（2016）晋0427民初141号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-29
案件名称
中国人民财产保险股份有限公司壶关支公司与牛雷虎租赁合同纠纷民事判决书
法院
壶关县人民法院
所属地区
壶关县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民财产保险股份有限公司壶关支公司,牛雷虎
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山西省壶关县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0427民初141号原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司壶关支公司，住所地壶关县新建路533号。负责人程科，职务经理。委托代理人秦晓栋。委托代理人张丽雅，山西晶旌律师事务所律师。被告牛雷虎（反诉原告），壶关县人，个体工商户。委托代理人王磊，山西恒烨律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司壶关支公司（以下简称人保财险壶关支公司）诉被告（反诉原告）牛雷虎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）人保财险壶关支公司的委托代理人秦晓栋、张丽雅和被告（反诉原告）牛雷虎及其委托代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2013年1月1日原告和牛雷虎签订租房合同书，将原告位于壶关县新建路527号门面房租于牛雷虎使用，租赁期间为二年，租金为每间370元，取暖费按每年每间500元收取，若有违约，应付违约金。2014年6月原告接上级公司通知要对原告房屋作整体装修，原告在2015年6月、11月、12月曾三次通知被告牛雷虎要求其做好搬迁准备。合同到期后牛雷虎借故推诿拒不搬出，还故意将原告的下水管堵塞，给原告造成的重大损失。现整体装修工作正在进行，装潢公司多次通知原告要求原告将装潢房屋腾空，被告至今没有搬离，为防止损失进一步扩大，请求法院依法判令1、被告停止侵权立即从原告所有的房屋中搬出；2、被告按每月每间700元支付原告侵权期间房屋租赁费，直至被告从原告房屋中搬出止；3、被告支付原告2015年度及2016年度取暖费2000元，2015年5月至12月期间的电费271.49元，水费40元，卫生费40元；4、被告赔偿原告损失82050元。庭审中原告将诉求4中的损失赔偿额变更为37050元。为支持其主张，原告（反诉被告）提供了以下证据1、房屋租赁合同一份，证明房屋租赁合同于2015年12月31日到期。2、2015年6月15日关于收回租赁房屋的通知、2015年11月2日关于督促公司一层门面租户搬迁的通知、2015年12月3日关于敦促公司一层门面租户搬离的通知、2016年1月11日山西晶旌律师事务所律师函，证明多次通知被告搬离，房屋不再续租。3、水电费明细表一份，证明2015年5月至12月期间被告欠原告电费271.49元，水费40元,卫生费40元。4、装修施工合同一份、人工损失计算明细表一份、记工表一份证明原告的办公楼要进行统一装修，装修期限是2015年9月25日至2016年1月22日，由于被告不搬迁，导致装修不能按期进行，给原告造成经济损失37050元。5、证人程某甲的出庭证言，证明被告于2015年年底把原告三楼卫生间的下水管堵塞。被告（反诉原告）辩称：被告没有搬离是由于原告和被告之间存在诸多纠纷未解决，欠原告2015年的费用等解决纠纷核实后一并支付，2016年的房租不应支付，如果支付也应按原合同的约定支付，应驳回原告要求赔偿损失的诉求。被告（反诉原告）反诉称：被告在租赁原告房屋期间，2014年8月和10月原告使用的二楼的下水管发生两次破裂漏水，将被告所租一楼房屋内存放的家具浸泡，导致被告的家具无法出售，给被告造成巨大的经济损失。从2011年11月9日开始，原告从被告处购买了大量的家具，虽经被告多次催要，原告至今没有将家具款支付给被告。