（2016）鄂05民终1053号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-06
案件名称
宜昌宏信房地产有限公司与阮金龙、樊友军等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宜昌宏信房地产有限公司,阮金龙,樊友军,望莉丹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1053号上诉人（原审原告、反诉被告）宜昌宏信房地产有限公司。法定代表人蔡开云，该公司董事长。委托代理人黎明，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）阮金龙。被上诉人（原审被告、反诉原告）樊友军。被上诉人（原审被告、反诉原告）望莉丹。三被上诉人共同委托的代理人张恩喜，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌宏信房地产有限公司（以下简称宏信房地产公司）因与被上诉人阮金龙、樊友军、望莉丹房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成由审判员张灿担任审判长，审判员刘俊、聂丽华参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2009年7年31日，宏信房地产公司与王大平签订《房屋租赁合同书》，约定宏信房地产公司将位于金凤朝阳小区2-106号、2-202号商铺租赁给王大平经营使用，租赁面积为932.86平方米，租赁期限为十年，从2009年8月1日至2019年7月31日止。每月租金为13182元，三年内租金不递增，三年期满后按每年递增10%计算租金。2011年元月11日，宏信房地产公司与阮金龙及王大平三方签订《补充协议》，约定将王大平于2009年7年31日与宏信房地产公司签订的《房屋租赁合同书》之全部权利义务一并转让给阮金龙，宏信房地产公司并在该《补充协议》上盖章。该《补充协议》生效后，阮金龙、樊友军、望莉丹三人合伙在承租房屋开设“音皇ktv”。在开设“音皇ktv”期间，因未开辟消防通道，音皇ktv多次受到宜昌市夷陵区公安消防大队、宜昌市公安局夷陵区公安分局小溪塔派出所《责令限期改正通知书》。2011年8月27日，音皇ktv向宏信房地产公司提交《开启安全通道申请》，宏信房地产公司在收讫该申请后批示“同意开设安全通道两处，位置2#楼3、4单元2层休息平台外，请物业公司协调业主”，并盖章确认。但此后，仍未能开设安全通道。阮金龙、梵友军、望莉丹经营至2014年5月，租金交至2011年7月9日，宏信房地产公司诉至原审法院，要求判令：阮金龙、梵友军、望莉丹支付2012年1月至2014年3月31日期间的租金385573.5元，并承担按照同期银行贷款利率向宏信房地产公司支付从2012年1月1日起至实际还款之日期间的逾期还款违约金（暂计算至2014年6月20日为34020元）违约金，阮金龙、梵友军、望莉丹承担本案诉讼费用。阮金龙、梵友军、望莉丹在原审审理期间提起反诉，请求判令：1、解除与宏信房地产公司之间的房屋租赁合同关系，宏信房地产公司赔偿反诉人各项经济损失共计1565875.21元；2、宏信房地产公司返还保证金40000元；3、宏信房地产公司返还租赁房屋内所有物品；4、诉讼费用由宏信房地产公司承担。因阮金龙、樊友军于2014年11月13日原审庭审时当庭提出对装修费用和未来五年收益申请评估，法庭中止审理。经阮金龙、樊友军于2014年11月18日提出评估申请，原审法院委托宜昌捷博房地产评估咨询有限公司作出《房地产评估报告》，评估确定装修价值为452971元。2015年5月18日庭审时，变更反诉请求为：1、认定合同无效；2、宏信房地产公司退还保证金40000元；3、宏信房地产公司承担鉴定费3000元，并赔偿装修费452971元。原审法院认为：2011年元月11日，三方签订的《补充协议》，是当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效合同。在合同履行过程中，阮金龙、樊友军、望莉丹开设“音皇ktv”，因未能开辟消防通道，致使无法经营，宏信房地产公司负有一定责任。故宏信房地产公司要求阮金龙、樊友军、望莉丹给付租金385573.5元的诉讼请求成立，予以支持；要求阮金龙、樊友军、望莉丹承担违约金的理由不成立，不予支持。因宏信房地产公司的原因，造成阮金龙、樊友军、望莉丹经营的“音皇ktv”不能正常经营，其损失应由宏信房地产公司赔偿，故阮金龙、樊友军、望莉丹要求宏信房地产公司退返保证金40000元，赔偿装修费452971元，并承担鉴定费3000元的反诉请求成立，予以支持。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除2011年元月11日宏信房地产公司与阮金龙、王大平三方签订的《补充协议》。