（2016）京0102民初461号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-08-24

案件名称

黄维佳诉北京天和国际服装商城有限公司租赁合同纠纷一案

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄维佳,北京天和国际服装商城有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十二条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2016）京0102民初461号原告（反诉被告）黄维佳，男，1975年3月29日出生。委托代理人庞蕾，北京德恒律师事务所律师。委托代理人王冠，北京德恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街X号（德胜园区）。委托代理人卢委，总经理。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。原告黄维佳与被告北京天和国际服装商城有限公司（以下简称天和公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄维佳的委托代理人庞蕾、王冠、被告天和公司的委托代理人藤宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄维佳诉称，原、被告于2012年5月13日签署合同编号为XX号北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同，约定乙方承租西城区文兴街X号院北京天和白马商城（一期）第二层第XX号商铺，用作经营服装服饰，租赁期限为10年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止。合同签署当日，原告依约支付了第一期租金303880元，并支付了物业管理费及其他费用7582元。租金支付后，被告未按时向原告交付房屋，导致原告未能按计划正常使用该商铺。给原告造成巨大经济损失。鉴于此，原告于2015年11月19日将上述商铺交还给被告，并诉请法院判令：1.解除原、被告双方签署的合同编号为XX号北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同；2.被告返还租金303880元；3.被告赔偿原告损失7582元。被告天和公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告已如期向原告交付商铺，且满足原告经营条件，原告已实际经营，双方合同目的已达到，关于原告主张的诉讼请求，即便法院支持原告部分诉讼请求，考虑到原告至今占有商铺，原告的租金只交到2015年7月份，物业费只交到2013年7月份，也应当对原告拖欠我方租金部分相应补偿我们。天和公司反诉称，2012年5月13日，反诉人与被反诉人签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，被反诉人承租反诉人位于北京市西城区文兴街X号北京天和白马商城第2层第XX号商铺，商铺面积为10.17平方米，租期为10年。按照约定，2015年7月28日至2018年7月27日期间的租金计算标准为830元/平方米/每月，被反诉人应于2015年4月28日前付清，如未按时支付租金，每日按年租金0.5%的标准支付违约金，拖欠租金超过十五日，反诉人有权解除合同。因被反诉人逾期未支付租金，反诉人特提出如下请求，望贵院予以支持。反诉请求：1.判决解除双方于2012年5月13日签订的北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同（合同编号：XX号）；2.判令被反诉人向反诉人腾退位于北京市西城区文兴街X号北京天和白马商城第2层第XX号商铺；3.判决被反诉人支付2015年7月28日至实际腾退之日止的租金（以每月每平方米830元为标准，暂算至2016年5月6日为78220.86元）；4.判决被反诉人向反诉人支付违约金78220.86元。黄维佳针对天和公司的反诉辩称，一、合同签署及履行情况。2012年5月13日，答辩人与天和公司签署了《北京天和白马商城（一期）第2层XX号商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。约定：天和公司将北京市西城区文兴街X号院北京天和白马商城（一期）第2层XX号面积10.17平方米商铺出租给原告，商铺用于经营服装服饰，租赁期限为十年，答辩人需办理经营执照及有关的专营许可证。