（2016）豫1402民初3558号
裁判日期: 2016-06-26
公开日期: 2016-07-12
案件名称
中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处与董礼租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
商丘市梁园区人民法院
所属地区
商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处,董礼
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百一十五条，第八条第一款，第六条，第二百二十七条，第二百三十二条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十条，第一百五十七条，第一百六十条
全文
河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1402民初3558号原告（反诉被告）中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处，住所地商丘市。负责人：王峰，职务，主任。委托代理人：王占民，河南扬善律师事务所律师。委托代理人：韩方钊，河南扬善律师事务所律师。被告（反诉原告）董礼，男，汉族，1987年12月29日出生。委托代理人：郑彦，河南浩君律师事务所律师。委托代理人：胡ＸＸ，商丘市梁园区第五法律服务所法律工作者。原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处（以下简称军区办事处）与被告董礼租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，由审判员周孝忠独任审理。本院于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告军区办事处委托代理人王占民、韩方钊到庭参加诉讼，被告董礼及委托代理人郑彦、胡ＸＸ到庭参加诉讼。本院现已审理完毕。原告军区办事处诉称：2013年12月20日原被告签订房屋租赁合同，约定原告所有的房屋出租给被告，并对租金的支付方式、违约金的承担进行了约定，合同到期后被告及不向原告支付租金，也没有与原告重新签订合同，非法占有原告的房屋，至今已经构成侵权，为维护自己的利益提出诉讼。请求人民法院依法判决被告返还所占用的原告房产并支付租赁费25500元，并承担本案诉讼费用。被告董礼辩称：原告所诉被告占用房产，被告不存在原告所诉的事实。原告所诉的租金费用无事实依据，原告的房产在原被告合同到期后不存在财产收益和其他资金损失。3本案的发生系原告违约在先，给被告造成巨大的损失。原告的起诉不合理。请求法院驳回原告诉请。被告董礼反诉称：反诉人与被反诉人原系房屋租赁关系，在租赁合同期满前，被反诉人向反诉人通知在一定期限内续签合同、交纳房租，通知期限内反诉人同意续签合同并向被反诉人交纳房屋。在2015年3月1日被反诉人对我正常经营的商铺停止供电、供水，直至反诉人起诉时被反诉人也未向反诉人经营商铺供电、供水，被反诉人的行为属于严重严重侵权行为，给反诉人造成了巨大的经营及其他损失。请求人民法院判令被反诉人赔偿反诉人营业及其他直接损失10000元，并承担本案诉讼费用。反诉被告军区办事处辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据。合同到期后没有签订续租合同，但被告没有向原告缴纳占用的房屋，且占用至今仍然持续。其要求的损失也没有依据。经审理查明：2013年12月20日原、被告签订一份军队房地产租赁合同，合同主要内容为：出租方（甲方）：济南军区商丘房地产管理处，承租方（乙方）董礼，甲方自愿将位于河南省商丘市梁园区团结南路门面房8号（坐落号：济豫字第0020号）建筑面积20平方米房屋出租给乙方使用。租赁用途；经营。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。年租金18000元，房屋保证金500元。并对双方权利义务、合同的解除及违约责任进行约定。该合同到期后，2014年12月8日原告向被告发出续签租赁合同的通知，其内容为：“租赁济南军区商丘办事处房地产的各租户：您2014年签订租赁我单位的军队房地产租赁合同与2014年12月31日到期，如有续期意向，请您在2015年元月20日前，到我单位租赁科办理2015年军队房地产租赁合同续签手续，同时交纳租金。逾期不签合同，我们将收回您所承租的该房地产，按违约责任处理。”在规定期限内，被告即未续签合同，又未交纳租赁费。2015年1月19日原告又向被告发出通知，因房屋拆迁经军区同意不再对外出租，并限定被告在2月28日前腾出房屋办理退房手续。2月25日原告再次发出通知，要求承租方办理退房手续，并声明3月1日停止供电。被告即没有办理退房手续，也未交纳租赁费，继续使用出租房至今。上述事实有原告提供的军队房地产租赁合同一份，被告提供的通知三份及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为：关于原、被告之间是否存在租赁关系。原、被告于2013年12月20日签订租赁合同，租赁期限一年，即2014年1月1日至2014年12月31日。2014年12月8日原告向所有承租方发出续签租赁合同的通知，该通知载明于2015年1月20日前办理2015年租赁合同签订手续，而被告没有提交证据证明其在该限期内与原告签订了租赁合同或者交纳了租赁费。因涉案出租房属临时搭建、占道经营，政府要求限期拆除，经济南军区主管部门同意，2015年1月19日原告又向各承租方发出通知，不再对外出租，并限定各承租方在2月28日前腾出房屋办理退房手续。2月25日原告再次发出通知，要求承租方办理退房手续，并声明3月1日停止供电。但是被告即不办理退房手续交还出租房，也不交纳租赁费仍在继续使用出租房至今。由于被告租赁房屋所签订的租赁合同均属一年签一次，2014年度的租赁合同虽已到期，2015年没有续订租赁合同，但是，被告仍在继续使用租赁房房，而且，原告对被告使用租赁房屋的事实也未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。综上，原、被告之间虽未签订租赁合同，但事实上被告仍在继续使用租赁物，故原、被告之间存在租赁关系。未签订租赁合同被告是否应当交纳租赁费。原、被告之间虽未签订租赁合同，但是租赁关系和租赁事实存在。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。不定期租赁合同出租人可以随时解除合同。原告在确定不予出租后，向承租人发出了通知，并且也采取了停电的措施，而被告在长达一年之久的时间内，即不返还租赁物，又不交纳租赁费，仍长期占用租赁物从事经营，被告存在过错。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。所以，被告长期占用租赁物应当支付租赁费。然而，原告虽发出通知要求承租人返还租赁物，并在2015年3月1日停电，在事实上被告一直在占有使用，原告长时间也没提异议，视为认可了租赁合同继续有效。但是在被告没有返还租赁物时又采取停水、停电行为，确实给被告造成一定的损失，根据被告从事的经营范围，依据公平、等价有偿原则，本院酌定扣减一定数量的租赁费，即25500×70%＝17850元。被告已交付的房屋保证金500元，在租赁费中予以折抵，被告应支付租赁费17350元（17850-500＝17350元）。当前中央军委作出规定，全面停止军队和武警部队有偿服务，所以订立租赁合同出现了情势变化，原告要求被告返还租赁物理由正当。关于被告反诉理由能否成立。因原告停水、停电所造成的损失已经适当扣除。双方虽未签订合同，但是原租赁合同仍然有效，自2015年1月1日至2016年6月6日被告一直占有使用租赁物从事经营活动，已经构成违约原告已经考虑到被告的实际情况，放弃了违约金的请求，而被告不仅不交纳租赁费，却再要求原告赔偿其损失，证据不足，于情于理于法均不能成立，依法应当予以驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十条、第一百五十七条、第一百六十条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告董礼于判决生效后五日内返还原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处出租的位于商丘市梁园区团结路南8号门面房。二、被告董礼给付原告中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处租赁费17350元，于判决生效后十日内付清。三、驳回被告董礼的反诉请求。本案诉讼费220元，反诉费25元，均由被告董礼承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 周孝忠二〇一六年六月二十六日书记员 王 静 百度搜索“”