（2016）川2022民初1200号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-11-17
案件名称
乐至县龙城物业管理有限公司与秦中友物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
乐至县人民法院
所属地区
乐至县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐至县龙城物业有限责任公司,秦中友
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2016）川2022民初1200号原告乐至县龙城物业有限责任公司。住所地四川省乐至县天池镇北郊二组（晶鑫实业有限公司办公室二楼）。组织机构代码：66275659-5。法定代表人曹曦，总经理。委托代理人杨春梅（系公司职工），女，生于1982年12月4日，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省资阳市乐至县。被告秦中友，男，生于1979年3月4日，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省资阳市乐至县。原告乐至县龙城物业有限责任公司（简称龙城物业公司）诉被告秦中友物业服务合同纠纷一案，原告于2016年4月26日诉讼来院，本院同日立案受理，依法由唐军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨春梅、被告秦中友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙城物业公司诉称：原告与资阳市晶鑫实业有限责任公司乐至县分公司（简称晶鑫公司乐至分公司）签订了《龙城府邸前期物业服务合同》（简称前期物业服务合同）。原告依照合同约定对龙城府邸小区进行了物业管理，物业管理收费标准为：多层每月0.6元/平米、高层每月1.2元/平米、门市每月0.6元/平方米。2014年4月1日以前交纳的按优惠价多层每月0.4元/平米、高层每月0.8元/平米收取，2014年4月1日后交纳的按多层每月0.5元/平米、高层每月1.15元/平米收取。被告秦中友系小区业主，其房屋建筑面积为107.98平米，从2014年1月起至2015年12月被告未交纳物业管理费。经原告催收未果，提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付2014年1月起至2015年12月止的物业管理费1296元及所欠物业管理费从2016年1月1日起至给付完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，并由被告负担本案诉讼费。被告秦中友辩称，被告欠原告物业管理费1296元是事实，但原告未尽到物业服务的责任，因被告房屋存在质量问题，原告仅仅到现场照相、录像，对反映问题进行登记，未对被告房屋漏水问题落实解决，没尽到协助义务，故被告不应向原告支付物业管理费用。经审理查明：原告系物业管理企业，晶鑫公司乐至分公司系乐至县天池镇龙城府邸小区的建设单位。2010年6月19日，原告与晶鑫公司乐至分公司签订《前期物业服务合同》。合同与本案有关的内容：原告对龙城府邸小区进行物业管理，期限自签订合同之日起至该小区业主委员会与选聘的物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。服务事项为房屋建筑主体共有部位的小型维修、养护和管理；共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物小型维修、养护和管理；共用绿地、花木，建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，但不包含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。原告与业主另签订合同的除外。物业管理服务收费标准：多层住宅每月0.6元/平米、高层住宅每月1.2元/平米、商业无电梯每月0.6-1.0元/平米、有电梯每月1.5-1.8元/平米（如出台政府指导价则按新标准执行）。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10日。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳滞纳违约金。签订合同后，原告入驻龙城府邸小区，对小区进行物业管理。被告系龙城府邸小区多层房屋业主，其房屋建筑面积为107.98平米。原告实际向被告按每平方每月0.5元计费收取物业管理费。被告从2014年1月起未交纳物业管理费，经原告催收未果。原告提起诉讼，要求被告给付2014年1月至2015年12月的物业管理费1296元及所欠物业管理费从2016年1月1日起至给付完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。另查明：在原告制作并保管的业主质量求助处理意见表的内容中反映2016年1月13日被告要求原告解决涉案房屋两卧室飘窗套损坏、楼上渗水的问题。原告查看了现场，并予以照相。上述事实，有原、被告的陈述，《前期物业管理服务合同》、《业主临时规约》、《乐至县人民政府常务会议决定事项通知》、《通告》、催费通知及物管费明细、原告在2014年对小区设施设备进行更新的费用发票及摄像头可以使用证明、业主质量求助处理意见表。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案原告与龙城府邸小区建设单位晶鑫乐至分公司签订《龙城府邸前期物业服务合同》，该合同的签订系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对合同当事人及该小区的全体业主具有约束力。签订合同后，原告对龙城府邸进行了物业管理，被告秦中友系龙城府邸小区业主，其房屋建筑面积为107.98平米，依法应交纳物业管理费。被告秦中友未交纳2014年1月至2015年12月的物业管理费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应给付原告物业管理费。合同约定每月每平方米应交纳物业管理费0.6元，原告要求每月每平方米按0.5元交纳，该系原告对自己民事权益的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认，故被告拖欠原告的物业管理费为1296元（24月×107.98平方米×0.5元/平米·月）。关于逾期交纳物业管理费的违约责任问题。被告未按合同约定时间交纳物业管理费，构成违约，依法应承担违约责任。前期物业合同约定业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以欠费总额为基数按日利率3‰（年利率108%）交纳违约金。现原告要求被告以2015年12月31日止结算的物业管理费1296元为基数从2016年1月1日起至给付完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，不违反法律规定，本院予以确认。关于被告房屋存在漏水问题，原告未尽到协助义务使其得到解决，既而不应给付物业管理费的抗辩。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”的规定，明确了被告购买的商品房房屋质量问题权利、义务主体及处理办法，本案原告不是房屋维修的义务主体，从原、被告陈述及原告提供的证据证实，为解决被告房屋渗水问题原告履行了协助义务，故被告辩称理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告秦中友在本判决生效之日起10日内向原告乐至县龙城物业管理有限责任公司交纳所欠的物业管理费1296元并支付从2016年1月1日起至给付完毕之日止以1296元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半交纳25元，由被告秦中友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 唐军二〇一六年六月二十八日书记员 郭典 搜索“”