同时，双方约定租金分期支付，自2012年7月28日起至2022年7月27日止，第一期租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间费用，租金为303880元。租赁合同签署后，原告积极履行合同义务，签署合同当日即全额一次性支付第一期租金303880元，但被告并未依约履行租赁合同的交房义务，直至今日，双方就原告承租的XX号商铺未进行任何交接手续，原告也未能正常使用该房屋。二、租赁商铺不符合交付条件，未进行交付，天和公司要求支付租金既没有合同依据，也没有法律依据。房屋交付是原告取得租赁房屋的唯一合法途径，租赁商铺所在的大厦进行工程验收、消防验收等仅是证明大厦已经建设完毕，取得验收。与天和公司交付商铺，双方办理商铺交接手续无任何关联，并不代表本案的商铺已经交付给原告并符合交付条件。本案商铺性质是原告用于经营的，大厦的验收、具体商铺的交付、大厦的整体开业、经营所用合法手续的齐备均是原告正常使用该商铺的前提，条件缺一不可。被告至今未能满足上述条件，其支付租金的要求没有任何依据。商城在2013年3月18日才开业，开业后答辩人的商铺被其他商户占用，天和公司对商铺的实际交付也是不可能的，因此不同意其支付租金的请求。综上，被告严重的违约行为已经造成原告的经济损失，在未将符合交付条件的商铺交付、一再延迟整体开业情况下，要求答辩人支付租金的要求不应得到支持，请贵院依法全部驳回天和公司的反诉请求。同意解除合同，商铺已经在被告控制之下，其余反讼请求不同意。当事人各方举证、质证情况：2016年4月18日，本院组织双方当事人进行了庭前证据交换。一、黄维佳为证明其主张，向本院提交1.北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同（合同编号XX号）；2.收据3张；3.视频记录光盘予以证明。黄维佳以3.号证据证明2015年11月19日将商铺腾空并将钥匙交给天和公司，视频显示：“天气阴雨，黄维佳出示身份证后在商城外向摊商购买当天2015年11月19日的新京报，步入正在营业的商城，乘扶梯至二层，将没有物品的XX号商铺和XX号商铺关灯后锁上。乘扶梯下行至商城一层的管理室，室内有办公桌和文件柜若干，没有工作人员，黄维佳按墙壁上张贴的电话联系无果，遂将XX号商铺、XX号商铺的钥匙放于室内办公桌后离开。”针对黄维佳提出的上述证据，天和公司发表质证意见如下：“1.号真实性认可，不认可证明目的，原告解除合同的原因是被告未按时向原告交付商铺，我方在2012年7月向原告交付商铺，且原告此后也经营商铺，原告以该理由解除没有依据。”“2.号真实性认可，租金收到了，物业管理费是原告与物业公司签订物业服务合同，物业费也是由物业公司收取，原告也享受了物业服务，不存在物业费损失问题，灭火器等票据证明原告与物业公司之间有合同，上面的章盖的是物业公司，票据日期能够证明2012年7月份之前原告已经接收商铺，才能有后续灭火器等费用。”“3.号场景是我们的商城，涉案商铺没有问题。不认可视频资料的证明目的，也不认可原告交付房屋情况，案件在审理过程中，我们的合同也没有解除，对于原告腾退的情况我方不知情也没参与，对于原告单方行为不认可，相反我们认为从原告提供的视频可以证明商场处在正常经营状态，满足经营条件，对其解除合同的主张不认可。”二、天和公司为证明其主张，向本院提交1.商户接收档口的商铺验收表；2.灭火器、防毒面具领用登记表（有商户本人签名确认）；3.商户租赁期内购电/购水（开水）记录；4.代金券（面额：30元、100元、20元、10元）及汇总表，证明商城在2012年整体进行经营，原告是否经营与我们无关，不能免除原告交纳租金的义务；5.商户运营至今营业状态视频截图；6.商场开业至今各种活动照片（部分）；7.商城调整升级座谈会及政府职能部门领导检查工作照片；8.光荣册；9.纺织服装周刊予以证明。天和公司以1.号至3.号证据证明商铺交付原告，以4.号至9.号证明商城经营情况。针对天和公司提出的上述证据，黄维佳发表质证意见如下：“1.号真实及关联性均不认可，对于黄维佳签字也不认可，是否为叶X签字不清楚。与叶X是朋友关系，叶X在被告处也租赁了商铺，告诉黄维佳有商机，当时原告在深圳不方便过来，委托叶X代签合同并代交租金。没有书面委托书，原告认可叶X交纳租金及签订合同的事实，原告已经做好了进货准备，后来由于被告延期交商铺，货品就退了，没再经营。被告没有按期交付商铺，我们没有正式的接收商铺，只是我们自己去商铺发现别人用着，让实际用着的人把东西搬走，这样才占有商铺，当天我们就把商铺交还给被告了。商铺租赁合同是叶X代签的，交款也是叶X帮着代交的。通知叶X到庭，即使签名是黄维佳签字，也无法证明商铺交付原告，这是被告单方制作的。