（2016）黑0103民初1410号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-24
案件名称
崔美昌与黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔美昌,黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零八条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初1410号原告崔美昌，女，1954年6月20日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街240号。法定代表人刘家涛，男，职务董事长。委托代理人汪浩，女，1970年12月20日生，汉族，该单位法律顾问，住哈尔滨市南岗区。原告崔美昌与被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔美昌和被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司委托代理人汪浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2014年1月2日同被告签订商业租赁合同。被告将位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号黑龙江艺汇家商业广场一层B区122号店面租赁给原告用于销售韩国女装，面积为12.91平方米；店面租赁期限三年，租期自2014年1月4日起至2017年1月3日止；原告一次性交齐三年租金计算175215元，并交纳合同保证金5000元。被告在合同履行期限内于2015年12月21日突然通知原告要解除双方签订的租赁合同，并要求各业主于12月22日到商场办公室开会，在办公室被告工作人员说原告正在经营的店面已转租给他人做超市用，对原告等业主解除租赁合同，解决办法是让原告在被告未租出去的剩余店面排号选择，然后重新签订租赁合同。对被告这种粗暴的未同原告协商，连招呼都不打的情况便擅自将原告经营位置转租他人的严重的违法行为，原告当场表示不同意，并提出解除合同可以但要退回已交的2016年的租金和赔偿损失，但被告拒绝。12月27日被告在原告未在场的情况下将原告商铺大厦砸开，将店面价值45000元服装及其他用品全部弄走，并将店铺拆毁。原告认为，被告这种公然无视法律行为已经到了极点，对被告的野蛮行为正应了人们常讲的“见过不讲理的，但没见过这么不讲理的”。现原告诉至法院，要求被告退还店面租金人民币58300元；赔偿货物损失人民币50000元；赔偿店面装修费用15000元；退回租赁保证金5000元；由被告承担诉讼费用。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，关于退还租金的请求。依据合同第7.1.4条“合同期内，如商场现有经营方式及布局需要变动，商场有权对经营场所进行调整规划，原告应服从安排”的约定，当商场经营方式及布局需要变动时，原告应服从安排。依据合同第十条及其中10.6款的约定，原告不服从整体布局调整系违约行为，被告有权解除合同，租金及保证金不予退还。2015年12月被告为了完善增加商场体验项目，对商场内的战略布局进行重新规划，原告在规划范围内。被告对此次调整制定了相关的调整方案，并且充分考虑业户的利益，对被调整的业户给予了相关的优惠政策，包括自主选择新商铺、原面积给予补偿等。尽管如此，原告还是不予认可。虽然原告不予认可，但是按照合同约定，原告应服从被告的整体安排，其不服从安排的行为构成违约，故按照合同约定租金不予退还。其次，关于货物损失及装修损失的问题。鉴于原告对装修损失及货物损失均未举证，故不应支持。再次，租金的计算问题。关于租金，商场的政策为如果租赁期限为1年，则收取全额租金；租赁期限为2年或3年，并且一次性缴纳，享受相应折扣优惠。原告签字确认的缴费通知上也明确载明，租期3年享受65折优惠政策。如果支持原告退还租赁费的请求，那么原告实际经营未满3年，但却按照3年65折的租金标准，计算剩余的租金显然是错误的。鉴于原告实际经营期限未满3年，应按照没有折扣的全款计取租金，即2014年1月4日至2015年12月27日共723天，原告应交纳租金为180461元（249.60元/日租金×723天），原告实际交纳175215元，原告尚欠租金5246元。