（2016）冀0322民初1033号
裁判日期: 2016-06-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
张红与秦皇岛秉翰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昌黎县人民法院
所属地区
昌黎县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张红,秦皇岛秉翰房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款
全文
河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0322民初1033号原告张红，女，1974年11月20日生，汉族，农民，住昌黎县。委托代理人王超，河北秦法律师事务所律师。被告秦皇岛秉翰房地产开发有限责任公司，所在地昌黎县昌黎镇汀泗涧村五峰山路157号，统一社会信用代码911303227713499216。法定代表人李建军，该公司董事长。委托代理人李爱静，河北碣阳事务所律师。原告张红与被告秦皇岛秉翰房地产开发有限责任公司（以下简称秉翰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由审判员陈曦适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告张红委托代理人王超、被告秉翰公司委托代理人李爱静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红诉称，2011年9月10日，我与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发的金泽雅园岳澜庭3-1-201房屋一套，总购房款为413551元（含房款391903元、下房款21648元）。约定商品房交付日期为2012年12月30日，直至2013年10月8日原告去被告的售楼处，售楼处人员称可以收房，于是原告办理收房手续，但被告一直未向原告出示任何房屋符合交付条件的综合验收证明材料。直到2014年10月，原告才知被告刚获得验收通过，符合交房条件。被告用欺骗的方法将没有达到验收标准的房屋交付原告违法法律及双方约定。原告于2011年9月10日向被告交付了办理房屋权属证所需要的公共维修基金、契税等各种按照被告要求原告应提供的费用和材料。直到起诉时被告仍未办理原告所购房屋的登记手续，应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定及双方的约定被告应向原告支付逾期办理房屋权属登记违约金。被告无权代收契税，应将收取的契税予以返还。原、被告间签订商品房买卖合同是被告提供的格式条款，其中多项内容是被告强加给原告的，限制和损害了原告的权利，属于免除被告的责任、排除原告的主要权利的条款，且对于原告的疑问未给予解释说明，依法属于应当予以撤销的情形，原告诉至法院要求被告给付延期交房违约金26349元，返还原告交付的房屋契税12623元，给付包括消防、质量、环评、绿化等各项房屋符号交付条件的综合验收证明材料，给付至起诉日的逾期办理房屋权属登记违约金42554元，撤销双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项、第十四条第二款第一项、第十五条第三项并承担本案诉讼费。被告秉翰公司辩称，原告所诉与事实不符，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。事实和理由是：一、原告所诉我司逾期交房构成违约与事实不符，我司不属于逾期交付房屋，未构成违约。事实和理由是：2011年9月10日，我司与原告签订《商品房买卖合同》（以下称合同），约定买受人（即原告）购买金泽雅园小区岳澜庭3栋1单元201号楼房，出卖人（即我司）应当在2012年12月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇国家法律和地方性法规变化或出卖人为配合政府行为而导致的延误，出卖人可据实予以延期（合同第八条）。按当时的行业惯例及交易习惯，原告向我司交付购房款及其委托我司代缴的契税等。金泽雅园项目于2011年开工建设，其中，岳澜庭3栋楼于2011年8月6日开工建设，建设期间，我司及时向相关政府部门缴纳了相关配套费用。按照我县城市设计，政府建设东山路过程中，将污水管网及供热管网等地下管网一并接入东山路，覆盖汀泗涧城中村改造项目金泽雅园小区等。但政府修建的与金泽雅园小区配套的东山路供热管网、污水管网、供水管网等地下管网工程以及东山路工程，直至2014年11月底才完工，导致为配合政府修建地下管网工程、道路等政府行为，我司开发建设的金泽雅园小区岳澜庭3号楼于2013年7月13日竣工验收合格，直至2015年6月政府对商品房的联合验收才完成。