租赁商铺为经营服装服饰，我们要求被告办理经营许可，需要对方提供经营资质证明，所以商铺办理不了营业执照。”“2.号真实性无法确认，证明目的不认可，该份证据上没有任何单位的章，我们认为是单方制作，且该份证据上没有任何日期显示，无法体现商铺在2012年7月的灭火器费用，缴纳的费用不代表接收商铺，办理缴费手续和办理商铺接收手续两个不同的事。”“3.号该份证据真实性和证明目的均不认可，这份购电记录查询表格是单方制作的，上面印章的天和物业公司，我们认为是被告单方制作的证据。”“4.号这是被告自行印发，在商场外发行，不能证明商场正在经营，与本案没有关联性。”“5.号真实性不认可，没有看到原本视频，截图日期全部都是2014年8月14日，不能证明开业时间，也不能证明至今还在营业，只能证明在2014年8月14日当天商铺运营情况。”“6.号没有原件不认可真实性，仅凭照片无法判断商场是否开业。”“7.号没有原件真实性不认可。”“8.号与本案无关，没有原件真实性也不认可。”“9.号真实性不认可。”经各方当事人确认，本院对各方当事人没有争议的证据依法予以确认。（2015）二中民终字第00380号民事判决书为人民法院生效的裁判文书。经本院审理查明，（2015）二中民终字第00380号民事判决书认定：天和公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。商城的开业时间为2013年3月18日，商城处于对外营业状态。关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“***市场有限公司”，且经营范围中含有“承办***市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；天和公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。2012年5月13日，叶X代黄维佳与天和公司签订了编号为XX号的北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同，合同约定乙方（即黄维佳）租赁甲方（即天和公司）位于北京市西城区文兴街X号院北京天和白马商城一期第2层XX号商铺，商铺使用面积为10.17平方米，限于经营服装服饰，租赁期限为十年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止。合同期内乙方分四笔向甲方缴纳商铺的租金如下：第一笔租金为2012年7月28日起至2015年7月27日期间的租金，租金为303880元，按商铺使用面积计单价为每月每平方米830元。乙方与甲方签订租赁合同后，应在规定时间内到管理公司办理商铺的验收、移交等手续，并在计租日起进场经营。乙方应按照工商和税务部门的要求，悬挂营业执照及税务登记证。乙方须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其他依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年5月13日，天和公司收取了叶X代黄维佳支付的第一笔租金303880元。2012年5月13日，叶X代黄维佳交纳物业管理费7322元。2012年6月27日，叶X代黄维佳向北京天和白马物业管理有限公司支付灭火器、防毒面具、电卡费260元，并代收了相应物品、XX号商铺及商城印发的部分代金券。自2015年7月28日起的租金，黄维佳未给付天和公司，至2015年11月19日，黄维佳将腾空的商铺上锁后，钥匙交到天和公司。涉案商铺租金的计算：按照上述北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同约定的租金标准以每月30日计算日租金为281.37元（每月每平方米830元×10.17平方米÷30日），自2012年7月28日起至2013年3月17日止为233日，租金为65559元（每日281.37元×233日，四舍五入计算至元）；自2015年7月28日起至2015年11月19日止为115日，租金为32358元（每日281.37元×115日，四舍五入计算至元）。黄维佳未按本院规定的期限通知叶X到庭接受询问。上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、收据、视频资料、验收表、领用登记表、购电/购水（开水）记录、代金券（面额：30元、100元、20元、10元）及汇总表、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片等证据材料在案佐证。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。