（2015）岳民初字第07977号
裁判日期: 2016-06-25
公开日期: 2017-11-10
案件名称
长沙锦尚家纺厂与湖南金鹰服饰集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙锦尚家纺厂,湖南金鹰服饰集团有限公司,长沙毛巾集团公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第07977号原告长沙锦尚家纺厂，住所地长沙市岳麓区石岭塘。法定代表人廉新刚，厂长。委托代理人周超，湖南金州律师事务所律师。委托代理人曾胜强，男，1969年7月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告湖南金鹰服饰集团有限公司，住所地冷水江市沙塘湾街道办事处柳溪村9组。法定代表人陈晓荣，董事长。委托代理人邓俊，男，1957年3月30日出生，汉族，系公司法务，住长沙市开福区。第三人长沙毛巾集团公司，住所地长沙市开福区德雅路1246号。法定代表人张凯，总经理。委托代理人毛跃明，男，1958年4月14日出生，汉族，住长沙市开福区。原告长沙锦尚家纺厂诉被告湖南金鹰服饰集团有限公司、第三人长沙毛巾集团公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年12月10日立案受理后，依法组成由审判员石志刚担任审判长，人民陪审员廖寓舒、刘润雅参加的合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任记录。原告长沙锦尚家纺厂的委托代理人周超、曾胜强，被告湖南金鹰服饰集团有限公司及其委托代理人邓俊，第三长沙毛巾集团公司的委托代理人毛跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙锦尚家纺厂诉称：原被告之间签订了租赁合同以及补充协议约定原告将其主厂房租赁给被告，租赁期限为2011年3月9日至2016年3月8日，合同已经履行届满，根据合同约定，被告应该立即腾退相应的房屋以及无偿占用的零件、道路、绿化带等。对应的合同是2011年3月9日签订的合同以及相关的补充协议，为此，特诉至法院，请求判令：被告立即腾退履行期限已经届满的《租赁合同》和《补充协议》所对应的承租房屋及其占用的原告厂区范围内的临时建筑物、空地、交通道路、绿化带等；请求判令本案的诉讼费由被告承担。被告湖南金鹰服饰集团有限公司辩称：第一，请求将长沙毛巾集团公司、湖南金鹰露斯卡服饰有限公司追加列为本案当事人。长沙毛巾集团公司是本案房屋的法定所有权人，也是本案将要涉及到《合资经营意向书》的当事人。合资经营是本案实质和焦点。湖南金鹰露斯卡服饰有限公司是独立法人，是与原告签订了《垃圾清理合同》的当事人，纷争所涉当事人不能缺位，否则不利于化解纠纷，法庭也无从判决。第二，被告与原告的法律关系并非简单的房屋租赁关系，本案源于双方签署的合资经营意向书，被告在2010年7月经过网站公开招商引资公告与原告接洽，知道原告该项目自2008年开始就在招商，因为当时原告存在很多历史遗留问题，原告提出先租赁后合资来化解原告产权被冻结等问题，长沙毛巾集团公司系当时原告的上级主管部门，经过协商签署了合资经营意向书，系本案当事人对合资经营的真实体现，被告来是合资经营并不是租赁。被告与原告是在签订合资经营意向书之后才签订的一系列租赁合同，所以这些合同是意向书里面确定的一个步骤，最后，被告根本就不存在租赁原告的房子作为他用，被告有很多厂房不存在租赁做其他用途，本案涉及到的是招商引资的关系。被告希望合作项目能够继续完善和持续，被告已经明确表示延缓租金支付是为了督促原告洽谈合资经营事项，被告对该项目的投资已经大于欠原告的租金，被告是暂时缓交租金达到自我保护。租金以双方财务的结算为准，被告只是希望这个项目能够挽回和发展下去。本案原告的诉求歪曲了原被告合作的事实，本末倒置，断章取义，违背了事实真相，不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉求，维护正常的经济秩序。第三，同一事实的法律关系的案件，原告不能就已主张的诉求撤销部分或者另案处理，这样增加了当事人的诉累，也浪费了司法资源，按照规定原告的诉求没有提出来，同一法律关系可以一起处理的要一起处理，原告在程序上以及主体上主张放弃是原告的权利，被告不反对，但是不能以后对这个事情另外提起起诉。