（2016）津01民终3463号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-29
案件名称
天津市天房物业管理有限公司与崔丽娜、崔星旺物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔丽娜,崔星旺,天津市天房物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终3463号上诉人（原审被告）崔丽娜，无职业。上诉人（原审被告）崔星旺，无职业。被上诉人（原审原告）天津市天房物业管理有限公司，住所地天津市河西区平山道16号增6号。法定代表人李耀辉，董事长。委托代理人熊英，该公司职员。上诉人崔丽娜、上诉人崔星旺因与被上诉人天津市天房物业管理有限公司（以下简称天房物业）物业服务合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2016）津0105民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔丽娜、上诉人崔星旺、被上诉人天房物业的委托代理人熊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，天房物业是具有资质证书的物业服务企业，其于2007年8月31日与天津星际房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由天房物业对君临大厦项目进行物业管理服务，合同期限自2007年8月31日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。同时约定物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米2.9元（其中包括机电设施费），由业主负责交纳。合同签订后，天房物业为该大厦提供了前期物业管理服务，但在服务过程中，存在一定瑕疵。坐落该大厦2806室房屋由崔丽娜、崔星旺共同所有，其中崔丽娜所占份额为1%、崔星旺所占份额为99%，该房建筑面积为21.2平方米，每月物业管理服务费应为61.48元，自2014年2月1日至2016年1月31日共计24个月崔丽娜、崔星旺未交纳物业服务费，上述期间物业服务费总计1475.52元。故天房物业诉至一审法院，请求判令崔丽娜、崔星旺：一、共同给付2014年2月1日至2016年1月31日共计24个月的物业服务费1475.52元；二、承担诉讼费。庭审中，针对崔丽娜、崔星旺的答辩理由，天房物业作出如下解释：崔丽娜、崔星旺所讲的内容都不属实。2015年因为当时欠费业主太多，没有及时支付保洁公司费用，停止了保洁服务两天，后来政府出面协调出资，恢复保洁。关于物业收支和公共部位的收益，天房物业告知了业委会，但没有在明显的部位公示。关于电梯，确实不是天房物业负责维保，而是由厂家负责维保，年检和电费都是天房物业支出的。大理石破损随时维修，灯保证正常照明。一审法院审理认为，天房物业与天津星际房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，应予认定。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。现天房物业已经履行了物业服务的主要义务，经向崔丽娜、崔星旺催交，其仍拒绝交纳物业管理服务费，影响了天房物业管理服务活动的正常运行，并且损害了绝大多数交费业主的利益，故天房物业要求崔丽娜、崔星旺共同给付尚欠物业管理服务费的请求，将视天房物业履行物业服务合同的实际情况予以确定。本案中，针对崔丽娜、崔星旺提出的天房物业履行物业服务合同不到位的答辩理由，结合双方陈述��该大厦其他业主对物业服务提出的质疑，说明天房物业在履行了物业服务主要义务的同时存在一定的瑕疵，故对天房物业主张的物业管理服务费欠费酌情予以减免，具体金额以减免10％为宜。由于崔丽娜、崔星旺系本案所涉房屋的共有人，按照《中华人民共和国物权法》的规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，故崔丽娜、崔星旺对尚欠天房物业的物业管理服务费承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审法院判决：“一、本判决生效后五日内，被告崔丽娜、崔星旺共同给付���告天津市天房物业管理有限公司自2014年2月1日至2016年1月31日共计24个月的物业服务费1475.52元的90%即1327.96元；二、对于本判决第一项的内容被告崔丽娜、崔星旺互负连带责任；三、驳回原告天津市天房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，（已由原告预交），由原告天津市天房物业管理有限公司负担2.5元，由被告崔丽娜、崔星旺共同负担22.5元（二被告支付判决款时一并支付原告）。”崔丽娜、崔星旺不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决；二、改判减少物业收费70%；三、物业费应由案外人承担；四、崔丽娜、崔星旺按房屋所有份额承担物业费；五、两审诉讼费由天房物业承担。上诉理由为：一、天房物业提供的物业服务中存在八处严重瑕疵。一楼大厅的沙发被天房物业自行撤走，影响了业主使用和大厦的装饰档次。天房物业擅自摘掉大厅及楼道三分之二的照明灯泡，节省下的电费应当作为业主公共收益。君临大厦发生电梯坠梯事件后，物业费用不应再包括电梯维保费。天房物业收取90%的物业管理服务费于法无据。基于天房物业的八项违约行为，崔丽娜已另案起诉，其中一个案件已审结。二、涉案房屋占有份额为崔星旺占99%，崔丽娜占1%，二人系按份共有，而非共同共有。一审判决未按照法律规定分清崔丽娜、崔星旺应交物业服务费的份额，判令崔丽娜、崔星旺连带承担物业费用，应予改判。三、涉案房屋一直为案外人崔丽英使用，一审判决判令房屋所有人承担物业费用，应予改判。四、一审法院违反法律程序。主审法官宣读判决书后即离席，未进行答疑程序。庭审中多处法官提问，崔丽娜、崔星旺并未回答，而庭审笔录中却载明崔丽娜、崔星旺回答为“是”。天房物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，二审期间，双方当事人除当庭陈述、提交书面材料外，均未提交新证据。一审法院认定的案件事实无误，本院予以确认。本院认为，天房物业与天津星际房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，与法不悖，应属有效，双方均应恪守履行合同义务。本案中，一审法院结合天房物业履行物业服务的客观情况，考虑其履行义务的瑕疵程度，对于崔丽娜、崔星旺尚欠物业管理服务费予以10%的减免，处理妥当，本院予以维持。对��崔丽娜、崔星旺主张二人应按照对涉案房屋的所有权份额比例向天房物业交纳物业费的上诉理由，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”，一审法院判令崔丽娜、崔星旺对应交物业费对外承担连带给付责任于法有据，本院予以维持，崔丽娜、崔星旺在其共有人内部关系上，可从约定或依法按份承担，如在履行中发生交纳物业费超过自己应当承担份额的情形，可依法向其他共有人追偿。关于崔丽娜、崔星旺主张涉案房屋的物业费应由房屋实际使用人交纳的上诉理由，因崔丽娜、崔星旺系涉案房屋的所有权人，其将涉案房屋交付他人使用系其对房屋使用权的有权处分，但不能以此排除其对外负有的交纳物业费的合同义务，亦不影响其对内主张涉案房屋的实际使用人最终负担该费用的权利，故对于崔丽娜、崔星旺该上诉理由，本院不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔丽娜、崔星旺负担。本判决为终审判决。审 判 长 田春燕审 判 员 周全胜代理审判员 陈 晨二〇一六年六月二十八日书 记 员 白俊勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”