租，提前一个月交纳；六、甲方在租赁房屋期间、不参与乙方任何的经济活动，乙方在经营活动中发生的各种问题，均由乙方自行负责。租赁期间发生的一切费用包括取暖费由乙方负责。”2013年1月1日，王惠洁（甲方）与李立艳（乙方）又签订一份《协议书》，约定：“1.在原有的合同的基础上，甲方同意乙方租用宽城区浙四B区一、二层房屋期间，租金降为25000元/年；2.每年五一期间交纳房租。”2011年8月13日，长春市宽城区粮油食品有限公司（以下简称宽城粮油公司）出具《确认书》，载明：“因房屋的调换，我单位职工王惠洁享有坐落于宽城区西一条街398-1号（浙四小区B区）房屋的占有、使用、收益的权利。2010年10月16日王惠洁与李立艳订立的房屋租赁合同产生的权利和义务均由王惠洁享有及承担，与我单位无关。特此确认”。2015年4月9日王惠洁起诉至一审法院，以李立艳拖欠租金违约为由，要求判令：1.被告李立艳给付2013年1月至2015年1月房屋租金人民币4.5万元及利息（以中国人民银行同期贷款利率分别以本金2万元于2013年1月1日起、以本金2.5万元于2014年1月1日起计算至本金付清之日止）；2.被告李立艳给付2015年1月1日至房屋交还之日止的房屋租金及利息（房屋租金每月2083元计算，利息以中国人民银行同期贷款利率于2015年1月1日起计算至本金付清之日止）；3.解除双方签订的房屋租赁合同；4.案件受理费由被告承担。李立艳辩称：欠款事实属实，同意从合同到期日解除合同。庭审中，李立艳自认从2013年1月起未向王惠洁交付过房租，且称在其房屋租赁期间无王惠洁以外的人向其索要过房租。一审法院审理后认为：原告与被告于2010年10月16日签订的《房屋租赁合同》、于2013年1月1日签订的《协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。因原、被告协议确定，被告从2013年1月1日起每年租金25000元，被告已经给付原告租金5000元，故原告要求被告支付从2013年1月至2014年12月的租金45000元的诉讼请求，应予支持。因原、被告的合同期间至2016年1月1日，故被告应支付原告2015年的租金25000元。关于利息，因《协议书》中将被告缴纳房租时间变更为每年的五一期间，故未付租金45000元中，以20000元为本金的利息从2013年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；以25000元为本金的利息从2014年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；2015年的租金利息，从2015年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。因原告与被告的签订的合同期限至2016年1月1日止，现合同履行期限已经届满，解除合同的情形不存在，故原告关于解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。因被告一直占有、使用原告的房屋，故被告应从合同解除之日即2016年1月1日起给付原告房屋占用费（按2083元/月的标准计算，不足月的，按此标准换算日标准）至实际返还房屋日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李立艳给付原告王惠洁从2013年1月至2014年12月房屋租金合计人民币45000元及利息（以20000元为本金从2013年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日止，以25000元为本金从2014年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日止）；二、被告李立艳给付原告王惠洁2015年房屋租金25000元及利息（从2015年5月4日起按照中国人民贷款利率计算至实际给付之日止）；三、被告李立艳给付原告王惠洁2016年1月份起房屋占用费（按2083元/月的标准计算，不足月的，按此标准换算日标准）至实际返还房屋日止；四、驳回原告王惠洁的其他诉讼请求。案件受理费930元，由被告李立艳负担。宣判后，李立艳不服，向本院上诉称：1.被上诉人是否是该房屋合法所有权人及使用权人，一审未查清。