（2016）鲁1722民初1803号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-27
案件名称
山东嘉林达物业服务有限公司与被告谢波物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
单县人民法院
所属地区
单县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东嘉林达物业服务有限公司,谢波
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条
全文
山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1722民初1803号原告：山东嘉林达物业服务有限公司，住所地：菏泽市中华西路47号。组织机构代码：66442271-6被告：谢波，男，1984年1月3日出生，汉族，市民.原告山东嘉林达物业服务有限公司（以下简称嘉林达物业公司）与被告谢波物业服务合同纠纷一案，原告于2016年4月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员吴思亮适用简易程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告山东嘉林达物业服务有限公司的委托代理人许泰晨、被告谢波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉林达物业公司诉称：原告分别于2009年3月22日、2012年5月28日、2013年1月1日与山东忠伟房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，于2012年9月1日与单县绿洲湾小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，2009年至今原告通过与开发商和小区业主委员会签订合同的形式为绿洲湾小区各业主包括本案被告提供物业服务，被告应当按合同约定交付物业服务费，被告2010年经原告催要至今未履行付款义务，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令被告支付拖欠的物业管理费2346元及逾期付款利息,诉讼中原告变更诉讼请求，变更为要求被告向原告支付拖欠的物业管理费1889元（从2011年2月至2015年12月31日），对逾期付款利息暂时保留，暂不要求。被告谢波辩称：其与原告没有合同关系，不存在欠付物业费，其自2013年4月中旬就未在绿洲湾小区居住，原告无权要求其支付物业费。对于2013年之前欠付的物业费，因其房屋内墙壁整体脱落，存在质量问题，经与平安物业公司郭经理协商，达成口头协议，房屋问题不解决不再收其物业费。故请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告分别于2009年3月22日、2012年5月28日与山东忠伟房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，于2012年9月1日与单县绿洲湾小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，2009年至今原告通过与开发商和小区业主委员会签订合同的形式为绿洲湾小区各业主包括本案被告提供物业服务，原告为支持自己的诉讼主张提交下列证据：山东嘉林达物业服务有限公司营业执照、组织机构代码证、贾峰法定代表人身份证明、企业信息变更证明；2、案外人山东忠伟房地产开发有限公司与山东嘉林达物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》三份、单县绿洲湾业主委员会与山东嘉林达物业服务有限公司签订的《物业服务合同》一份。分别记载：“2009年3月22日《前期物业服务合同》约定：第七条：…（二）多层住宅：0.3元/月·平方米商业0.8元/月·平方米。第十条约定：物业服务费（按物业服务资金）按半年交纳，业主应在每年的5月底和12月底按两次履行交纳义务，逾期交纳的业主每天应支付物业公司应交总钱数的5%的违约金”；“2012年5月28日《前期物业服务合同》约定：第七条：…（一）商业用房：0.8元/月·平方米。（二）多层住宅：0.3元/月·平方米”；另有2013年1月1日《前期物业服务合同》一份，与上述记载内容相同；“单县绿洲湾业主委员会与山东嘉林达物业服务有限公司签订的《物业服务合同》约定：第十七条约定：委托管理期限为3年。自2012年9月1日起至2015年9月1日止。合同期限满后双方均未提出异议的，本合同继续履行，并于合同期届满前30日内续签本合同。合同期满一方决定不再续签本合同的，应予本合同期满30日前通知对方。第二十二条约定：业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，乙方从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金。第三十三条：因房屋建筑质量和小区共用设施、设备的质量等由开发商承担责任的问题产生纠纷由开发商解决”；3、被告谢波欠物业服务费清单一份。以上证据原告认为，已证明从2009年至今，原告通过与开发商及小区业主委员会签订合同的形式为绿洲湾小区各业主提供物业服务，原告是适格的主体；并依据合同约定对被告居住的小区及被告提供物业服务，被告应当按合同约定交付物业服务费用，合同约定，多层住宅的物业服务费用每月每平方米0.3元，商业门市每月每平方米0.8元，被告谢波从2011年2月至2015年12月31日尚欠1889元。对以上证据经被告质证：认为对于营业执照及组织机构代码证有异议；对前期物业服务合同有异议，当时是平安物业公司实际为其服务，故对该合同真实性有异议；对2012年5月28日原告和山东忠伟房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同有异议，法定代表人有变更，原告无权起诉其；对于物业服务合同有异议；对物业服务费清单中所物业费的计算方式无异议，对其房屋面积108.7平方米无异议，但对欠付时间有异议，因其2013年年底之后未在案涉小区居住。被告提供照片12张，认为己证明其房屋墙皮脱落的事实，房屋有质量问题，且其曾找平安物业公司郭经理口头达成协议，房屋问题不解决不再收其物业费。经原告方质证：认为对于照片的证据关联性、证明目的有异议。根据物业合同约定，房屋质量问题不在原告承担的违约责任之内，其维修的费用也不属于原告应当支出的，该证据并不能直接证明系该涉案房屋。。另查明，菏泽嘉林达物业服务有限公司于2015年4月10日名称变更为山东嘉林达物业服务有限公司。上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、照片等证据在卷，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，山东嘉林达物业服务有限公司与山东忠伟房地产开发有限公司签订了分别于2009年3月22日、2012年5月28日、2013年1月1日三份《前期物业服务合同》，单县绿洲湾业主委员会与山东嘉林达物业服务有限公司于2012年9月1日签订的《物业服务合同》并且也由山东嘉林达物业服务有限公司实际提供了物业服务，故山东嘉林达物业服务有限公司与与山东忠伟房地产开发有限公司签订的三份《前期物业服务合同》及单县绿洲湾业主委员会与山东嘉林达物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，据此，原告与单县绿洲湾业主委员会签订的《物业服务合同》依法成立，本院依法予以确认。该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力，根据《合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。据此法律规定，原告为被告所居住的绿洲湾小区提供了物业服务，被告做为该小区业主，应当及时交纳物业服务费，而未交纳物业服务费，即违约，原告依据上述证据（尚欠1889元）主张权利，本院依法予以支持。被告称因其房屋出现墙体脱落，存在质量问题，且其与平安物业公司郭经理协商，达成口头协议，房屋问题不解决不再收其物业费，且其自2013年4月中旬后未在绿洲湾小区居住，不应缴纳物业费，以上被告所称只有本人陈述，而未提供其它证据予以佐证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。对于商品房出现墙体脱落及其他质量问题，其法律关系，被告与山东忠伟房地产开发有限公司签订是《商品房买卖合同》，即房屋买卖关系，与本案不属同一法律关系，且不能将房屋质量问题，转嫁与原告嘉林达物业公司，拒交物业费用不妥，对此，被告的抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。被告认为有房屋质量问题，可另行主张权利。被告辩称：原告所提供的物业服务存在小区环境差、垃圾乱堆放问题，本院认为，被告自愿购置房屋居住的小区，为商住一体小区，故有原告物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，但其有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他人正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因原告山东嘉林达物业服务有限公司的物业服务确实存在着瑕疵，在今后物业服务工作中，为小区业主的切身利益，应当加强物业管理，对于业主反应问题及时回应解决。被告谢波并非恶意拖欠物业费，只是其维权的方式欠当。本案在审理过程中，原告山东嘉林达物业服务有限公司表示暂不要求逾期利息，其表示是对自己诉讼权利的一种处分，本院依法予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：被告谢波于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉林达物业服务有限公司2011年2月至2015年12月31日的物业服务费1889元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢波负担（原告已垫付，待被告履行时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员 吴思亮二〇一六年六月二十八日书记员 王 莹 来源：百度“”