关于原告当庭增加的退还保证金的诉讼请求，根据民事诉讼法相关规定已超过相关期限，不应审理。原告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据及被告质证意见如下：证据一、商场租赁合同一份，意在证明原、被告签订商场租赁合同的实际情况及条款内容；被告违约行为在合同中第7.2.1甲方义务当中规定不得擅自提前终止合同，将该经营位置转租他人，也就是说被告完全按照自己的意愿，将已经承租给原告的店面又转租给他人，被告属违约；在本合同中第8.1.3条规定甲方违反合同规定给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿，证明合同双方是有约定的。经质证，被告对证据一真实性无异议。认为根据原告所举证的证据7.1.4条及第10条的10.6款可以证实被告有权对商场布局进行调整，且原告应服从安排，如原告不服从安排则构成违约，违约的后果为剩余租金、保证金不予退还。关于7.2.1条款是该合同的基本原则，也就是通常情况下乙方不可以擅自提前终止合同，那么7.1.4条是本合同的特殊条款，双方明确约定，如果被告需要对经营方式及布局调整，原告应服从安排，这两个条款并不矛盾，也就是7.1.4是例外条款。证据二、3年租金收据一份，意在证明原告一次性缴纳三年租金175215元。经质证，被告对证据二真实性无异议。认为原告确实缴纳了175215元租金，但该租金是6.5折以后的租金。证据三、收据一份，意在证明在签订合同时被告收到原告租赁保证金5000元，约定退租时返还给原告。经质证，被告对证据三真实性无异议，对证明问题有异议。认为该证据已超过相关期限不应审理，合同约定保证金退还是在没有违约的情况下才能够退还。证据四、装修合同一份，意在证明原告在租下店面以后，与装修公司签订的装修合同，按照装修合同原告对店面进行装修花费13000元。经质证，被告对证据四真实性有异议。认为合同涉及到案外人，无法证实该合同真实性；仅凭该合同也不能证实原告是否支付了该合同项下的款项。证据五、商场在2015年2月21日发给原告关于商场布局调整的公告一份，意在证明被告为了自己的利益，没有经过原告同意就给原告下了一个通知，也没有任何协商，在22日到28日之间要求原告必须搬出租赁店面，而且如果不倒出，店面所有的货物与店面全部归被告所有，属被告单方行为。经质证，被告对证据五真实性无异议，对证明问题有异议。认为依据租赁合同7.1.4及第十条的约定，商场进行布局调整无需征得原告的同意，相反原告应服从安排；调整方案给商户将物品从商铺内搬出的时间。被告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据及原告质证意见如下：证据一、租赁合同一份，意在证明依据合同第7.1.4条”合同期内，如商场现有经营方式及布局需要变动，商场有权对经营场所进行调整规划，原告应服从安排”的约定，当商场经营方式及布局需要变动时，原告应服从安排；依据合同第十条及其中10.6款的约定，原告不服从整体布局调整系违约行为，被告有权解除合同，租金不予退还。经质证，原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。认为7.1.4虽然是特别约定，但属于霸王条款，该条款不适用本案，被告的行为并不是为了调整商场的布局，而是要把原告租赁的商铺转租给他人，合同第10.6款也不适用本案，应适用的是8.13条，在甲方权利义务中，明确规定了不得擅自提前终止合同，将该经营位置转租他人，这一条适用了本案。证据二、商场布局调整公告一份，意在证明被告为了完善增加商场体验项目，对商场内的战略布局进行重新规划，依据租赁合同7.1.4条的约定，向包括原告在内的部分商户发出了商场布局调整公告；公告第三条“2015年12月22日领取选铺顺序号。如逾期未登记确认新选商铺号，则视为自动解除原租赁合同”。经质证，原告对证据二真实性无异议。认为恰恰证明了被告店大欺客的霸王行为，在7月21日服务员给原告打电话说到商场取文件，7月22日原告来取了文件，看到文件以后原告马上提出了异议，对第4条、第5条规定这是典型的店大欺客，当时提出了不同意见。证据三、交款通知单一份，意在证明原告商铺一次性缴纳3年租金可以享受65折优惠，现原告主张退租金，如果法院支持退租金，那么鉴于租期不到3年，故租金不能享受65折优惠，按照没有折扣的全款计取租金，2014年1月4日至2015年12月27日共723天，原告应交纳租金为180,461元（249.60元/日租金×723天），原告实际交纳175,215元，原告尚欠租金5，246元。