（2016）陕0802民初4690号
裁判日期: 2016-06-26
公开日期: 2016-12-02
案件名称
高艳梅与榆林市城市投资房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
榆林市榆阳区人民法院
所属地区
榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高艳梅,榆林市城市投资房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百二十条
全文
陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0802民初4690号原告高艳梅。委托代理人吴朋波、马涛，陕西阳达律师事务所律师。被告榆林市城市投资房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市经济开发区沙河路（市环保局办公楼二楼）。组织机构代码证号：××。法定代表人郭子卫，该公司董事长。委托代理人杨凤瑜，陕西正北律师事务所律师。原告高艳梅与被告榆榆林市城市投资房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘建军独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理，原告高艳梅的委托代理人吴朋波、马涛，被告榆林市城市投资房地产开发有限公司的委托代理人杨凤瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高艳梅诉称：2013年7月3日，原告认购被告位于榆阳区西沙航宇路西城投.榆溪圣境项目7号楼2单元1904号商品房一套，并向其缴纳了购房押金10万元（该押金后被确认为预付款），同年9月8日，被告向原告收取了购房预付款236902元，并出具了《房屋定购/交款确认单》。后因被告未取得该商品房预售资格证，双方于2014年4月25日就上述房屋预付款退款一事签订了《退款协议书》，约定：被告在该协议签订之日起三个月内退还原告购房预付款336902元，逾期退款的，从逾期之日起按应退预付款1.36‰/天支付违约金，双方发生争议协商不成的，可向榆阳区人民法院起诉。协议签订后，被告未按约定履行退还预付款的义务，经原告多次催要未果，故原告提起诉讼，请求：1、判令被告立即返还原告预付房款336902元并支付违约金暂计1万元（从2014年8月1日起按应退预付款1.36‰/天计算违约金），共计346902元。2、案件受理费由被告承担。原告高艳梅向法庭提供了以下证据：1、购房押金收款收据、购房预付款收款收据各一份，证明原告认购被告开发的榆溪圣境7-2-1904号房屋一套，并向被告缴纳购房押金10万元，缴纳预付款236902元的事实。2、房屋定购/缴款确认单一份，证明原告于2013年9月8日认购被告开发的房产一套，双方达成了认购房屋合意的事实。3、退房退款承诺书一份，证明被告承诺自2014年4月25日起70天之内无条件退还原告已缴纳的全部款项，如逾期退款，愿意承担应退金额月息1.36‰的违约金的事实。被告榆林市城市投资房地产开发有限公司辩称：退款承诺是受胁迫作出的承诺，请法庭确认无效。房屋定购协议是合法有效的。2013年7月3日，原告认购被告位于榆阳区西沙航宇路西城投.榆溪圣境项目7号楼2单元1904号商品房一套，并签订了房屋认购协议一份，认购协议签订后，原告向被告缴纳了订购金336902元，下剩款项双方约定以办理银行按揭贷款的方式付款，但协议签订后，原告拒不向银行提供办理银行按揭贷款的相关材料，导致银行无法办理按揭贷款，同时，被告要求原告签订正式的房屋买卖合同，原告竟然纠集其余业主在被告公司办公场所哄闹，胁迫被告公司业务人员向其出具了退款协议。被告榆林市城市投资房地产开发有限公司向法庭提供了以下证据：1、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，证明被告公司五证齐全，依法具备预售房屋的资格，原、被告签订的房屋订购协议合法有效，原告应当继续履行合同约定的义务的事实。2、调查笔录一份，照片四张，证明被告向原告出具的退款承诺系在受到胁迫的情况下出具，并非被告的真实意思表示，退款承诺依法应自始无效的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据，发表如下质证意见：对证据1、2的真实性和证明目的均无异议。对证据3真实性无异议，证明目的有异议，因为该证据是在被告方在受到胁迫时作出的，并非被告的真实意思表示，应为无效的证据。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，商品房预售许可证的取得时间是2014年5月30日，而被告签订退款承诺的时间为2014年4月25日，同时证明退款承诺中载明的被告公司商缺商品房预售许可证，予以退款的承诺是真实的意思表示，内容真实客观。对证据2的真实性、关联性及证明目的均有异议，原告并未参与本次维权事件，且业主维权是合法行为，被告认为本次事件是胁迫行为，根据合同法五十四条规定，因胁迫行为作出的意思表示属于可撤销的行为，自行为发生一年内行使，被告应当行使该权利，且撤销行为为出斥期间，不终止、不中断，而被告并未在一年内行使撤销权，故被告的主张不能成立。对照片的真实性及证明目的均有异议，认为该照片中没有形成时间，不具有合法性，从照片内容显示，并没有原告的参与，与本案不具有关联性，故不予认可。