依据合同约定交付房屋期限据实予以延期，为减少损失，解决买受人急于用房需求，我司投资数百万元，于2013年春，为金泽雅园小区所建楼房接了临时用电和用水供业主使用，直至政府有关部门将正式水电接好投入使用为止。因政府供热管网未完工，我司采取补贴电费的方式，对2013年入住的业主给予不能供暖的补偿。2013年7月，岳澜庭3号楼房已具备交房入住条件。随后，我司采取电话通知方式，通知原告等所有买受人办理交房手续，并于2013年8月1日在岳澜庭楼房处张贴书面交房通知，通知买受人交房，所张贴通知在小区保留了较长的一段时间。除张贴书面交房通知外，自2013年7月，我司工作人员还多次电话通知原告，但是，原告一直拖延办理交房，于2013年10月8日，才办理了交房手续。自2013年7月至2016年4月，岳澜庭楼房买受人陆续办理交房手续，接收房屋，原告购买的房屋所在的岳澜庭3号楼共计36户，已办理交房手续34户，买受人最早办理交房手续的时间是2013年7月26日。可见，我司未能于2012年12月30日前交付房屋，并非我司违约造成的，而是为配合政府相关部门建设与金泽雅园小区相关配套的地下管网、道路路等工程的政府行为，所导致我司所开发的岳澜庭3号楼房交付延误，依据合同第八条约定，我司可以将交付房屋的期限据实予以延期至综合验收完成之日，并且，在延期情形结束前，我司已与原告办理了房屋交接。因此，我司于2013年7月交付房屋、原告于2013年10月8日办理交房手续，均不属于我司逾期交房，并不构成违约。（上述事实已由生效的（2005）昌民初字第2661、2662、2663号民事判决书予以认定）。二、原告诉请要求按已付房价款每日万分之一的标准支付延期交房违约金26349元，缺乏事实和法律依据，依法不应支持。因为：1、我司是为配合政府行为据实予以延期交房，并不存在逾期交付房屋的事实，不构成违约，不应承担逾期交房的违约责任。因此，无论是自2013年7月多次以电话通知方式通知原告等买受人交付房屋，还是2013年8月1日以张贴书面通知方式通知原告等买受人交付房屋，或者是2013年10月8日原告接收房屋，我司均不属于逾期交房，均不构成违约。原告请求支付逾期交房违约金没有事实根据。2、自2013年7月起就具备了交房入住条件，并多次通知原告办理交房手续，但原告迟延数月才办理交房手续，因此，原告迟延办理交房手续所造成的损失，应由其自行承担。3、原告与我司所签合同约定按已付房价款每日万分之一标准支付迟延交房违约金过高，且超过所造成损失的30%，故此，依据《合同法》第141条2款及其司法解释（二）第29条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条等规定，我司请求人民法院依法减少合同所约定的违约金数额。4、退一步讲，假如按原告所诉应在2012年12月31日前交房二未交付，构成逾期交房违约的话，那么，2016年原告才起诉也已超过了法定诉讼时效。何况，我司只是按合同约定据实延期交房，根本不存在逾期交房，不构成违约。三、原告向我司交付的契税，是原告为办理商品房买卖、房产确权事宜，委托我司为其代缴所交纳的，这是按当时的行业惯例及交易习惯进行的，原告的交付行为也证明原告当时是认可的委托我司为其代缴契税、代办房产登记手续。因此，不存在原告所诉的无权代收情形，契税是为原告办理房屋确权所需，并非我公司收取。四、依据合同第十一条约定，我司只需在办理房屋交接时向原告“出示”合同第八条规定的证明文件，而不是“给付”原告诉请的消防、质量、环评、绿化等各项房屋符合交付条件的验收证明材料，故此，原告的此项请求不应支持。五、2015年6月联合验收完成后，2015年7月4日，房屋登记部门为我司办理金泽雅园小区房屋所有权证，随后，我司将办理权属登记需由出卖人提供的资料备齐，我司开始为金泽雅园小区买受人办理房屋所有权登记，但因金泽雅园小区十多栋楼，买受人均需要办理房屋所有权登记，需要办理房屋所有权登记数量巨大，基于客观原因，我司无法一次性、短期将全部买受人的所有所有权证办理完毕。因此，我司根据买受人提交的材料情况，一直在分批次的为购房业主办理金泽雅园小区的已售商品房权属登记，至今已办理100多户，仍在办理中。原告至今未取得房屋权属证书，并非出于我司的原因，而是因原告至今未提交其应提交的材料造成的，甚至原告预留给我司的联系电话也根本无法接通。况且，假如出于我司原因未取得权属证书的话，依据双方所签合同第十五条的特殊约定，我司也不应承担支付违约金的责任。六、对于原告当庭增加合同部分条款违反《合同法》及其司法解释关于格式条款的规定为由，要求撤销双方所签合同部分条款的诉讼请求，我司认为依法应予以驳回。因为：首先，原告提起本案诉讼的案由是商品房销售合同纠纷，请求因未按合同履行合同违约的给付之诉，而原告增加的诉讼请求是撤销合同之诉，确认之诉、撤销之诉、给付之诉不是同一案由，不应合并审理。其次，自合同签订至原告提出此项诉讼请求已达四年之久，其诉讼请求已超过法定诉讼时效。