故原告无租金可退。经质证，原告对证据三真实性无异议，对证明问题有异议。认为造成合同无法履行不在原告，而是因为被告违约，如果被告不把商铺转租给他人，原告仍是继续经营，违约责任在于被告。本院对当事人举示的证据认证意见为，原告所举证据一、证据二、证据三和证据五的真实性予以采信；所举证据四未能证明待证事实，不予采信。被告所举证据一、证据二和证据三的真实性予以采信。经审理查明，2014年1月2日原、被告签订《艺汇家商业租赁合同》一份，约定被告将其位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号的艺汇家文化商业广场一层B区122号商铺租赁给原告；商铺使用面积为12.91平方米；原告经营女装；期限为三年，自2014年1月4日起至2017年1月3日止；商铺租赁期限内的租金、保证金、物业费、促销宣传费应在合同签订之日一次性支付给被告；原告于签订合同之时向被告支付5000元作为合作保证金；合同期内如被告现有经营方式及布局需要变动或根据国家各级政府职能部门的政策、法令要求，被告有权对经营场所进行调整规划，原告应服从安排；被告不得擅自终止合同，将该经营位置转租他人；原告有下列情形之一的则构成违约，被告有权随时单方解除合同，原告自行承担法律责任和经济损失，剩余租金、保证金不予退还，赔偿给被告造成的经济损失同时自愿承担合同租金总额30%的违约金：原告违约本合同约定条款的、经营位置进行非法活动的和不服从被告整体经营布局调整及擅自更改经营品项等。2013年12月3日原告向被告交纳保证金5000元、三年租金175215元，该租金享受65折优惠。原告装修后即开始经营。2015年12月20日被告在商场内张贴商场布局调整公告，内容为“按照战略布局规划，进一步完善和增加商场体验和服务项目，带动商场客流量，依据《商业租赁合同》第七条第一款第四项约定，将对现有一层B区部分区域进行调整，调整范围为商场一层B区1FB088-1FB216号商铺；调整时间为2015年12月22日至2015年12月28日，同时告知商户于2015年12月22日上午9时在时代广场A栋（原招商处）1楼排除领取选铺顺序号，并参加《关于商场布局调整》会议，如业主未能领取选铺顺序号和按照参加会议，商场将视为放弃优先选铺权；新选择商铺经业主或受委托人确认后不得更改，如逾期未登记确认新选商铺号，则视为自动解除原租赁合同；逾期未办理相关手续的业主，商场将按《商业租赁合同》第十条第六款规定，予以解约并保留追责权利；2015年12月28日前所涉及的调整商户须将商铺内的物品全部搬出，对在规定时间内未按时搬出商铺内的物品，商场将视为业主自愿放弃其所有权，并有权处理商铺内的物品。”后双方就商铺事宜协商未果，被告于2015年12月28日将该商铺拆除。审理中，原告认可其知道商场布局调整公告的内容。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方已按合同约定履行了各自的义务，原告按租赁期限享受了租金65折的优惠。被告按合同约定调整经营方式及布局，对经营场所进行调整规划，原告应服从安排。被告于2015年12月20日张贴公告，限时让业户选铺，并告知逾期未登记选商铺号视为自动解除原租赁合同，原告知道该公告内容。被告依据合同的规定，对其商场整体布局进行调整，原告应服从安排，且被告在调整前以公告的方式告知原告，并告知产生的后果。原告的行为已违反了合同的相关规定，构成违约，根据合同规定剩余租金、保证金不予退还，自行承担经济损失，故对原告要求被告退还租金58000元和保证金5000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿货物损失及赔偿店面装修费用的主张，因原告已违约，且其未提供证据证明存在货物损失及店面装修产生的费用，故对其该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告崔美昌的诉讼请求。案件受理费2766元由原告崔美昌负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 张 艳人民陪审员 陈东梅人民陪审员 王丽梅二〇一六年六月二十八日书 记 员 刘秋宏 微信公众号“”