被告在租赁原告房屋时，该房屋未进行任何装修，被告为进行经营对房屋进行了装修，原告在2015年6月以单位内部要对房屋进行整体装修为由通知被告做好搬迁准备，但却不与被告协商解决上述纠纷，因此被告才没有搬离，请求法院判令1、原告赔偿被告因房屋漏水浸泡了家具给被告造成的经济损失89730元，2、原告支付欠被告的家具款8500元，3、原告赔偿被告装修费45300元。为支持其主张被告（反诉原告）提供了以下证据：1、原告制作的损坏家具登记表一份、长治市宏达家具批发部价格表一份以和照片17张，证明因原告下水管破裂漏水浸泡了被告准备出卖的家具，给被告造成经济损失共计89730元。2、录音光盘1张，证明原告曾同意赔偿家具损失。3、原告欠被告家具款登记表二份，证明原告欠被告家具款8500元。4、郭红林、郭平中、王文友的证明各一份、壶关县龙泉红强玻璃卷闸门业出库凭单一支、收据二支、被告制作的门面房装修明细一份，证明牛雷虎在租赁房屋期间支出了装修费45300元。原告（反诉被告）辩称：房屋租赁期满，应当返还房屋，因房屋漏水浸泡家具造成的损失，在损失确定的情况下可以赔偿，但不是被告不搬离的理由。被告主张的原告欠其的家具款和本案不是同一法律关系，不构成反诉。被告主张的装修款没有法律依据。对原告（反诉被告）和被告（反诉原告）提供的证据，本院作以下分析认证：（一）原告（反诉被告）提供的证据：证据1被告质证无异议，本院对此予以认定。证据2被告质证主张2015年6月15日的通知和2016年1月11日的律师函收到了，其它两个通知没有收到，本院认为被告虽对2015年11月2日和2015年12月3日的通知不予认可，但依据被告收到的通知和律师函可以认定原告已告知被告租赁合同到期后，该房屋不再续租。证据3被告质证对水电费和取暖费的数额予以确认，主张从没有支付过卫生费，原告也没有提供其它证据证明被告曾支付卫生费的事实和应支付的数额，故本院对被告拖欠原告2015年5月至2015年12月的电费271.49元，水费40元和2015年至2016年的取暖费2000元的事实予以认定，对拖欠卫生费40元的事实不予认定。证据4被告质证认为装修合同为复印件，对真实性不予认可，对其损失也不予认可，本院认为，装修合同虽是复印件，但原告对办公楼进行了整体装修是事实，对装修合同本院予以认定；损失明细和记工表是装修公司制作的因原告不能及时腾空需装修的房屋致使装修公司延误工期和装修卫生间所造成的工人工资损失明细，并不能证明因延误工期给原告造成了多少经济损失，对此证据本院不予认定。证据5被告质证认为证人是原告公司员工，受原告支配，证言不客观，本院认为，证人程某乙的员工，和原告存在利害关系，且原告也没有提供其它证据予以佐证，对此证据本院不予认定。（二）被告（反诉原告）提供的证据：证据1、2原告质证认为如果是房屋漏水导致了家具的损坏，应当由双方对损坏家具的数量进行确定，并找第三方鉴定机构确定损失，在确定损失的情况下，可以赔偿，本院认为照片和录音光盘可以证明原告二楼水管漏水浸泡了被告存放在一楼租赁房内的家具，给原告造成经济损失的事实，对此证据本院予以认定；由于发生事故后，原告和被告没有对受到浸泡家具的种类、型号和数量进行登记，对造成的损失额也没有确认，现被告依据自己单方制作的损坏登记表要求赔偿损失，原告又不认可，对此证据本院不予认定。证据3原告质证认为不构成反诉，应另案起诉。本院认为该证据表明原告和被告之间存在买卖合同关系，和本案不是同一法律关系，对此证据本院不作处理。证据4原告质证认为房屋租期届满不续租是合法的，合同中对装修损失也没有约定，装修损失不予赔偿，本院认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外，现双方的房屋租赁合同租期届满,合同中对装修费用也没有约定,对此证据本院不予认定。经审理查明：2012年12月20日原告（反诉被告）人保财险壶关支公司与被告（反诉原告）牛雷虎签订了房屋租赁合同书一份，合同约定：房屋租期从2013年1月1日至2015年12月31日止，房租费每月每间370元，房租费一次性交清；人保财险壶关支公司在租赁期间向牛雷虎提供水、暖、电方便，取暖费按每年每间500元标准收费，电费按电业部门的标准、各户每月电表实走数向人保财险壶关支公司交纳电费，牛雷虎负责其租房门前三包，合同签字后生效，若有违约，应付对方违约金。