第三人长沙毛巾集团公司述称：长沙市×××委以长国资产权（2006）172号关于长沙毛巾集团公司部分资产无偿划转和人员划分至长沙毛巾锦纶厂的批复，批复第一点，同意以2006年5月31日为基准日，将长沙毛巾集团公司资产77793007.47元无偿划转至长沙毛巾锦纶厂，附件里面有详细的划分资产事项；第三条，以2006年5月31日为基准日，将长沙毛巾集团公司锦纶厂社保在册人员划入长沙毛巾锦纶厂；第四点，要求迅速与毛巾集团锦纶厂办理资产转移等相关手续。2006年5月31日以后，按照国资委的批复以及资产明细，毛巾集团已经将资产划分给原告，转移的房屋资产因原告的债权债务关系被原告的债权单位将房屋的土地进行了司法冻结，因此长沙毛巾集团公司目前无法将应该属于原告的房屋资产土地证转移至原告的名下，所以还在毛巾集团的名下，被告与原告签订的房租租赁合同，如果原被告双方房屋租赁合同有毛巾公司盖章的，就是因为房产证没有过户。所以这个合同与我们毛巾集团无关，是原、被告之间的租赁合同关系。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据，《租赁合同》《补充协议》及房屋权证，拟证明原被告双方于2011年3月9日签订了《租赁合同》及2011年3月22日签订了《补充协议》，约定原告将其厂区内主厂房整栋租赁给被告，租赁期限从2011年3月9日起至2016年3月8日止，月租金135042.88元，被告须在每月21日-23日将下一个月预付租金交付至原告的财务科。第二组证据，1、《催款通知》2013年10月20日，2、《催款通知》2014年1月13日，3、《致函》2014年1月24日，4、《函告》2014年3月6日，5、《函告》2014年6月24日，6、《催款通知》2015年6月30日，拟证明就被告拖欠租金和垃圾清理费的事宜，原告已分别在2013年10月20日、2014年1月13日、1月24日、3月6日、6月24日、2015年6月30日书面通知了被告催讨租金及垃圾清理费，但均催讨无果。7、《催款通知》2015年11月30日，原告再次书面通知被告，要求被告3日内缴清所欠租金及垃圾清理费，否则原告将依法解除与被告签订的所有租赁合同。8、《关于解除与湖南金鹰服饰集团公司全部租赁合同的函》2015年12月4日，拟证明2015年12月4日，原告书面通知被告解除双方签订的所有租赁合同，并要求被告腾退全部租赁房屋及其占用的原告厂区范围內临时建筑物、空地、道路、绿化带等。9、《关于催收租金的回函》2014年3月24日，拟证明把欠缴的50万元抵扣。第三组证据：现场照片，拟证明除上述全部租赁房屋以外，被告还占用原告厂区范围内临时建筑物空地、道路、绿化带等。对原告提交本院的证据，被告发表如下质证意见：对第一组证据，该合同有4个人的签名，这些人跟原告是什么关系，可见这不是一般的租赁。对于原告第1-4份证据的三性均有异议，没有看到产权证的原件，从复印件中可以看到原告不是产权人，也没有看到法定产权人授权或者追认，所以原、被告之间签订的合同不符合法律规定，原告将房屋出租的目的和事实不清楚。对第二组证据，1-8份证据的三性均有异议，这些证据所有的催款通知和函告都没有提到双方合资经营的情况，隐瞒了合资经营的事实，违背了双方签订意向书的真实意思表示，原告单方提出解除合同是对合同的违约，是不合法的。对第9份证据无异议。对第三组证据无异议，该证据同时证明双方在履行合资经营意向，并已经逐步实行合资，否则原告不会让被告无偿使用原告建筑物，在原告厂区内自建临时建筑物，占用绿化带、道路等，被告方在合资经营。对原告提交本院的证据，第三人质证无异议。对原告提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查后认为：对原告的第一组证据，被告质证对合法性持异议，但结合第三人提交的证据及当庭确认，该租赁物的产权属于原告，不存在权利瑕疵，故对原告第一组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的本院予以认定。对原告的第二组证据，因原告并变更诉讼请求后，并未提出租金请求，本案诉争的租赁合同已经于2016年3月份到期，故该组证据与本案无实质关联性。对第三组证据，被告质证无异议，本院予以认定。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1、长沙毛巾锦纶厂产权招商公告，拟证明原告在长沙市×××委网站正式公开发布招商引资公告，许诺投资者（被告）带产业来兼并，先兼并后改制，合作开发。第二组证据：1．合资经营意向书，2．补充协议备忘录一、二，拟证明：原被告双方签订的合资经营意向书，约定了双方的权利、义务关系，且经当时原告的上级企业主管部门盖章确认。双方采取租赁后，再报批合资方案的模式推进发展。