再次，原告所增加诉讼请求中的诉讼主张缺乏事实根据，且理据不足，依法不应支持。原告张红为支持其主张提交如下证据：1、2011年9月10日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》一份。主要记载了出卖人为秉翰公司，买受人为张红，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（昌建综开）预售字（2011）第014号。买受人所购商品房为金泽雅园小区岳澜庭第3幢1单元201号房及下房壹间，商品房合同约定建筑面积107.4平方米，商品房总价款为人民币413551元（含下房）。该合同第八条交付期限记载：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为而导致的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任记载，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已交付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、原告交纳购房款发票一张，证明购房款合计金额413551元。3、金泽雅园物业管理处出具的临时水电费收据一份，用以证明原告按照被告要求在2013年10月18日交纳的费用。被告经对上述证据质证，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但是关于交付期限和逾期办理房产证违约金有异议，交房日期约定是2012年12月30日的基础上，该条又约定了因政府行为据实延期的规定。该合同中没有约定逾期办理房产证及违约金的计算标准，只是超过365天的特殊约定，但并未约定违约金。对证据2无异议。证据3真实性无异议，2013年10月8日是原告接收房的日子。被告秉翰公司为支持其抗辩主张提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，内容同原告证据1。用以证明被告不属于逾期交房、逾期办理房屋权属证书，被告均不构成违约，不应承担逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书违约金。2、河北建设工程竣工验收报告，证明在2013年7月12日该栋楼竣工，于2013年7月13日主体竣工验收合格。3、照片7张及书面交房通知一张，用以证明被告在具备入住条件时即2013年8月1日张贴书面交房通知，通知原告等买受人交房的事实，被告没有延误交房。4、岳澜庭3号楼交付房屋买受人领取钥匙登记表及业主入住登记表，证明原告于2013年7月被告就开始交付房屋，买受人开始接收房屋办理交房手续。5、昌黎县城乡建设局的证明一份和昌黎县县城建设工作领导小组出具的情况说明一份，主要记载了政府在建设东山路过程中将污水管网、供热管网等地下管网一并接入东山路，该工程覆盖汀泗涧城中村改造项目金泽雅园小区等。该地下管网工程以及东山路工程于2014年11月底完工。用以证明被告是为配合政府行为而导致的交房期限予以延期，被告交付房屋期限可据实予以延期至2014年11月底之后，被告不构成违约。6、昌黎县城乡规划局关于金泽雅园岳澜庭住宅小区现场踏勘规划验收意见、昌黎县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证、昌黎县人民防空办公室关于金泽雅园（岳澜庭）项目的验收意见、昌黎县气象局关于建设金泽雅园岳澜庭项目联合验收意见、昌黎县环境保护局关于金泽雅园项目（岳澜庭小区、金泽公寓A座、B座）环保验收的说明及备案表、昌黎县城乡建设局关于金泽雅园（岳澜庭）竣工验收的意见、昌黎县人民政府政务服务中心联合竣工验收意见各1份，用以证明2015年6月组织金泽雅园岳澜庭项目联合竣工验收完成。被告是配合政府行为予以延期交房，被告交付房屋期限可据实予以延期至联合验收合格日。7、（2005）昌民初字第2661、2662、2663号民事判决书各1份，用以证明被告是为配合政府行为而延误交房期限的事实，且该事实及上述证据已经由法院生效判决予以认定。原告张红经对上述证据质证，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，证明目的不认可，对方提出来是红字表明，我们看不到，是用蓝字标明的。第8条、10条规定属于格式条款，按照法律规定，提供格式条款的一方，不仅要采用特别的标识，而且要按照对方的要求予以说明并承担举证责任。我们要求对方解释没有给解释和说明。对方也没有证据证明给我们解释了。这样的条款应该是无效的。第8、14、15条不认可。对证据2真实性、合法性不予认可，因为报告是由建设单位被告组织施工单位、设计单位、监理单位、进行内部的验收，这些单位就是与被告存在利益关系的单位，所以不予认可。