（2016）吉05民终700-1号
裁判日期: 2016-06-25
公开日期: 2016-09-27
案件名称
上诉人谢尚昆、王霞、陈迎新、刘成峰与被上诉人柳河县城乡建设局、立新公司、兴东公司、银河物业公司房屋拆迁安置补偿合同合同纠纷二审民事裁定书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢尚昆,王霞,陈迎新,刘成峰,柳河县住房和城乡建设局,柳河县立新房屋拆迁有限公司,辽源市兴东房地产开发有限责任公司柳河分公司,辽源市银河花园物业服务有限责任公司柳河项目部
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)吉05民终700-1号上诉人（原审原告）：谢尚昆，男，1976年5月11日生，汉族，住柳河镇。上诉人（原审原告）：王霞，女，1975年4月25日生，汉族，住柳河镇。上诉人（原审原告）：陈迎新，女，1958年2月28日生，汉族，住柳河镇。上诉人（原审原告）：刘成峰，男，1963年7月15日生，汉族，住柳河镇。被上诉人（原审被告）：柳河县住房和城乡建设局。法定代表人：穆立明,局长。被上诉人（原审被告）：柳河县立新房屋拆迁有限公司。法定代表人：张贵林，经理。被上诉人（原审被告）：辽源市兴东房地产开发有限责任公司柳河分公司。法定代表人：胡桂芹，董事长。被上诉人（原审被告）：辽源市银河花园物业服务有限责任公司柳河项目部。法定代表人：陈勇，总经理。上诉人谢尚昆、王霞、陈迎新、刘成峰因与被上诉人柳河县住房和城乡建设局（以下简称柳河县城乡建设局）、柳河县立新房屋拆迁有限公司（以下简称立新公司）、辽源市兴东房地产开发有限责任公司（以下简称兴东公司）、辽源市银河花园物业服务有限责任公司柳河项目部（以下简称银河物业公司）之间物业服务合同纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院于2016年3月21日作出的(2015)柳民二初字第20号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。谢尚昆等四人诉称：其四人系柳河县腾龙湾小区回迁户，腾龙湾小区由兴东公司开发，并委托柳河县立新房屋拆迁有限责任公司与谢尚昆等四人洽谈拆迁事宜。谢尚昆等四人分别与兴东公司签订了房屋拆迁产权调换协议，协议约定最晚于2013年10月31日交付回迁房。兴东公司在2014年5月在公共设施不完善的情况下交房。由于交付的阁楼存在设计和施工缺陷，无入户门、无窗，与拆迁公告、回迁房安置补偿规定中所述不一致，只写明阁楼无上下水、无供热设施，并未写明无窗无门。又因银河物业公司存在乱收费现象，违反《吉林省物业管理办法》相关规定。因此，谢尚昆等四人至今未领取钥匙。综上，一、请求法院判令兴东公司停止侵权、修缮缺陷，并遵循常理按照柳河县柳河镇境内，其他现有楼房、阁楼的普遍状况及阁楼的设计惯例，限定时间、规范标准，并且与其他楼层使用同等材质、材料，按照比例进行开凿南侧的开阳窗户及楼道进户门，封堵室内楼板窟窿，并承担一切费用；二、判令银河物业公司停止乱收费，严格按照吉林省物价局、吉林省住建厅等单位已经出台的有关房屋入住环节的收费标准，重新计收入住费用，同时勒令其停止收取谢尚昆等四人装修期间使用电梯的费用；三、柳河城乡建设局、兴东公司、银河物业公司、立新公司不得在谢尚昆等四人享有以上正常、应有权益的同时，强迫签订不平等条约及协议；四、立新公司等三公司及柳河城乡建设局承担本案诉讼费用。银河物业公司一审辩称:谢尚昆等四人主张停止乱收费并不客观。因为，到目前为止本公司还没有发生对谢尚昆等四人的收费行为。本公司以前的收费也是按照国家标准收费。谢尚昆等四人的诉讼请求没有事实依据，本公司没有乱收费行为。兴东公司一审辩称：谢尚昆等四人诉本公司侵权，本公司没有侵权行为的发生。谢尚昆等四人在房屋拆迁调换协议中，只对刘成峰约定赠与阁楼，对其余三人并没有约定赠与阁楼，因此，不存在侵权事实。对阁楼改窗改门与谢尚昆等四人无关。对于给刘成峰赠送的阁楼，有约定按照约定，至于开窗开门是按照国家标准设计，如果允许可以开，如果不允许则不能开。由于国家设计就是现在这样，则不能开窗开门。关于刘成峰的阁楼本公司同意赠送，但是不能同意他的其他诉讼请求。柳河城乡建设局、立新公司一审未出庭亦未提交书面答辩意见。一审经审理查明：谢尚昆、王霞、陈迎新、刘成峰均为柳河县腾龙湾小区的回迁户。腾龙湾小区的拆迁人为兴东公司，委托拆迁单位为立新公司。谢尚昆等四人在房屋拆迁阶段分别与兴东公司签订产权调换协议书，具体如下：2012年4月5日，谢尚昆同兴东公司签订了产权调换协议书两份，协议约定产权调换房屋位于腾龙湾A3栋2单元1501、腾龙湾A3栋2单元1503。2011年10月1日，陈迎新同兴东公司签订了产权调换协议书一份，协议约定产权调换房屋位于腾龙湾A9栋3单元1706。