（2016）闽0681民初2551号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-12-21
案件名称
黄光灿与王建国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙海市人民法院
所属地区
龙海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄光灿,王建国,李志聪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第二百二十九条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0681民初2551号原告黄光灿，男，1957年12月19日出生，汉族，住漳州台商投资区。被告王建国，男，1974年4月7日出生，汉族，住漳州台商投资区。第三人李志聪，男，1967年2月9日出生，汉族，住漳州台商投资区。原告黄光灿与被告王建国、第三人李志聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理。依法由审判员连杭育适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄光灿、第三人李志聪到庭参加诉讼，被告王建国经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄光灿诉称，2013年4月20日，被告与第三人签订店铺租用合同，由第三人将位于角美镇文圃大道天翔世家4幢110号店铺出租给被告使用，租用期限自2013年4月20日至2016年4月20日。2014年11月5日，第三人将该店铺出售给原告并将产权过户到原告名下。被告于2015年5月15日向原告支付2015年4月20日至2015年7月20日一个季度租金7562元，于2015年7月20日向原告支付2015年7月20日至2015年10月20日一个季度租金7562元，于2016年2月通过第三人向原告支付2015年10月20日至2016年1月20日一个季度租金7562元，之后，被告就拒绝向原告支付租金，租赁合同到期后被告也不主动搬出房屋，故诉至本院，请求判令：1、被告立即腾空并迁出位于角美镇文圃大道天翔世家4幢110号房屋店面，将该房屋归还原告；2、被告向原告支付拖欠的租金暂定10000元。（应自2016年1月21日开始按每日150元计算至被告腾空房屋交还给原告止）。被告王建国提出以下书面答辩意见：1、同意腾空店面，与房屋出租人即第三人李志聪办理退租交接事宜。但该店面用于诊所经营，店内医疗设备较多，需要一定的搬迁时间，请求宽限搬迁时间至2016年8月20日止；2、原告要求租金10000元缺乏法律依据，不应得到支持。因为讼争租赁店铺系被告与第三人签订，根据合同相对性原则，原告不是合同的出租房，主体不适格；3、被告根据店铺租用合同按期支付店铺租金至2016年1月20日止。第三人李志聪辩称，对原告诉求没有异议。经审理查明，2013年4月20日，第三人李志聪作为甲方（出租方）与被告王建国作为乙方（承租方）签订《店铺租用合同》，双方约定主要内容如下：“一、租用地点：乙方根据经营需要向甲方承租角美镇文圃大道天翔世家4幢110号店铺；二、租用期限：2013年4月20日至2016年4月20日止；三、租金支付：第一年租金25000元，于签订合同当日付清全年租金25000元；四、租金每年递增10%”；……六、权利义务：……。4、租用期限届满乙方应按时将承租房归还甲方，使其未搬而留置于租赁楼房的所有物品，视为乙方放弃留置物品的所有权，归甲方所有或由甲方任意处置。5、租用期满，乙方如有意继续使用，需在届满前一个月提出，协商同意后并交清下一年全年租金，否则甲方有权租给他人，乙方如愿意续租，在同等条件下可优先租用。……”。后被告王建国将该租赁店面用于诊所经营。2014年11月5日，原告黄光灿与被告王建国签订《店面买卖协议》，由第三人李志聪将位于角美镇文圃大道天翔世家4幢110号店面以1400000元价格卖给原告黄光灿，并办理产权过户登记手续。现漳州台商投资区角美镇文圃大道天翔世家4幢110号房屋所有权人为原告黄光灿。另查明，被告王建国第三年需支付的租赁店面租金为每年30250元，已经支付到2016年1月20日，租赁期内剩余最后一季度（2016年1月21日至2016年4月20日）的租金7562元尚未支付。以上事实，有经庭审质证、认证的《店铺租用合同》、《店面买卖协议》、《漳房权证台字第××号房屋产权证》、《中国工商银行股份有限公司漳州角美支行借记卡账户历史明细清单》等证据证明，并有当庭陈述予以佐证，可以认定。本院认为，根据“买卖不破租赁”原则，物权变动并不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新的物权所有权人继续有效。本案中，被告王建国与第三人李志聪签订的《店铺租用合同》系双方真实意思表示，且已经得到实际履行，租用合同合法有效。在租赁期内，原告黄光灿与第三人李志聪签订《店面买卖协议》，且办理产权变更登记手续，原告黄光灿已成为租赁店铺的房产所有权人，租赁店铺物权已然发生变动，原告黄光灿作为新的店铺所有权人，已依法取得原所有权人的出租人地位，概括承受《店铺租用合同》的权利义务，原告黄光灿与被告王建国均需按照《店铺租用合同》全面履行自己的义务，否则，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因《店铺租用合同》约定的租赁期限已经于2016年4月20日届满，双方并无续约的合意，被告王建国未按照约定按时腾房归还租赁店铺，也未支付租赁期内租金7562元，应承担继续履行合同义务的违约责任，将租用店铺腾房归还原告黄光灿并支付租金7562元。此外，被告王建国在租赁期满后仍占用租赁店铺，给对方造成的损失理应赔偿，原告主张租赁期满后的租金实际上具有逾期腾房占用费的性质，本院予以支持，并酌情参照上一年度的月租金2520元（30250元÷12月】标准进行赔偿，从租赁期满之日支付至被告将房屋归还原告为止。综上，原告主张被告腾空并迁出店面，将店面归还原告并支付租金的诉讼请求，可以支持。被告提出宽限搬迁时间至2016年8月20日止和原告主体不适格的答辩意见，于法不符，不予采纳。被告王建国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告王建国于本判决生效之日起十五日内将位于漳州台商投资区角美镇文圃大道天翔世家4幢110号租用房屋腾空并归还原告黄光灿。二、被告王建国于本判决生效之日起十日内支付原告黄光灿租赁期内租金7652元和租赁期满后占用租金（从2016年4月21日至归还之日止，按月租金2520元计算）。三、驳回原告黄光灿的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53元，因适用简易程序减半收取26.5元，由被告王建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 连杭育二〇一六年六月二十八日书记员 陈艺娟附引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 来源：百度“”