人保财险壶关支公司因要对办公楼进行整体装修，2015年12月31日房屋租期届满后没有和牛雷虎续签租赁合同，要求牛雷虎依合同约定搬离所租赁的房屋。牛雷虎在租赁房屋期间尚欠人保财险壶关支公司2015年5月至12月的电费271.49元、水费40元和2015年至2016年的取暖费2000元。牛雷虎在租赁人保财险壶关支公司一楼房屋卖家具期间，2015年因人保财险壶关支公司二楼的水管破裂漏水，致使牛雷虎存放在一楼的部分家具被浸泡变形无法出售，事故发生后，牛雷虎通知了人保财险壶关支公司要求赔偿损失，但双方没有对受浸泡的家具进行登记确认，赔偿问题也一直没有得到解决，由于上述问题的存在，牛雷虎至今没有搬离该租赁房屋。认定以上事实的证据有：1、房屋租赁合同书一份。2、关于收回租赁房屋的通知、山西晶旌律师事务所律师函。3、水电费使用明细表。4、照片17张及录音光盘1张。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中原告（反诉被告）人保财险壶关支公司和被告（反诉原告）牛雷虎签订的房屋租赁合同合法有效，现房屋租期届满，人保财险壶关支公司要求牛雷虎从租赁房屋中搬出，并支付租赁期间拖欠的2015年5月至12月的电费271.49元，水费40元和2015年至2016年的取暖费2000元的主张符合法律规定，本院予以支持。关于人保财险壶关支公司要求牛雷虎按每月每间700元支付侵权期间房屋租赁费的主张，因没有提供相关的证据予以证明，本院不予支持，租赁费可参照原租赁合同约定的房屋租赁费每月每间370元支付，直至牛雷虎搬出为止。关于人保财险壶关支公司要求牛雷虎支付拖欠的卫生费40元和赔偿经济损失37050元的主张，因没有提供充分的证据予以证明，本院不予支持。关于牛雷虎反诉要求人保财险壶关支公司赔偿其经济损失89730元的主张，因其提供的损坏登记表是其单方制作，现对方又不认可，对此主张本院不予支持,鉴于因人保财险壶关支公司二楼水管漏水浸泡了牛雷虎准备出售的家具确实给牛雷虎造成了一定的经济损失,本院酌情认定人保财险壶关支公司支付牛雷虎家具赔偿金30000元。关于牛雷虎要求人保财险壶关支公司支付家具款8500元的主张，和本案不是同一法律关系，应另案处理。关于牛雷虎要求人保财险壶关支公司支付装修费45300元主张，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）牛雷虎在本判决生效后十五日内从租赁原告（反诉被告）的房屋内搬出，并支付拖欠原告（反诉被告）2015年5月至12月的电费271.49，水费40元和2015年至2016年的取暖费2000元。二、被告（反诉原告）从2016年1月1日起按每月每间370元支付原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司壶关支公司房屋租赁费，直至被告（反诉原告）从该租赁房屋内搬出止。三、原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司壶关支公司支付被告（反诉原告）牛雷虎家具赔偿金30000元。三、驳回原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司壶关支公司的其它诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）牛雷虎的其它诉讼请求。本诉案件受理费1851元，反诉案件受理费1585元，共计3436元，原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司壶关支公司承担2351元；被告（反诉原告）牛雷虎承担1085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审 判 长 张金红审 判 员 李华燕人民陪审员 郑书平二〇一六年六月二十八日书 记 员 王文玲 来源：百度“”