本院对经庭审，原告、被告举证、质证的证据作如下认证：原告提供的证据1、2，被告对真实性及证明目的均无异议，购房押金收款收据、购房预付款收款收据、房屋定购/缴款确认单，能够证明原告2013年9月8日认购被告开发的榆溪圣境7-2-1904号房屋一套，并向被告缴纳购房押金10万元，缴纳预付款236902元的事实，与本案待证事实具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信；原告提供的证据3，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，退房退款承诺书，有被告榆林市城市投资房地产开发有限公司中心医院BT项目B区项目部的公章，能够证明被告承诺自2014年4月25日起三个月内将原告已缴纳的预付款项全部退还，如逾期退款，愿意承担应退金额月息1.36‰的违约金的事实，与本案待证事实具有关联性，对本案有证明力，依法予以采信；被告提供的证据1，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，商品房预售许可证的取得时间是2014年5月30日，而被告签订退款承诺的时间为2014年4月25日，不能证明被告公司五证齐全，依法具备了预售房屋的资格，与本案待证事实虽具有关联性，但不能证明被告的证明目的，对其证明目的依法不予采信。被告提供的证据2，原告对其真实性和证明目的均有异议，经审查，调查笔录一份和四张照片，无其他证据加以佐证，不能证明被告向原告出具的退款承诺书产是在在受到胁迫的情况下出具的事实，对本案不具有证明力，依法不予采信。在审理中，根据被告的申请，要求证张某峰金某芳李某喜出庭作证，原告因证张某峰金某芳李某喜是被告公司的职工、合作方和施工人员，与被告有利害关系，对证张某峰金某芳李某喜的证言不予认可，经审查，证张某峰系被告公司的副总金某芳系被告公司的合作方李某喜系被告公司城投榆溪圣景项目的实际施工人，均与被告有利害关系，对证张某峰金某芳李某喜的证言，依法不予采信。本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：2013年7月3日，原告认购被告位于榆阳区西沙航宇路西城投.榆溪圣境项目7号楼2单元1904号商品房一套，并向其缴纳了购房押金10万元，同年9月8日，原告被告向缴纳了购房预付款236902元，被告××人）给原告××人）出具了《房屋定购/交款确认单》，确认单载明：订购房屋总价1123005元，预付款为236902元××人应于年月日之前携带本确认单给予登记为产权名义人之身份证，并备足签约时应付的款项，签订房屋买卖合同。因被告未取得该商品房预售资格证，原告（乙方）与被告（甲方）于2014年4月25日签订了《退款协议书》，约定：乙方于2013年9月8日认购由榆林市城市投资房地产开发有限公司开发的城投.榆溪圣境项目7-2-1904号，面积约138.54平方米，已缴纳￥336902元预付款，经甲、乙双方协商就乙方申请退还已缴购房预付款事项达成如下协议：1、甲方承诺自本协议书签订之日起叁个月内将乙方缴纳之购房预付款项全部退还；2、甲方逾期退款的，甲方须支付乙方违约金，违约金计算时间为：从逾期之日起按天计算违约金；违约金计算标准为：应退预付款的万分之壹拾叁点陆/天;3、乙方自收到应退购房预付款起放弃该套房屋之认购权，全权交由甲方处理；4、乙方在未收到应退购房预付款之前，仍对该套房屋享有认购权；协议还约定了其他事项。协议签订后，被告未按约定履行退还购房预付款，经原告多次催要未果，原告提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：原告与被告2014年4月25日签订了退款协议后，被告于2014年5月30日该争议房屋的商品房预售许可证，证明号为：榆住建预售证字2014-26号。本院认为，原告高艳梅与被告榆林市城市投资房地产开发有限公司签订的房屋定购缴款确认单及被告向原告出具的退房退款协议书体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效率性强制性规定，依法确认为有效合同。因被告与原告关于退房退款协议书中约定“被告公司自本协议签订之日起叁个月之内无条件退还已缴纳的全部款项。如逾期退款，被告公司将按照您应退金额的每天万分之13.6计算违约金”，故原告诉请被告退还其预付房款人民币336902元的诉讼请求有必要的事实依据和法律依据，本院予以支持，但对于违约金，因原告在被告未取得榆林市商品房预售许可证的情形下，与被告签订房屋定购缴款确认单，并交预付款，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告亦应承担相应的合同责任。原告诉请被告承担从2014年8月1日起至款付清之日止，按每天万分之13.6计算违约金的诉讼请求，应当根据本案的实际及合同的公平、诚信原则，按预付房款人民币336902元的5%支持违约金即16845.1元比较适宜。被告抗辩与原告签订的退款协议是在原告的胁迫下作出的、应当无效的的理由，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，该请求被告在本案中所提供的证据不足证明其抗辩事实的成立，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，由被告榆林市城市投资房地产开发有限公司退还原告高艳梅预付房款人民币336902元，并承担违约金16845.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，由被告榆林市城市投资房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 刘建军二〇一六年六月二十六日书记员 纪雄雄 关注公众号“”