2012年4月11日，王霞同兴东公司签订了产权调换协议书一份，协议约定产权调换房屋位于腾龙湾A1栋3单元1707。2012年4月17日，刘成峰,同兴东公司签订了产权调换协议书一份，协议约定产权调换房屋位于腾龙湾A1栋2单元1704。兴东公司在向谢尚昆等四人交付房屋时，谢尚昆等四人认为“兴东公司交付的阁楼南侧朝阳一面无窗、无外楼梯单独入户门、顶楼与阁楼之间的天花板有窟窿，以上设计由于不符合入住标准”，故至今未办理入住手续亦未缴纳物业费。谢尚昆因本案诉争之事曾多次到县里上访，县政府曾多次处理该问题，并曾作出《关于腾龙湾回迁户阁楼开凿进户门后楼下室内楼梯口封堵的协议》，但并未实际履行。另查，截止到2016年1月25日，谢尚昆等四人回迁阁楼较起诉之日已经由相关单位作出一定改动。具体如下：谢尚昆回迁的A3栋2单元1501室阁楼的室内楼板窟窿已经封堵，入户门已打开，无南侧阳面窗户；谢尚昆回迁的A3栋2单元1503室阁楼，室内楼板窟窿未封堵，无入户门，无南侧阳面窗户；陈迎新回迁的A9栋3单元1706室阁楼的室内楼板窟窿已封堵，入户门打开，无南侧阳面窗户；刘成峰回迁的A1栋2单元1704室阁楼的室内无任何窗户（包括南侧阳面），室内楼板窟窿未封堵，无入户门；王霞回迁的A1栋3单元1704室阁楼的室内窟窿未封堵，无南侧阳面窗户，无入户门。一审法院认为：（一）关于谢尚昆等四人请求判令银河物业公司停止物业乱收费以及不得强迫签订不平等条约之请求。由于谢尚昆等四人尚未就其回迁房屋办理入住手续，与银河物业公司尚未形成物业服务合同关系，也未实际与银河物业公司签订任何协议，谢尚昆等四人对上述事宜不享有诉权。如果发现银河物业公司存在乱收费现象，谢尚昆等四人可到物业行政主管部分进行投诉、建议，故本案中对于银河物业公司的该项请求，不属于人民法院受理民事案件的受案范围。（二）关于谢尚昆等四人是否有权要求兴东公司在回迁阁楼内开凿南侧阳面窗户及开凿单独外楼道进户门、封堵室内楼板窟窿的问题，经柳河县人民法院审判委员会讨论认为，“阁楼”一词在法律上并无统一、明确、通用的界定，在建筑行业也无明确的建筑设计标准。并且，腾龙湾小区的建设规划方案经柳河城市规划行政主管部门审批后，由开发建设单位进行建设施工，现已通过验收并交付使用。谢尚昆等四人提供的产权调换协议中，有一户产权调换协议约定赠送阁楼，其余三户没有协议约定也没有明确阁楼建到何种标准，且法律对此也没有规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于谢尚昆等四人的请求不予支持。综上，依照上述法律规定，经柳河县人民法院审判委员会讨论决定，判决：驳回谢尚昆、王霞、陈迎新、刘成峰的诉讼请求。一审案件受理费100元（谢尚昆等四人已预交），由谢尚昆等四人负担。谢尚昆等四人对原审判决不服，上诉至本院，其上诉理由为：1.国务院颁布的《物业管理条例》第六条明确规定，房屋所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有权利并履行义务。因此，谢尚昆等人享有对物业服务的诉权。2.拆迁时城建局与拆迁办发放的拆迁公告及补偿安置方案宣传单中，已经明确了拆迁相关的详细内容并注明赠送阁楼，拆迁办工作人员也口耳相传了顶楼赠送阁楼有单独进户门的政策。作为居住空间，阁楼需要日照、采光、通风功能。综上，请求二审撤销原判，支持谢尚昆等人的诉讼请求。柳河县城乡建设局、立新公司、兴东公司、银河物业公司二审未到庭也未提供书面答辩意见。二审经审理查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为：关于谢尚昆等四人请求判令银河物业公司停止物业乱收费以及不得强迫签订不平等条约之请求。由于谢尚昆等四人与银河物业公司尚未形成物业服务合同，故谢尚昆等尚不享有合同权利义务，也不享有基于合同的诉权。至于谢尚昆等人主张的物业乱收费的现象，谢尚昆等四人可到物业行政主管部分进行投诉、建议。谢尚昆等四人的上述请求，不属于人民法院受理民事案件的受案范围。依据最高人民法院《关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”应当驳回谢尚昆等人上述请求的起诉。综上所述，谢尚昆等四人的关于请求物业公司停止乱收费的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，但适用法律略有不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回上诉人谢尚昆、王霞、陈迎新、刘成峰的起诉。诉讼费已在同案判决书中处理完毕。本裁定为终审裁定。审 判 长 孙海波代理审判员 王天华代理审判员 范立华二〇一六年六月二十五日书 记 员 赵慧博 关注微信公众号“”