（2015）临民一初字第05231号

裁判日期: 2016-06-25

公开日期: 2016-12-28

案件名称

刘安然与临泉县万嘉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

临泉县人民法院

所属地区

临泉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘安然,临泉县万嘉置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2015）临民一初字第05231号原告：刘安然，男，1977年12月11日出生，汉族，农民。委托代理人：程保金，上海君之程律师事务所律师。被告：临泉县万嘉置业有限公司。法定代表人：王林，该公司董事长。委托代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。原告刘安然与被告临泉县万嘉置业有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，依法由审判员王雅萍适用简易程序分别于2016年5月26日、6月15日公开开庭进行了审理。原告刘安然委托代理人程保金、被告万嘉公司的委托代理人骆东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘安然诉称：原、被告于2011年10月24日签订《商品房买卖合同》，原告购买华润苏果（临泉）购物中心1栋1单元403号房屋，房屋总价592003元。依据合同约定，被告应在2013年6月6日前将该房屋经验收合格交付原告，否则承担原告所付房款每日万分之三的违约金。合同签订后，原告依约当日付首付购房款322003元，并按规定办好按揭贷款，贷款已于2014年3月31日前提前全部支付给被告，但被告至今未交付房屋，也未支付违约金，而是以种种理由推脱责任。现原告诉至本院，请求依法判令合同有效，并支付延迟交付房屋违约金16518.84元（自2013年6月6日暂计算至2015年12月23日止）。原告刘安然为支持其上述主张，向本院提交的证据材料如下：1、原告的身份证复印件，表明原告的自然状况及其诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，表明原、被告签订房屋买卖合同的具体内容，被告应按合同约定支付违约金；3、收款收据及银行还贷明细，表明原告已于2011年10月24日向被告支付首付款322003元，后每月按时偿还房贷，2014年所有房贷已经全部还清；被告万嘉公司辩称：万嘉公司交房延误是因执行法律、法规、政策，是不可抗力的因素所致，不应承担民事责任。原告主张按已支付房款的日万分之三计算每天违约金，违约金过高，应按现行法律酌减。被告万嘉公司为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，表明被告的诉讼主体资格；2、阜阳市中级人民法院（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定书复印件1份，表明该涉案房屋延迟交付系因执行阜阳市中级人民法院民事裁定停止施工造成的，被告不承担逾期交付的违约责任；3、安徽富友房地产评估咨询有限公司房地产估价报告，表明与原告同地段同类房屋每月每百平方米租金为739.43元，违约金应按涉案房屋租金价格的1.3倍计算。经审理查明：2011年10月24日，原告刘安然与被告万嘉公司签订《商品房买卖合同》，原告购买华润苏果（临泉）购物中心1栋1单元403号房屋，房屋总价592003元。合同约定：如买受人未按约定时间付款，逾期在60日之内的，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期60日后，出卖人有权解除合同，并由买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人于2013年6月6日前交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期，因使公共遇到不可抗力因素导致的延期；3、因市政配套接通延误或市政规划变更导致延期。出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并由出卖人自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约当日付首付购房款322003元，余款按揭贷款，贷款已于2014年3月31日前提前还清，因被告至今未交付房屋，原告诉至本院，请求依法判令合同有效，并支付延迟交付房屋违约金165168.84元（自2013年6月6日暂计算至2015年12月23日止），被告承担本案的诉讼费用。另查明：2013年，在阜阳市中级人民法院审理原告中城建第六工程局集团有限公司与被告临泉县万嘉置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依原告保全申请，阜阳市中级人民法院于2013年1月24日作出（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定书，裁定临泉县万嘉置业有限公司立即停止违法施工行为，将施工等有关人员撤离施工现场。在本院审理的同类案件中，经被告万嘉公司申请，对位于临泉县城关镇光明南路西侧华润苏果购物中心的同地段同类房屋出租价进行了评估，每月每百平方米房屋租金为739.43元。本案在诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求，请求违约金计算至2016年5月26日，数额为192341元，之后的另行计算。上述事实，由原、被告陈述、庭审笔录及相关证据材料在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按合同约定支付了购房款，被告应按约定日期交付房屋。故原告主张被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。被告至今未交付房屋的行为构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。被告辩称工期延误是因执行阜阳市中级人民法院的保全裁定，属于执行法律、法规、政策的事由，是不可抗力的因素所致，属于合同约定的免责事由，其不存在违约行为，不应支付违约金的抗辩主张，本院认为阜阳市中级人民法院裁定责令被告立即停止的是“违法施工行为”，而非合同中约定的免责事由。且根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”，但本案中被告没有及时告知原告逾期交房是因不可抗力或者合同中约定的其他原因，故该抗辩主张本院不予采纳。被告又辩称违约金过高，应按涉案房屋租金的1.3倍计算的抗辩主张，本院认为租金损失是指由于房产公司逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋或所购房屋出租等产生的费用。而原告被延迟交房，丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，被告评估的房屋租金不仅不能客观反映原告所购楼层及朝向的房屋租金价格，更没有综合考虑其逾期交房行为已给原告生活上造成的其他损失。且合同约定的违约金按日万分之三计算，仅相当于月利率0.9%，与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，明显低于当地民间借贷利率。并且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的。同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故被告要求减少违约金按租金标准计算的抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告应按照合同约定的计算标准向原告支付延迟交付房屋的违约金192341元（按房屋总价款592003元每日万分之三自2013年6月6日暂计算至2016年5月26日止）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告临泉县万嘉置业有限公司与原告刘安然签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告临泉县万嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘安然支付延迟交房违约金192341元。（按房屋总价款592003元每日万分之三自2013年6月6日计算至2016年5月26日，此后另行计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4128元，减半收取2064元，由被告临泉县万嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员　　王雅萍二〇一六年六月二十五日书记员　　刘俊俊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：