对叶X代理黄维佳与天和公司就商铺租赁事宜签订合同、支付租金及物业费等行为，黄维佳及天和公司均未提出异议，故黄维佳虽未出示向叶X出具的书面授权文件，但叶X的代理行为应认定有效，所产生的民事权益应由黄维佳承担。黄维佳与天和公司签订的北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。叶X代黄维佳与天和公司签订租赁合同一个月后，为黄维佳代交了灭火器、防毒面具、电卡费并领取相应物品，合同期限内叶X还代收了代金券，上述行为均与商铺经营相关，鉴于黄维佳与叶X系朋友关系，经本院向黄维佳释明，黄维佳未能按照规定的期限通知叶X到庭接受询问，因此，不能排除叶X为黄维佳代收了商铺，另自合同签订之日起，黄维佳没有向天和公司提出过交付商铺的要求，再黄维佳于租赁期限内向天和公司交还了商铺，综上，对黄维佳之天和公司未交付商铺的主张本院不予支持。黄维佳在本案以“无法就租赁的摊位单独办理营业执照，不能正常经营，导致合同目的不能实现”为主要理由，主张解除合同；天和公司以“合同中没有明确约定非合同义务”为理由，不同意黄维佳的主张。天和公司以黄维佳没有支付租金为由，反诉要求解除合同。关于黄维佳、天和公司均主张解除合同的诉讼请求，本院认为，黄维佳为从事经营活动所承租的在商城内的商铺，存在黄维佳主张的无法办理营业执照之情形，从而致使当事人的合同目的无法实现，黄维佳要求解除合同理由正当，本院予以支持。天和公司不同意解除合同所持理由依据不足，本院不予采纳。对天和公司提出解除合同的反诉请求，鉴于合同已不能继续履行，本院准许，但黄维佳拒付租金属行使履行抗辩权，故对天和公司以黄维佳未支付租金违约的主张，本院不予支持。黄维佳在租赁期间向天和公司交还商铺的行为表明其不再履行合同，避免了双方损失的扩大，属有效行为，本院确定黄维佳交还商铺的次日为合同解除的日期。黄维佳已将商铺交还天和公司，故天和公司要求黄维佳腾退商铺的反诉请求已无事实依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄维佳对合同涉及的商铺在租赁合同约定的租赁期间享有权益，应按照合同约定支付合同存续期间发生的相应租金，故其要求返还全部已付租金的主张，缺乏依据，本院不予支持。合同履行过程中，天和公司虽然交付了商铺，但直至2013年3月18日商城才开业，因商城未开业其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非黄维佳所致，故天和公司要求黄维佳承担开业之前的租金显失公平，本院不予支持。天和公司应退还黄维佳已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。黄维佳要求天和公司赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。天和公司要求黄维佳支付自2015年7月28日起，至实际腾退之日租金的反诉主张，存在合同依据，本院予以支持，但天和公司计算租金的期限与事实不符，本院不予采纳，黄维佳应按本院认定的期限支付相应租金。对天和公司主张的租金超出部分，本院不予支持。天和公司要求黄维佳支付违约金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、黄维佳与北京天和国际服装商城有限公司二○一二年五月十三日签订的北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同（编号为XX号）于二○一五年十一月二十日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还黄维佳自二○一二年七月二十八日起至二○一三年三月十七日止的租金六万五千五百五十九元；三、本判决生效之日起五日内，黄维佳给付北京天和国际服装商城有限公司自二○一五年七月二十八日起至二○一五年十一月十九日止的租金三万二千三百五十八元；四、驳回黄维佳的其他诉讼请求；五、驳回北京天和国际服装商城有限公司的其他反诉请求。如果北京天和国际服装商城有限公司、黄维佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百八十六元，由黄维佳负担二千三百四十二元（已交纳）；由北京天和国际服装商城有限公司负担六百四十四元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千七百十四元，由北京天和国际服装商城有限公司负担一千三百五十九元（已交纳）；由黄维佳负担三百五十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　周　斌二〇一六年六月二十八日书记员　苏晓明来自