关于证明主体验收合格，即使主体验收合格也不符合交房条件按照商品房销售管理办法规定，需要符合供水、电等交房条件，不等于可以居住。对证据3真实性、合法性不予认可，是单方行为，可以伪造。对证据4这种证据不能证明被告2013年7月就开始交付房屋了，即使业主真的入住了也不能说明符合住房条件，说原告领取钥匙不成立，与本案无关联性。对证据5真实性认可，不认可证明内容。不能证明政府要求金泽雅园配合政府行为，早就应该知道政府施工，被告在与原告签合同时还承诺如期，用自己拟定的格式条款欺骗原告。对证据6真实性无异议，证明目的有意见。反而证明被告到2015年5月18日才符合交房条件。对证据7真实性无异议，与本案无关联性。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的证据及被告证据1形式、来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采纳。被告提交的证据2、3不能证明被告在2013年8月1日以书面的形式通知原告交付，本院不予采纳。被告提交的证据4、5、6能证明系政府行为导致被告迟延交付房屋，且原告对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。被告证据7与本案无关联，本院不予采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：2011年9月10日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（内容详见原告证据1）一份，合同约定：原告以的人民币413551元总价款预购了被告开发建设的金泽雅园小区岳澜庭第3幢1单元201号房及下房壹间，被告于2012年12月30日前将经验收合格的上述房屋交付给原告。如果被告不按期交付房屋，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已交付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为而导致的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。原告在规定的时间内将全部购房款413551元人民币交付给了被告。原告于2013年10月8日入住上述房屋。2016年4月13日原告张红向本院提起诉讼，要求被告给付延期交房违约金26349元，返还原告交付的房屋契税12623元，给付包括消防、质量、环评、绿化等各项房屋符号交付条件的综合验收证明材料，给付至起诉日的逾期办理房屋权属登记违约金42554元，撤销双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项、第十四条第二款第一项、第十五条第三项并承担本案诉讼费。另查明，我县建设东山路过程中，将污水管网及供热管网等地下管网一并接入东山路，其中被告施工建设的金泽雅园小区岳澜庭小区地下管网工程包含在东山路工程中，该工程于2014年11月底完工。本院认为，原告张红与被告秉翰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告按约定履行了交付房款义务，被告虽未按期交房，但因涉及城市建设的地下管网接入的工程建设，属于合同中约定的“出卖人为配合政府行为而导致的延误，出卖人可据实予以延期”的情形，不属于被告违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，故原告主张被告支付延期交房的违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张给付逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，因原、被告双方未对办理权属登记的期限予以约定，故对原告的该项诉讼请求予以驳回。关于原告主张撤销双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项、第十四条第二款第一项、第十五条第三项的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十四条明确规定下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，但本案中原告所述情形均不符合可撤销合同的要见，故对原告的该项诉讼请求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：驳回原告张红的诉讼请求。案件受理费1838元，减半收取919元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员 陈曦二〇一六年六月二十六日书记员 李琰 来源：百度搜索“”