庭审中被上诉人未提供其对该房屋具有合法所有权及使用权的证据，虽然被上诉人提供了宽城粮油公司的《确认书》，用以证明其使用该房屋的合法性，但对于宽城粮油公司是否是该房屋的合法所有权人及使用权人，一审并未查明。上诉人提供的异议书及收据恰好证明该房屋的所有权人为长春世新房地产开发有限公司（以下简称世新公司），被上诉人无权出租此房屋。按照我国法律规定，房屋出租人必须对房屋具有合法所有权、使用权及收益权，一审法院未查明被上诉人是否具有合法所有权、使用权和收益权，就认定其与上诉人签订的租赁合同有效，显属认定事实不清；2.上诉人不拖欠被上诉人房租，一审法院未追加当事人程序违法。一审中，上诉人提交了案外人即房屋合法所有权人世新公司的异议书及收据，证明在上诉人外出办事时，上诉人的爱人已将房租分文不差交给了世新公司。一审法院对上诉人提交的该证据不予认定，导致认定事实错误且程序违法。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。王惠洁二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.李立艳在一审开庭后向法庭提交了三份证据（未经庭审质证），其一是长春市人民政府于1998年3月4日制发的所有权人为世新公司、证号为长房权字38000**号的房屋所有权证（复印件），记载的房屋坐落为宽城区浙四小区1号楼、产权来源为自建、建筑年份为1997年、房屋层数为三、用途为商业；其二是世新公司签章出具的时间为2013年12月5日和2014年12月28日的两份收款收据，内容是收到海洋旅馆2013年废话且2.5万元和2014年房租2.5万元；其三是世新公司签章的一份异议书，内容是世新公司提出世新公司是该房屋所有权人，王惠洁未经世新公司同意无权对外出租，李立艳已按世新手公司要求向世新公司交纳了2013年和2014年度的租金5万元。王惠洁二审质证对证据的真实性均有异议，认为房照是复印件，真实性无法确认，况且案涉房屋是重新翻建的，尚未办理产权，不可能存在一份1998年的老旧房照；异议书和收款收据是世新公司与李立艳串通的结果，是虚假的。2.王惠洁二审向法庭提供了10份证据，其一是长春粮食集团有限公司出具的情况说明；其二是1995年6月25日长春市长财房地产开发公司拆迁案涉房屋所在地原旧房屋时与宽城粮油公司签订的拆迁协议；其三是宽城粮油公司的企业改制方案；其四是长春市国有资产监督管理委员会对宽城粮油公司企业改制的批复文件（长国资[2005]31号）；其五是吉林长春产权交易中心的产权转让见证书；其六是宽城粮油公司企业改制的验资报告；其七是王惠洁的丈夫王建闽名下的房屋产权证；其八是宽城粮油公司出具的《确认书》；其九是房屋互换协议；其十是王建闽与王惠洁的结婚证。用以证明案涉房屋所有权是宽城粮油公司因改制而获得，宽城粮油公司与王惠洁进行了房屋置换，允许王惠洁将房屋进行出租进行获益。李立艳二审质证对证据的真实性均没有异议，对证明的问题均有异议，上述证据不能证明案涉房屋所有权或物权为王惠洁所有，宽城粮油公司的企业改制文件无法证明改制财产包含案涉房屋。本院认为：王惠洁举证的宽城粮油公司企业改制档案、长春粮食集团有限公司出具的《情况说明》、宽城粮油公司出具的《确认书》等证据能够证明王惠洁拥有案涉房屋的使用权和出租收益权，而李立艳举证的署名世新公司的房屋所有权证复印件及世新公司的异议书和收款收据不足以证明世新公司真实拥有案涉房屋所有权，况且李立艳系与王惠洁签订的案涉房屋租赁合同，从王惠洁手中承租的房屋，即李立艳是与王惠洁存在租赁合同关系，而非与世新公司存在租赁合同关系，如果李立艳在承租期间发生了案外人对该房屋主张权利和提出异议的事件，李立艳应当及时告知出租人王惠洁，并由王惠洁负责与异议人解决纠纷，但作为承租人的李立艳无权抛开与王惠洁之间的租赁合同关系，而擅自向异议人交纳租金，故李立艳仅因世新公司提供了不知是否属于案涉房屋的产权证复印件就向世新公司交纳租金明显不当，其行为不构成合法抗辩权，一审判决解除李立艳与王惠洁之间的租赁合同，判令李立艳给付王惠洁欠付的租金及占用使用费符合法律规定，李立艳的上诉主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，李立艳的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1573.00元，由上诉人李立艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一六年六月二十八日书 记 员 杜 易 搜索“”