第三组证据：1、关于招商引资金鹰集团合资经营长沙毛巾锦纶厂的承诺函，拟证明：原告承诺被告可以放心投资，所有与项目相关的投资费用，均可计入合资公司的成本核算。第四组证据：1．锦纶厂有关人员名单，2．原锦纶厂人员明细表（12月份工资发放金额），3．锦纶厂介绍名中，4．协作函，5、合作函，6、证明，7．借条，拟证明被告按合资经营意向书及原告的要求，已履行了被告应尽的义务。第五组证据：1。长国资产权(2011)110号文件。拟证明：在2011年7月29日前原告的上级企业主管部门为长沙毛巾集团公司，其后变更为长沙市轻纺行办。第六组证据：l，长沙国资委办公会议纪要（2012年第12期、2013年第1期）拟证明：变更后的原告上级部门同意双方“债务打包、产权明晰、整体租赁、着手发展”，但暂不研究锦尚厂与金鹰公司的合资问题，待时机成熟后进一步探讨合资方案。故其并不反对本案涉及的合资经营意向及双方组建合资公司。第七组证据：1．关于对欠交租赁费和催款通知的回复函（2014年6月25曰及2015年12月l曰）。拟证明：被告对所欠原告租赁费表明了原由、态度和立场，告一直主张只要原告现存的上级主管部门批准合资，被告立即支付所有相关欠费费用。2、邮递快件及公告送达凭据。证明：被告对原告的催款通知给予及时答复，而原告均拒收文件，被告只能在厂区门口及大厅前张贴公告送达。第八组证据：l、部分租赁场地装修、改造前的照片（16张）。证明：原告合资经营出租场地时，当时仓库、厂房等场地的原况、原貌。第九组证据：部分租赁场地装修、改造后的照片（其中含渠道、占牌推广等图片）证明：被告合资经营承租场地后，投入大量资金对原告的仓库、厂房等场地进行了整体及全面的装修及改造，且对合资经营基地产业链项目的营销网络渠道、KWK品牌推广及宣传等付出了巨大资金。对被告提交本院的证据，原告发表如下质证意见：第一组证据：真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案是因为租赁合同的履行引发争议，该证据与本案无关，对于证明目的也有异议，被告的证明目的不涉及本案的租赁合同。第二组证据：真实性、合法性均无异议，关联性有异议，理由同第一组证据的质证意见，证明目的也有异议，被告证据备忘录2第一条证明了双方是租赁关系而不是合资经营关系，是先租赁后合资，也就是说租赁行为与合资行为有时间上的差异也不是一个行为，原告将空余厂房租赁给被告，后视情况决定合资行为，所以租赁行为与合资行为是独立的。第三组证据：三性均有异议，原告申请对该证据中长沙毛巾锦纶厂单位签章进行鉴定。第四组证据：第1-3份证据没有签名和盖章，所以不能看出证据来源，三性均有异议。第4份证据三性均有异议，无法证明该证据的真实性。第五份证据没有原件，该证据跟本案也没有关系，三性均有异议。第六份证据，真实性暂时无法确认，证据本身与本案无关。第七份证据，三性均无异议，这个50万用来抵扣租金。第五组证据：关联性有异议，跟本案无关。第六组证据：真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案是租赁合同纠纷，合资经营事项与本案无关。第七组证据：三性均无异议，证明目的有异议，该证据证明了原告多次向被告催缴租金，被告也多次答复。第八组证据：三性均无异议。第九组证据：真实性、合法性无异议，关联性有异议，跟本案无关，本案租赁合同对于被告承租以后的装修行为未进行限制或者要求，这些行为是被告自身需要，装修行为确实有一定的花费，但是装修行为与租赁行为无关。第三人对被告提交本院的证据，发表如下质证意见：第三人只表明产权的关系，被告的举证与毛巾集团无关。对被告提交本院证据，经庭审举、质证，本院审查后认为：被告提交本院的九组证据，证明的主要目的是原告与被告之间签订了合资经营意向书，双方存在合资意向以及被告为此所做的一些工作，与本案租赁合同纠纷为不同的法律关系，如原、被告就双方合资意向事宜存在争议，可另行协商解决或另案主张权利，对该九组证据的关联性本院不予认定。第三人向本院提交证据一份：长国资产权[2006]172号文件，拟证明这个土地产权是原告的，不是毛巾集团的。对第三人提交本院的证据，原告质证无异议。对第三人提交本院的证据，被告质证认为：行政不能干涉法律，根据法律规定，产权在谁名下就是谁的，被告不认文件。对第三人提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查后认为，该份证据系国资委文件，原告和第三人作为国有企业，国资委对企业资产有合法的处置权利，且原告和第三人对本文件安排无任何异议，故该份证据真实、合法、与本案相关，证明本案租赁合同项下的租赁物尽管登记在第三人名下，但实际产权人为本案原告。经审理查明：2011年3月9日，长沙毛巾锦纶厂与被告签订《租赁合同》一份。