二、在判决发生法律效力后，由阮金龙、樊友军、望莉丹立即支付宏信房地产公司租金385573.50元。三、在判决发生法律效力后，由宏信房地产公司立即返还阮金龙、樊友军、望莉丹保证金40000元，并赔偿装修损失452971元及鉴定费3000元，合计495971元。上述（二）、（三）项相抵后，宏信房地产公司应支付阮金龙、樊友军、望莉丹110397.50元。四、驳回宏信房地产公司及阮金龙、樊友军、望莉丹的其他诉讼请求。原审判决同时决定，一审本诉案件受理费7594元、反诉案件受理费9626元，合计17220元，由宏信房地产公司负担12220元，阮金龙、樊友军、望莉丹负担5000元。宏信房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、阮金龙、樊友军、望莉丹没有提供证据证实其收到的消防责令改正通知与其最终停止经营活动之间存在因果关系，应当承担举证不能的法律后果。阮金龙、樊友军、望莉丹是否可以正常经营，应当以其取得的经营许可证为准，而其之前是依法取得了经营许可证的，只是经营许可证到期后，阮金龙、樊友军、望莉丹自己没有依法申请续期，导致其经营许可证过期，最终无法经营。2、阮金龙、樊友军、望莉丹系从王大平手中转让取得房屋租赁经营权，阮金龙、樊友军、望莉丹在签订合同的时候对房屋现状以及经营状况充分予以了解并知晓，确认无误后，方和宏信房地产公司形成房屋租赁合同关系。该房屋内部结构状况没有发生任何改变，如果是因为消防通道问题造成其最终经营不能，那么属于阮金龙、樊友军、望莉丹自身没有尽到注意义务，与宏信房地产公司无关。3、宏信房地产公司作为房屋出租人的义务，即按照双方合同约定将房屋交付给承租人，本案所涉房屋是宏信房地产公司依法建设并通过消防在内各项验收合格的房屋，宏信房地产公司已经作为出租人尽到义务。4、阮金龙、樊友军、望莉丹没有按照合同约定支付租金，依法应当承担违约责任，按照合同约定向宏信房地产公司支付逾期付款违约金。因此，请求二审人民法院依法撤销原判第二项，改判驳回阮金龙、樊友军、望莉丹要求宏信房地产公司赔偿装修损失和鉴定费的反诉请求，并向宏信房地产公司支付逾期还款违约金。阮金龙、樊友军、望莉丹辩称：1、宏信房地产公司不配合开设安全通道，不符合娱乐场所管理办法规定的安全要求，阮金龙、樊友军、望莉丹经营过程中多次受到消防安全部门的责令通知，受到干扰。宏信房地产公司提供的房屋不符合当初签订合同的使用要求。2、阮金龙、樊友军、望莉丹之所以从王大平处转租本案所涉商铺，系因为确信宏信房地产公司的承诺，即王大平在租赁过程中没有收到居民的投诉和安全隐患。宏信房地产公司的行为构成欺诈。3、阮金龙、樊友军、望莉丹在收到安全部门的整改通知后，向宏信房地产公司申请开辟安全通道。宏信房地产公司负责人也签字同意，但最终并没有落实。4、阮金龙、樊友军、望莉丹经营过程中多次被安全部门要求整改，多次收到居民投诉，无法正常经营。在这种情况下拒付租金符合合同约定的条件，宏信房地产公司要求阮金龙、樊友军、望莉丹支付违约金没有事实和法律依据。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。各方当事人均未在二审审理期间提交新的证据。经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：三方签订《补充协议》时，宏信房地产公司要求小区物业公司签字见证“目前在噪音、安全等方面暂无业主投诉”内容与客观事实不符，后阮金龙、樊友军、望莉丹经营过程中因为安全通道问题多次被有关部门要求责令改正，对其经营造成的影响是客观存在的，且阮金龙、樊友军、望莉丹基于消防安全通道问题在向宏信房地产公司提出申请并得到宏信房地产公司负责人同意后仍未能得到解决，宏信房地产公司的前述行为致使阮金龙、樊友军、望莉丹不能实现其签订租赁合同的目的，即正常经营“音皇ktv”，故原审虽然基于阮金龙、樊友军、望莉丹对租赁物的占有使用而支持了宏信房地产公司要求三人补缴租金的诉讼请求，但以宏信房地产公司违约在先为由未支持宏信房地产公司主张阮金龙、樊友军、望莉丹应承担逾期支付租金违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。则因未能开辟消防通道，不能达到消防安全合格的要求导致阮金龙、樊友军、望莉丹无法继续经营从而解除合同所造成的损失亦应由宏信房地产公司负担。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费费8140元（宜昌宏信房地产有限公司已预交），由宜昌宏信房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 灿审判员 刘 俊审判员 聂丽华二〇一六年六月二十八日书记员 张 娟 来自