合同第一条约定：长沙毛巾锦纶厂将位于石岭塘第7栋工厂厂房（长房权证岳麓字第××号）租赁给被告，租赁建筑面积为：6822.08平方米。第二条约定，租赁期为五年，从2011年3月9日起至2016年3月8日止。第三条约定，租金每月为75042.88元。第四条约定，被告对承租厂房按被告规范自行装饰装修时，不得破坏房屋主体结构，不得阻碍消防通道，否则产生的一切后果，均由被告自负。所用装饰材料应符合消防安全规定，其装修采取“来修去丢”的原则，在租赁期间被告方生产经营所产生的一切税费均由被告承担。合同还就违约责任等其他事宜作了约定。2011年3月23日，长沙毛巾锦纶厂针对上述《租赁合同》，与被告签订《补充协议》一份，该协议就被告装饰装修租赁物的相关事宜作了进一步细化的约定。该《补充协议》第五条约定：被告租赁期满退出时，按被告整体改造、装饰现状与长沙毛巾锦纶厂办理移交接手续。届时长沙毛巾锦纶厂应该认可，不得刁难；如有损坏主体框架的地方，被告负责修补。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，长沙毛巾锦纶厂将租赁交付给被告使用。现《租赁合同》租赁期间已经届满，但被告未按照约定将租赁物及临时建筑物、空地、交通道路、绿化带等移交给长沙毛巾锦纶厂。另查明，2011年7月4日，长沙毛巾锦纶厂经核准企业名称变更为长沙锦尚家纺厂，变更后的名称自2012年1月4日正式生效。本案涉案《租赁合同》租赁物的产权登记在第三人名下（长房权证岳麓字第××号）。2006年7月18日，长沙市人民政府国有资产监督管理委员会作出关于长沙毛巾集团公司资产无偿划转和人员划分至长沙毛巾锦纶厂的批复（长国资产权[2006]172号）。将本案涉案《租赁合同》租赁物划转到长沙毛巾锦纶厂名下，原告及第三人对此均无异议。又查，2010年11月30日，长沙毛巾锦纶厂与被告签订合资经营意向书，双方就合作原则及方式、合资公司股本结构配置、合资公司主营业务范围调整等相关内容达成了相关意向。2010年11月30日和2011年2月20日，长沙毛巾锦纶厂与被告分别达成合资经营备忘录，就推进合资事宜达成有关备忘录。但直至今日，原、被告均未签订合法有效的合资协议。本院认为，长沙毛巾锦纶厂与被告签订《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照《租赁合同》约定履行各自义务。2011年7月4日，长沙毛巾锦纶厂经核准企业名称变更为长沙锦尚家纺厂，变更后的名称自2012年1月4日正式生效，故长沙毛巾锦纶厂与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》项下的权利和义务，应由本案原告承担。根据原、被告签订《租赁合同》约定，至2016年3月9日，合同的履行期限届满，被告应根据“来修去丢”原则，按被告整体改造、装饰现状将租赁物返还给原告。但被告至今未按照约定返还，应承担违约责任。原告诉请被告返还租赁的厂房及临时建筑物、空地、交通道路、绿化带等，本院予以支持。本案涉案《租赁合同》租赁物的产权尽管登记在第三人名下（长房权证岳麓字第××号），但该租赁物已于2006年7月18日，经长沙市人民政府国有资产监督管理委员会发文（长国资产权[2006]172号）划转到长沙毛巾锦纶厂名下，第三人对此表示认可，故原告对租赁物享有合法出租权。2010年11月30日，原告与被告之间签订了合资经营意向书，双方确实就合资经营相关事宜达成了意向，本案《租赁合同》尽管是在原、被告有合资意向大背景下签订的，但无论从《租赁合同》的形式和内容看，该《租赁合同》均为一个独立完整的租赁合同关系，《租赁合同》对双方的权利和义务及合同到期后租赁返还的约定非常明确具体。双方均应按照约定履行各自义务。如原、被告就双方合资意向事宜存在争议，可另行协商解决或另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限被告湖南金鹰服饰集团有限公司自本判决生效之日起三十日内腾退原告长沙锦尚家纺厂出租给被告湖南金鹰服饰集团有限公司的位于石岭塘第7栋工厂厂房（长房权证岳麓字第××号，建筑面积为：6822.08平方米）及被告湖南金鹰服饰集团有限公司占用的厂区范围内的临时建筑物、空地、交通道路、绿化带等并返还给原告长沙锦尚家纺厂；二、驳回原告长沙锦尚家纺厂的其他诉讼请求。本案案件受理费34371元，由被告湖南金鹰服饰集团有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 石志刚人民陪审员 廖寓舒人民陪审员 刘润雅二〇一六年六月二十五日书 记 员 陈 倩 更多数据：